Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Дольщики на грани вымирания?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Дольщики на грани вымирания?

По прогнозам минских риэлтеров, жилые новостройки бизнес-класса в скором времени могут остаться без дольщиков.

Сегодня спрос на рынке новостроек, в основном, распределяется между очень дорогим и очень дешевым жильем. По мнению специалистов группы компаний «ViVa Invest», данная тенденция начала складываться еще в начале лета и связана с обесцениванием национальной валюты.

Амбиции покупателей, которые рассчитывали построить квартиры за белорусские рубли, существенно снизились. Те, кто еще год назад претендовал на квартиру в доме комфорт- или даже бизнес-класса, сегодня при наличии той же рублевой суммы могут приобрести максимум «панельку» эконом-класса в одном из микрорайонов.

«Беднеет средний класс. Запросы и привычки осталась, а денег на это уже не хватает», – говорит директор ООО «Вива Капитал» Вадим Тачкин. По его оценкам, сейчас область активного рынка постепенно сужается до вторички и относительно недорогих новостроек, которые между собой существенных различий практически не имеют. При этом классификация первичного рынка стремительно сокращается до двух полярных категорий – очень дорого и очень дешево. «В результате своеобразного классового расслоения спроса на жилую недвижимость постепенно меняется и структура предложения», – подчеркнул В. Тачкин.

Что касается жилья, позиционируемого как бизнес-класс, то спрос на него за последнее время значительно уменьшился. Чтобы улучшить реализацию квартир в таких новостройках, застройщикам надо что-то срочно предпринимать – либо цену понижать до уровня комфорт-класса, либо еще каким-то образом реагировать на существенное снижение платежеспособности целевой аудитории.

По мнению директора ЧРУП «Вива Консалт» Юрия Жаркова, сегодня у застройщиков жилья бизнес-класса существует возможность справиться со сложившейся ситуацией. «Необходимо любой ценой продолжать строительство начатых домов, предлагать индивидуальные программы, давать какие-то дополнительные рассрочки, снижать цены до уровня минимальной прибыльности. То есть надо как-то построить эти дома. Пусть с рентабельностью 5%, но построить», – убежден Ю. Жарков.

«Или брать банковский кредит и строить на продажу», – добавил В. Тачкин. «Упрямо настаивать на том, что полторы тысячи долларов за квадратный метр в доме, находящемся в стадии долевого строительства, – справедливая цена – это не выход из сложившейся ситуации», – считает собеседник.

По словам Ю. Жаркова, основная проблема застройщиков сегодня в том, что, начиная строить дом, они попросту не могут предугадать конечную себестоимость строительства.

«Почему некоторые компании, не могут снизить цены даже при большом желании? Например, мы по некоторым проектам работаем с МАПИДом. Но даже с этим генподрядчиком при строительстве панельных домов массовых серий, начиная стройку, мы до конца не представляем – какая цена будет на выходе. Если динамику роста стоимости строительных материалов с недавних пор как-то еще можно предугадать, то каким образом будет меняться ежемесячный статистический индекс строительно-монтажных работ предсказать совершенно невозможно. У «каркасников» эта проблема еще более серьезная. Там стоимость материалов и работ вообще практически непредсказуема. Поэтому, порой в том, что на фоне снижения доходов населения квадратные метры растут в цене, вина не самого застройщика, а скорее ситуации, в которой сейчас находится строительная отрасль. В силу объективных обстоятельств, строительная организация реально не знает, какой цена может стать завтра, не говоря уже о конечной стоимости объекта через один-два года строительства. Поэтому многие строительные компании вынуждены жить сегодняшним днем», – пояснил Ю. Жарков.

Еще одна проблема новостроек комфорт- и бизнес-класса – это большие, с точки зрения сегодняшнего потребителя и его снизившейся покупательной способности, размеры квартир.

По мнению специалистов, времена, когда строительный бизнес мог благополучно развиваться только за счет роста цен, прошли. Именно кризис дал понять застройщикам, что невозможно вечно рассчитывать на растущий рынок недвижимости.

Ю. Жарков напомнил, что когда наблюдался пик роста цен и динамика была положительная, то все, включая именитых проектировщиков, говорили о целесообразности создания более комфортного жилья, со свободными просторными планировками. Считалось необходимым ориентироваться на более высокие потребности и запросы потребителей, и, соответственно, дать им что-то большее, чем стандартные типовые панельки (40 кв.м – однокомнатная, 60 – «двушка», 75 кв.м – «трешка»).

«Тогда все действительно видели улучшение благосостояния потребителей, рост покупательского спроса, доступность кредитов и массово начали проектировать здания улучшенной планировки. Даже МАПИД сделал модернизированные серии жилых домов, где квартиры благодаря планировочным решениям и своим габаритам, соответствовали квартирам в домах каркасно-блочного типа. Хотя я не совсем понимаю, как из ж/б панелей можно создать дом комфорт- или бизнес-класса», – заметил Ю. Жарков.

В итоге возникла такая ситуация, при которой проектировалось очень много квартир со свободной планировкой, достаточно просторных по своим размерам. «Но когда грянул кризис, все увидели, что эти новые планировки никому не нужны», – подчеркнул специалист.

То есть на сегодня сформировалось довольно большое предложение невостребованных квартир. И это ставит многих застройщиков в еще более сложное финансовое положение.

Что касается потребителей, то им, как считают специалисты, также придется нелегко. И здесь речь идет не столько о количестве строящихся квадратных метров, которых может быть вполне достаточно. С количеством предложения как раз проблем нет. Речь идет о надежных новостройках.

«Теперь эта качественная характеристика новостройки будет стоить по-настоящему дорого, – утверждает В. Тачкин. – Застройщики, которые реально строят и гарантируют дольщику в срок ключи от построенных квартир, будут просить за свои метры немалые суммы».

Остальные, вместо обещанной стоимости и сроков строительства, будут предлагать покупку недорого «входного билета» в новостройки с весьма туманной перспективой своевременного завершения за объявленную цену, полагает собеседник. «Ведь сколько появилось не завершенных вовремя новостроек буквально за последние полгода? А сколько было введено в эксплуатацию объектов, где возникли значительные доплаты по окончанию строительства? С одной стороны, это объясняется кризисом, но с другой стороны, это проблема планирования. Ведь в кризис тоже можно работать – инвестировать и получать прибыль. Другое дело, как организовать бизнес-процесс, чтобы не с дольщика драть три шкуры, а изыскивать иные механизмы финансирования строительного процесса в непростых экономических условиях», – рассуждает В. Тачкин.

По мнению эксперта, для того, чтобы потребителю не ошибиться при выборе надежного застройщика, нужно больше смотреть на то, как он работает в текущей ситуации, а не оценивать его былую деятельность в условиях докризисного состояния рынка недвижимости. Сегодня как никогда, потребителю будет весьма полезна любая информация о том, как на данный момент выглядят отношения строительной организации с дольщиками, для которых она строит или построила жилой дом.

Ю. Жарков пояснил: «Можно вспомнить историю с «Террастройинвест». На самом деле люди, которые туда попали, знали на что шли, когда покупали квартиры дешевле, чем на рынке. Они понимали, что существует риск – вот и угодили в мышеловку. Кто-то пошел на этот риск, а кто-то нет».

«Но нельзя говорить о том, что если такая ситуация произошла с одним застройщиком, то все «каркасники» рискуют оказаться сейчас в подобной ситуации», – подчеркнул собеседник. По его словам, застройщики, в том числе и эта организация, по мере возможностей, все-таки пытаются довести начатое строительство до конца.

При этом директор ЧРУП «Вива Консалт» уверен, что компаний, которые умышленно обманывали бы своих дольщиков, на рынке практически нет. «Здесь все люди и все застройщики на виду, все понятно и прозрачно. Невозможно просто собрать деньги дольщиков, бросить стройку, а самому куда-то исчезнуть», – добавил Ю. Жарков.

«Входя сегодня в строительство, дольщик делает это с пониманием, допуская, что придется что-то доплатить. Удивленных глаз уже нет. Люди стали реалистами. Также все прекрасно понимают, что если доплата обоснована, то застройщик всегда может сказать: не нравится – забирай свои рубли и уходи», – отметил В. Тачкин.

Тем более, что теперь, в связи с внесенными изменениями в указ о долевом строительстве, на стоимость жилья могут влиять затраты застройщика, связанные с оплатой процентов за пользование банковскими кредитами, полученными на выполнение проектных и изыскательских работ; а застройщиками, осуществляющими строительство жилых помещений для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и на строительство жилых домов. И это еще не весь список затрат застройщика, которые не включаются в строительную смету объекта долевого строительства, однако влияют на окончательную стоимость квадратного метра.

Таким образом, можно сделать вывод, что в ближайшие годы и застройщиков, и тех, кто планирует построить жилье в столице, ожидают отнюдь не простые времена.

Марина БОБЛОВСКАЯ.

12.12.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 27

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 49/2011