Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Дело за конкретными шагами

В последнее время в республике все чаще говорится о необходимости совершенствования механизмов финансирования жилищного строительства. И один из таких финансовых инструментов – ипотечное кредитование.

По мнению экспертов, благодаря ипотеке жилищное кредитование в нашей стране может стать более доступным для населения как за счет более низких процентных ставок, так и за счет упрощения процедуры обеспечения возвратности выданного кредита, а значит, снижения требований к кредитополучателю. В пользу ипотеки говорит и опыт соседей, той же России, где этот вид кредитования уже достаточно развит и использование его гражданами для улучшения жилищных условий постоянно и неуклонно возрастает. Но дело, конечно, не в примере. Внедрения новых подходов, которые позволили бы гражданам решить злободневный квартирный вопрос требует и довольно непростая ситуация, сложившаяся на рынке жилья нашей страны.

Как известно, на 2013 год поставлена задача построить в республике 6,5 млн. кв.м жилья, что соответствует докризисному уровню жилищного строительства. Если учесть, что практика массовой выдачи льготных кредитов прекращена, получить кредит для нуждающихся под 16% годовых также становится проблематично – одни банки прекращают их выдачу, другие повышают требования к кредитополучателю, то встает вопрос: за счет каких источников может быть профинансировано строительство этих 6,5 млн. кв.м? Брать кредит в рублях по высоким ставкам могут решиться только самые отчаянные, причем уровень их доходов должен превышать ежемесячные платежи по кредиту, а таких будут единицы. По кредитам в валюте процентные ставки могли бы быть значительно ниже, и, по оценкам экспертов, население вполне могло бы прибегнуть к привлечению таких кредитов для улучшения жилищных условий. И это действительно могло бы способствовать выполнению плана по строительству жилья. Однако предложение правительства о возобновлении валютного кредитования не поддержал Национальный банк. По той причине, что валютные кредиты таят высокие риски для получателей, и в случае девальвации грозят превратиться в серьезные проблемы для заемщиков, получающих зарплату в рублях.

Вот и получается, что традиционный банковский кредит в качестве инструмента финансирования жилищного строительства теряет эффективность. А реальность такова, что хочешь – не хочешь, а придется искать новые простые способы решения сложных задач, переходить к новым механизмам финансирования жилья. Поиск таких механизмов и внедрение их в практику – дело непростое, связанное с решением многих проблем.

Например, в России ипотеке потребовалось более 10 лет на то, чтобы преодолеть все трудности переходного периода, за которым стоит развитие целой финансовой индустрии от принятия федерального закона «Об ипотеке» в 1998 году до создания реальных механизмов, которые помогают россиянам улучшить жилищные условия. По статистическим данным, в 2013 году в России доля ипотечных сделок составила 35-40%, большинство из них касалось 1- и 2-комнатных квартир.

Однако, как считают специалисты, достигнутое еще далеко от окончательной цели. Это только очередная стадия – стадия активного роста ипотечного кредитования, которая в настоящее время переходит в стадию зрелости. Этот период характеризуется тем, что приоритет смещается с увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов на качественное развитие, повышение уровня конкуренции, снижения банковской маржи, что позволит снизить конечную ставку для заемщика. На первый план выходят проблемы обеспечения участников рынка долгосрочной ликвидностью, снижения рисков, а также предоставление сопутствующих услуг.

Такой же путь предстоит преодолеть и Беларуси. И первый шаг на нем был сделан уже пять лет назад, когда в нашей стране был принят закон «Об ипотеке». К сожалению, в силу обстоятельств (зачем обременять себя лишними заботами, когда проще идти по накатанному пути) все эти годы ипотека в Беларуси практически не была востребована, а значит и не развивалась.

И, тем не менее, как говорится, «лед тронулся». Термины «ипотека», «ипотечное кредитование», «предмет ипотеки» упоминаются все настойчивее на всех уровнях. Но далеко не каждый имеет четкое представление, что кроется за этими понятиями.

Ипотека – это залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. Закладываемое недвижимое имущество (предмет ипотеки) остается в собственности должника, а в случае невыполнения последним своего обязательства кредитор приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотека может выступать в качестве обеспечения по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит – одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. В случае ипотечного кредитования строительства в качестве залога может выступать строящийся объект недвижимого имущества, который поступит залогодателю в будущем и на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Все это прописано в законе «Об ипотеке», который действует в Беларуси уже несколько лет. Возникает закономерный вопрос: почему же система ипотечного кредитования у нас в стране до сих пор не заработала? Все дело в том, что до вступления в силу нового Жилищного Кодекса законодательство не предусматривало возможности выселения собственника из его жилого помещения в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Теперь же банки вправе выселить из заложенного жилого помещения собственника и проживающих, если заемщик систематически не платит по ипотечному кредиту.

Кроме того, Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам ипотеки» от 12 июля 2013 года №54-3 внес корректировки в существующий Закон «Об ипотеке». Статьи, которых коснулись изменения и дополнения, обрели большую конкретность и определенность. В частности, в новой редакции изложен механизм реализации имущества, являющегося предметом ипотеки, на которое обращено взыскание. Добавлена норма, согласно которой передача в ипотеку капитального строения (здания, сооружения), в том числе незавершенного законсервированного, допускается только с одновременной передачей по этому же договору находящегося в частной собственности у залогодателя земельного участка, на котором расположены эти строения.

Но это не означает, что в процессе совершенствования нормативной базы все барьеры на пути ипотечного кредитования исчезнут. Взять, например, выселение неплательщика. Как показывает европейский опыт, для этого должны быть созданы необходимые условия. Там эта проблема решается путем предоставления гражданам подменного жилья.

Поэтому наряду с развитием ипотечного кредитования актуальным является строительство арендных домов. Возможность снять квартиру на долгосрочный период за умеренную плату предоставляет реальный шанс решить жилищную проблему тем, кто не имеет средств на строительство собственного жилья. Поэтому не может не радовать, что проблемам арендного жилья в республике уделяется много внимания.

Интересен опыт стран, где люди, желающие накопить средства для приобретения жилья в собственность, пользуются услугами так называемых ссудно-сберегательных организаций, основной функцией которых является аккумуляция сбережений населения для последующего приобретения жилья. Кстати, в России присутствуют такие организации.

Конечно, наши планы по вопросам ипотечного кредитования несопоставимы с планами россиян. Мы, скажем так, стартуем, когда они прошли уже значительную часть пути. Зато накопленный соседями опыт для нас может оказаться ценным подспорьем при внедрении новых инструментов финансирования строительства жилья, поможет легче преодолеть трудности, избежать серьезных ошибок в этом непростом деле.

Н.Александров.

05.08.2013

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 26

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2013