Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартира в рассрочку: плюсы и минусы

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Квартира в рассрочку: плюсы и минусы

Для меня, как и для многих жителей Минска, жилищный вопрос до недавнего времени являлся самой животрепещущей проблемой. Я, моя жена и семилетняя дочь не имели собственного угла и были вынуждены снимать недорогую однокомнатную квартиру более 6-ти лет. Возможно так продолжалось бы и дальше, если бы не пример одного моего приятеля, который построил квартиру с помощью банковского кредита. Я решил сделать то же самое. Как результат - недавно мы, наконец, отпраздновали новоселье. Думаю, что наш опыт поможет многим гражданам найти выход из такого положения.

Я, как и мой приятель, обратился за помощью в один из филиалов столичного коммерческого банка, где жилищные кредиты гражданам выдаются и в белорусских рублях, и в иностранной валюте. Кредиты в белорусских рублях предоставляются под 37 процентов годовых на срок до 10 лет и в долларах США под 12 процентов годовых (тоже до 10 лет). Причем процентные ставки по обоим видам кредитов могут меняться в зависимости от уровня инфляции в стране в течение срока действия кредитного договора. К примеру, если через полгода после заключения кредитного договора процентная ставка по вновь выдаваемым валютным кредитам уменьшится с 12 до 11 процентов годовых, то это изменение коснется и ранее заключенных кредитных договоров. Достаточно прийти в банк и написать заявление. Аналогичные правила действуют и в отношении рублевых кредитов. Правда и в первом, и во втором случаях банк будет учитывать, добросовестно ли кредитополучатель выполняет свои обязательства перед банком по своевременному возврату долга.

Жесткой привязки к месту жительства в банке нет. Например, гражданин Беларуси, будучи жителем Гродно, может получить кредит на строительство или покупку квартиры в Минске. Причем этот кредит он может получить в гродненском филиале или же минском - в каждом конкретном случае решение остается за банком. При этом желательно, чтобы в Минске у человека была хотя бы временная прописка, если он хочет получить кредит в минском филиале банка.

Рублевые кредиты выдаются на строительство и покупку жилого дома или квартиры. Кредиты предоставляются путем перевода в безналичном порядке со ссудного счета денежных средств на счет продавца (юридического или физического лица) или организации в соответствии с договором о долевом строительстве. Кредит в долларах США на те же цели предоставляется путем последующей продажи со ссудного счета денежных средств на внебиржевом рынке. Полученные от продажи долларов США белорусские рубли в безналичном порядке переводятся на счет продавца (физического или юридического лица) или организации в соответствии с договором о долевом строительстве. А возвращать кредит кредитополучатель обязан в долларах. Таковы общие для всех банков правила выдачи валютных кредитов населению на жилищные цели.

Со второй половины прошлого года банк, в который мне пришлось обратиться, выдает кредиты на указанные выше цели под залог приобретаемой (строящейся или покупаемой) квартиры. При этом никаких поручителей не нужно. Кредит выдается в размере до 70 процентов стоимости жилого помещения (цена покупки - согласно договору купли-продажи, стоимость строительства – по договору долевого участия).

Узнав об этих условиях, сначала мы решили строить квартиру с привлечением банковского кредита, и стали подыскивать подходящий вариант. К сожалению, нас еще не поставили на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Несмотря на то, что в Минске мы с женой живем и работаем 6 лет, прописались только три года назад. А по действующим правилам, чтобы стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, нужно иметь 5 лет прописки. Поэтому попасть в УКС, где для очередников строительство квартиры обходится в долларов 220 за кв. метр, мы не смогли. Оставалось одно – заключить договор на строительство квартиры на общих условиях с учетом платы за инфраструктуру, то есть в общем за 400 y.e. за кв. метр с отделкой. Поскольку наша семья состоит из трех человек, мы сориентировались на двухкомнатную квартиру площадью 64 кв. метра и стоимостью, соответственно, 25 600 y.e.

По условиям кредитования банк может выдать кредит в размере до 70 процентов стоимости строящейся квартиры. Применительно к нашей, на которую мы изначально рассчитывали, - 17 900 y.e. Остальные 30 процентов (или 7 680 y.e.) нам предстояло оплатить собственными деньгами. Это фактически сумма первоначального взноса на строительство. Но прежде чем установить сумму кредита, банк убедился в нашей платежеспособности. Для этого нам с женой пришлось предоставить справки о совокупном доходе, полученном за предыдущий год, то есть за 12 месяцев, предшествующих месяцу подписания кредитного договора. Причем в «нашем» банке, что нам показалось выгодным, принимаются в расчет все официальные доходы, в том числе и полученные не по основному месту работы, например, по договорам подряда.

Платежеспособность определяется следующим образом. От суммы совокупного дохода отнимается размер потребительского минимума (около 50 y.e. на человека в месяц), затраты на обучение (если кто-то из членов семьи учится в платном заведении), плата за аренду жилого помещения (если семья на период строительства снимает квартиру), плата за детский сад (если его посещает ребенок) и прочие обязательные расходы семьи. Поскольку наша дочь ходит в обычную школу, а мы с женой уже получили высшее образование, то из нашего совокупного дохода (490 y.e. в месяц) вычли 220 y.e. - по 50 y.e. на человека плюс 70 y.e., которые мы платим за арендуемую двухкомнатную "хрущевку". Как пояснили в банке, свободный остаток (у нас он получился 270 y.e.) должен превышать выплаты заемщика по возврату кредита и процентам в первый месяц с момента выдачи кредита, потому что в первый месяц сумма выплаты получается самая большая.

Мы планировали взять кредит на 10 лет. Исходя из этого ежемесячные выплаты по основному долгу должны составить с учетом необходимой суммы кредита (17 900 y.e.) примерно 149,2 y.e. Если к этому прибавить выплаты по процентам (с учетом 12 процентов годовых), то размер платежа в первый месяц должен составить 313,2 y.e. (149,2 + 164), что как минимум на 43 y.e. больше нашего свободного остатка. Иными словами, нам пришлось урезать свой аппетит с двухкомнатной квартиры до однокомнатной площадью 50 кв. метров (меньшую по площади мы, к сожалению, не смогли найти) стоимостью 20 000 y.e. В этом случае уменьшался размер первого взноса, который нам следовало оплатить своими деньгами (теперь это 6 000 y.e.) и сумма выплаты в первый месяц, которая по расчету составила 257 y.e. (117 + 140).

В банке также объяснили, что он в случае необходимости дает отсрочку на срок до 2-х лет по выплате основного долга. В течение этого периода нам пришлось бы оплачивать только проценты. Надо учесть и то, что в соответствии с условиями договора нашего долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры банк перечислял бы фирме-застройщику сумму кредита по частям - три раза примерно по 4 700 y.e. Исходя из этого предполагается рассчитывать и суммы по оплате процентов. Например, если бы в апреле нам выдали кредит 4.700 y.e., то в мае мы начали бы оплачивать проценты, но только исходя из этой суммы. В августе банк открыл бы следующий транш на 4 700 y.e. Соответственно изменились бы и суммы по процентам. В ноябре он перечислил бы еще 4 600 y.e., после чего проценты начали бы исчислять исходя из всей суммы кредита (14 000 y.e.). Причем размер выплат по процентам был бы одинаков в течение всего периода отсрочки. Если бы мы отказались от отсрочки, то платежи по процентам уменьшались бы по мере погашения основного долга.

После того, как мы взвесили все за и против, все же остановились на наиболее выгодном для нас варианте - на покупке неплохой (после капремонта) двухкомнатной "хрущевки" стоимостью 16 тыс. y.e. общей площадью 45 кв. метров. В итоге получилось, что 5 000 y.e. мы заплатили собственными деньгами. Кредит в размере 11 000 (чуть меньше 70 процентов от стоимости покупки) мы взяли не на 10, а на 7 лет под те же 12 процентов годовых. Мы отказались от рассрочки выплаты по основному долгу, и первый платеж (в мае) у нас составил вместе с процентами 241 y.e., в том числе 131 y.e. - по основному долгу (11000/7/12) и 110 y.e. - выплаты по процентам (11000*0,12/12). А сэкономленные на аренде квартиры деньги мы использовали для оплаты риэлтерских услуг.

Мы также смогли подсчитать, что примерно через два с половиной года ежемесячные выплаты по процентам у нас будут уже меньше, чем арендная плата за квартиру, которую мы снимали бы все это время, если бы не взяли кредит. Всего же за семь лет мы должны выплатить банку около 4 600 y.e. в качестве процентов за пользование кредитом. Но если у нас появятся дополнительные доходы и мы вернем кредит раньше, что разрешается кредитным договором, причем без никаких штрафных санкций, то наши расходы по выплате процентов окажутся меньше. Эти расходы могут уменьшиться и помимо нашей воли, если в результате снижения уровня инфляции будут снижены процентные ставки по кредитам.

(Примечание от редакции: поскольку недавно Нацбанк уменьшил ставку рефинансирования до 33 процентов, указанные в статье ставки по валютному и рублевому кредитам тоже стали (станут) ниже, но не более чем на 1 и 2 процентных пункта соответственно.)

Евгений СТАШЕВСКИЙ

14.07.2003

просмотров: сегодня 12, за последние 7 дней 96, за месяц 352

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2003