Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Риэлтерские услуги сквозь призму белорусской специфики

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Риэлтерские услуги сквозь призму белорусской специфики

Ответственность за правовую чистоту квартирных сделок белорусское законодательство возлагает на риэлтеров, но механизмов для обеспечения этой чистоты по-прежнему не предлагает. Это делает риэлтерскую услугу сложной не только для исполнения, но и для понимания ее смыслового и стоимостного содержания.

Рынок риэлтерских услуг в Беларуси существует уже более 12 лет. А само понятие риэлтер достаточно прочно укрепилось в сознании белорусских граждан. Между тем мало кто из них, в том числе и воспользовавшихся этими услугами, хорошо понимает, чем же все-таки занимаются риэлтеры и за что они получают свои гонорары.

Риэлтер -- слово иностранное. В буквальном смысле – это специалист, владеющий информацией о рынке недвижимости, который по просьбе своего клиента (клиента фирмы, в которой работает риэлтер) ищет субъекта, готового купить, продать, сдать в аренду или снять обозначенный тем же клиентом объект недвижимости. То есть его задача состоит в том, чтобы свести два или несколько интересов к согласию заключить сделку.

Причем в большинстве стран мира, где достаточно устойчивая и прозрачная система регистрации прав на недвижимость, где переход этих прав никак не ограничивается пропиской (в отличие от Беларуси), а все расчеты по сделкам производятся через банк, риэлтерская услуга носит информационно-организационный характер. Риэлтер не делает юридическую экспертизу сделки -- это обязанность банков или регистрирующих органов. А причитающийся за работу гонорар в размере до 5-7 процентов от суммы сделки получает, упрощенно говоря, за сам факт совершения сделки.

Непростой путь от намерения к новоселью

В Беларуси все иначе. Требования сертификации и лицензирования риэлтерской деятельности, нормы законодательства, регулирующие правоотношения в области недвижимости, судебная практика рассмотрения споров относительно прав на недвижимость, а также опыт работы на рынке риэлтерских услуг обязывают риэлтера выполнять большое количество различных функций.

К ним относятся: поиск варианта для осуществления сделки; проверка юридической чистоты квартиры и ее продавца; получение в соответствующих госорганах разрешений на проведение сделки; соблюдение всех предосторожностей и оказание охранных услуг при расчете между продавцом и покупателем (расчеты через банк в РБ по-прежнему почти не практикуются); обеспечение своевременной выписки продавца и членов его семьи из проданной квартиры и того, чтобы выписавшиеся не остались на улице, и многое другое.

Исполнение всех этих требований усложняется тем, что примерно 90 процентов всех сделок с жильем совершаются в структуре цепочек, состоящих в среднем из 4-5 звеньев (сделок). К примеру, человек хочет просто купить квартиру. Риэлтер подыскивает ему подходящую жилплощадь. Но владелец последней желает разменять ее на две. Хозяева этих двух в свою очередь хотят переехать в коттедж (и то и другое тоже нужно найти). И хорошо, если этот коттедж -- последний в цепочке...

Подобрав варианты, риэлтер должен найти еще день и час, когда все участники многоходовой сделки окажутся при деньгах, при документах, в добром здравии, а также найти нотариуса, который согласится в этот день и час удостоверить сразу несколько договоров.

Но даже если этап заключения и нотариального удостоверения сделок удается пройти без проблем и цепочка остается неповрежденной, радоваться слишком рано. Впереди -- длительный и мучительный процесс перепрописки. Мучительный потому, что выписаться из жилплощади в никуда нельзя. А чтобы стать полноправным собственником приобретенной квартиры с возможностью реализации этого права в полном объеме, нужно в нее прописаться. А это сделать можно будет только после того, как из купленной квартиры выпишутся прежние жильцы. В свою очередь последние смогут выписаться, когда приобретенная ими жилплощадь (в нашем примере -- две квартиры) тоже освободится от жильцов. И так -- до конца цепочки.

А что, если кто-то из участников сделки заболеет, вынужден будет внезапно уехать в длительную командировку, не успев выписаться из проданной квартиры или, того хуже, если выписка застопорится на последнем объекте цепочки (в нашем случае коттедже)? Белорусское законодательство на каждый из конкретных случаев дает лишь один ответ -- при возникновении спорных вопросов подавайте в суд.

К примеру, если после подписания договора купли-продажи квартиры и передачи денег продавец (члены его семьи, другие сособственники или жильцы) не освободил ее в указанные ранее сроки или вообще отказывается из нее выписываться, то покупателю квартиры придется судится с продавцом, а не с риэлтером, как некоторые ошибочно полагают. Риэлтер же, дабы не потерять свое доброе имея (если он в этом, конечно, заинтересован) может помочь найти хорошего адвоката и с выгодой для клиента обставить дело.

Благо проблем с выпиской из уже проданных квартир с каждым годом становится меньше -- и именно благодаря риэлтерам. Последние, будучи хорошо знакомы с практикой заключения сделок с жилыми помещениями, стараются различными способами застраховать клиента-покупателя от негативных проявлений действующего института прописки и регулирующего его законодательства. Но, к сожалению, и эти меры не всегда приносят положительный результат, и вопрос выписки из уже проданной квартиры все же приходится иногда решать через суд.

Проверка чистоты сделки

Что касается проверки юридической чистоты сделки, то эта часть работы риэлтера не ограничивается получением сведений о прописанных и бывших ранее прописанными в квартире жильцах и проверкой правильности паспортных сведений ее продавца. Приходится проверять и правоустанавливающие документы на продаваемую жилплощадь. Причем изучать их надо особенно внимательно.

Как показывает практика, в этих документах могут быть неточности и ошибки, допущенные при их изготовлении служащими госорганов и организаций. Например, может отсутствовать регистрационный номер, печать или подпись. Бывает, неправильно написана фамилия, дата рождения, адрес квартиры, не указаны или указаны неточно доли членов семьи, участвовавших в приватизации квартиры, и многое другое, о чем владелец документа (продавец квартиры) может и не знать. И задача риэлтера – помочь оперативно привести документ в должный вид. Если же этого не сделать, то сделка может не состояться. Ладно еще если ошибку или неточность обнаружит нотариус и откажется удостоверять договор купли-продажи. Но если и он не заметит "брак" - над сделкой навсегда нависнет угроза признания ее недействительной в будущем.

Иногда (если есть подозрения или другие основания) риэлтерской фирме приходится заниматься поиском информации, подтверждающей, что данный продавец (владелец, совладелец, член семьи продавца) квартиры не состоит на соответствующем учете или не страдает каким-либо заболеванием, которое может вызывать временную недееспособность. В судебной практике нередки случаи, когда такое заболевание (алкоголизм, наркотическая зависимость и т.д.) может стать основанием для признания сделки с квартирой недействительной, хотя в момент совершения сделки ее субъект официально не был признан недееспособным.

(Продолжение следует)

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

21.07.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 28/2003