Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Когда денег «в обрез»…

Продолжим начатый в прошлом номере разговор о путях поиска вариантов приобретения жилья, подходящего для скромного бюджета. Порассуждаем о возможности подобрать относительно недорогую квартиру эконом-класса на рынке новостроек.

Но вначале определим факторы, влияющие на стоимость квартиры в новостройке. Конечно, это класс объекта, месторасположение, уровень транспортной доступности, состояние инфраструктуры, уровень строительной отделки квартиры и качество дома в целом (тип здания, архитектурно-планировочные решения, использование энергосберегающих технологий и т.д.), степень готовности и срок ввода в эксплуатацию объекта.

Одним из основных факторов, влияющих на цену, является месторасположение новостройки. Естественно, наиболее дорогая недвижимость предлагается в пределах районов, считающихся престижными. Их характеризует полное отсутствие или минимальное количество промышленных предприятий, качественная инфраструктура, благоустройство и озеленение территории, наличие объектов культурного назначения. Поиски доступного жилья в этих районах бесперспективны. Относительно недорогие предложения можно найти в спальных районах, которые находятся на значительном удалении от центра.

Важным моментом ценообразования является транспортная доступность новостройки. Многие жители окраин ежедневно тратят много времени, добираясь на работу и домой. Поэтому оцените, сколько времени будет занимать дорога до места работы и до центра города, насколько комфортной она окажется. Ориентируясь на недорогую квартиру, с большой вероятностью придется мириться с не слишком удачным ее расположением. Так что есть смысл ознакомиться с предложением в пригороде, хотя бы для сравнения. С учетом того, что средняя скорость поездов региональных линий даже в пределах города выше, чем у метро, и возможность удобной пересадки на городской транспорт, включая упомянутое метро, случается, что в центр Минска проще и быстрее добраться из пригорода, чем из некоторых районов столицы. Особенно если единственная удобная магистраль, которая соединяет район с другими, «задыхается» от интенсивного транспортного потока.

Влиять на цену в некоторой степени может и экологический климат района. Стоимость квартир в доме, который находится по соседству с крупной промышленной зоной, будет ниже, чем в новостройке, находящейся в зеленой зоне или окруженной лесопарком. Именно этот фактор, в первую очередь, обуславливает разницу цен на аналогичное жилье в микрорайонах Уручье и Шабаны столицы.

На престижности района, а следовательно на стоимости жилья в нем, сказывается и демографический фактор. Возрастной состав, занятость и доходы основной массы жителей квартала, в конце концов, их образовательный, культурный уровень определяют не только состояние придомовой территории и элементов благоустройства, но и то, насколько безопасно будет, например, совершать прогулки перед сном.

Что касается класса новостройки, то вполне понятно, что чем выше качество квартиры и самого здания, тем выше цена недвижимости. Наименее дорогими, как известно, являются квартиры в новостройках эконом-класса. Как правило, это дома типовых серий, чаще всего в крупнопанельном исполнении.

Не способствует привлекательности жилья для проживания и, соответственно, снижает стоимость квартир, соседство строек, особенно под окнами. Оцените неудобства, которые придется терпеть во время строительства и изменение вида из окон, увеличение нагрузки на придомовую территорию (в частности парковки) и инфраструктуру по его окончании. При комплексной застройке квартала людям, приобретающим жилье в первых домах, сложно оценить, что будет вокруг лет через 5-10. И не получат ли они вместо «панорамного вида на город» очередную многоэтажку напротив окон. Кроме того, приобретая квартиры в первых домах квартала, помните, что для них высока вероятность переноса сроков ввода в эксплуатацию по причине неготовности коммуникаций. Поэтому, как правило, чем ближе к финишу строительство в квартале, тем выше цены в нем.

Кстати, что касается завершения строительства. Общеизвестно, что чем выше степень готовности дома и ближе срок сдачи, тем выше цены. На первый взгляд, выгоднее приобрести квартиру на начальном этапе строительства. Но если ждать жилье придется еще 2-3 года, а оплатить строительство, например, посредством выкупа жилищных облигаций, нужно прямо сейчас? Посчитайте, сколько принесет за этот период такая сумма на депозите – и предложение может оказаться уже не столь выгодным.

Некоторые застройщики предлагают возможность как единовременной оплаты всей суммы за строящуюся квартиру, так и рассрочку на период строительства дома. Как правило, во втором случае цена квадратного метра выше примерно на 5%. В этом случае стоит хорошенько все просчитать и оценить риски. Для наглядности возьмем конкретный пример: застройщик предлагает участие в долевом строительстве в Степянке, дом должен быть сдан в 2015 году. Возможна как единовременная оплата, так и рассрочка до конца 2014 года с первым взносом в размере 30% стоимости квартиры. Квадратный метр во втором случае обойдется на 6% дороже. Предположим, что у нас имеется вся сумма. Какой способ оплаты выбрать? Если, уплатив первый взнос, мы разместим оставшиеся средства (70% стоимости) на депозитах в белорусских рублях (платежи вносятся именно в них по курсу Нацбанка на день оплаты), согласовав сроки размещения с графиком платежей, то на сегодняшний день можем получить доходность порядка 45% годовых. Отнимаем запланированную на год инфляцию (11%) и делим пополам, поскольку платежи вносятся равными долями, и сумма депозитов будет уменьшаться. Получаем доход порядка 17% размещенной суммы или около 12% от стоимости квартиры. Не так уж и мало. Но и риски высоки: велика вероятность снижения ставок по депозитам, возможна более сильная корректировка курса доллара, к которому привязаны платежи… Поэтому вам предстоит стандартный выбор: «пить шампанское» или «спать спокойно».

Стоимость квартиры напрямую зависит от ее площади. Те же однокомнатные в одном проекте имеют минимальную площадь 35 кв.м, а в другом – не менее 45-50 кв.м. В условиях ограниченных средств не хочется платить за огромные коридоры и лоджии. Но обращайте внимание не только на площади квартир, но и на их планировку: бывает, что в малогабаритной квартире в коридор площадью 4-5 кв.м выходит сразу 4-5 дверей и разместить в нем шкаф для верхней одежды проблематично.

И еще одна мелочь. В крупнопанельных домах площадь готовой квартиры отличается от проекта, как правило, в десятых долях квадратного метра. Для каркасно-блочных домов и зданий из штучных материалов «разбежка» может достигать нескольких квадратных метров. Поэтому будьте готовы к тому, что по результатам обмеров за дополнительную площадь может потребоваться доплата.

Наличие строительной отделки также ощутимо влияет на стоимость квадратного метра. Конечно, если вы в состоянии сделать многие работы своими силами, предпочтительнее вариант без отделки (черновая отделка). «Стены» обойдутся дешевле, до получения ключей будет время поднакопить на ремонт, да и сделаете все по своему вкусу. Но если слово «ремонт» вас пугает и для наклейки обоев или установки смесителя необходимо нанимать людей, то, возможно, проще будет приобрести квартиру с отделкой. И не забывайте соотносить свои желания и возможности – ремонт, конечно, может стоить больше, чем само долевое строительство. Но вряд ли такой вариант можно назвать «бюджетным».

Резюмируя сказанное, хочу подчеркнуть: цель данного материала – подсказать покупателю с ограниченными средствами, где и как реальнее всего приобрести жилье по доступной для него цене. В конце концов, ни один многоквартирный дом – где бы он ни возводился и каким бы способом ни строился, пустовать не будет. Но необходимо иметь представление, какие факторы влияют на рыночную стоимость жилья на первичном рынке. Иногда застройщик предлагает более низкую цену на объект в том случае, если имеются скрытые проблемы, о которых он не обязан сообщать потенциальному покупателю. К примеру, дом строится на территории, где располагалось заброшенное кладбище, или где могут возникнуть проблемы с обеспечением объектами инфраструктуры, или где отказались от строительства удобной дороги, или, наоборот, – рядом планируется долговременное строительство какого-либо объекта, или неподалеку раньше располагался полигон отходов и т.д. Во всех случаях нужно все тщательно взвесить, прежде чем принять решение. Возможно, что выбор будет не в пользу минимальной цены.

Словом, планируя приобретение недорогой квартиры в новостройке, необходимо сопоставить все факторы, которые влияют на ее стоимость. В том случае, если цена покажется вполне обоснованной, можно приступать к подробному изучению информации относительно самого объекта недвижимости и его застройщика.

Н.Александров.

27.01.2014

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 10, за месяц 43

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 3/2014