Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Россия: у людей есть интерес к жилью, но нет на него денег

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Россия: у людей есть интерес к жилью, но нет на него денег

Отсутствие роста цен на жилье в период всплеска спроса в январе-марте 2014 г. свидетельствует о том, что, несмотря на большой интерес к недвижимости, финансовые ресурсы потенциальных покупателей весьма ограничены. Соответственно, в ближайшие месяцы, когда, по всей видимости, спрос на жилье упадет ниже среднего уровня, на увеличение стоимости метра рассчитывать не приходится. В лучшем случае цены будут топтаться на месте, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Весь 2013 г. рынок недвижимости пребывал в вялом состоянии. Даже осень, когда обычно отмечается рост деловой активности, на первый взгляд не давала особых надежд на скорую активизацию рынка. По итогам 2013 г. рублевые цены на жилье прибавили лишь 2,8%, а долларовые – скорректировали вниз на 2,6%. Для сравнения: в 2012 г. московское жилье подорожало в долларах на 6%, а в 2011 г. – на 9,5%.

Однако, внешние факторы в любой момент могут выбить рынок недвижимости из равновесия. Таким фактором в начале 2014 г. стал всплеск геополитической напряженности из-за ситуации вокруг Украины: девальвация рубля на фоне оттока капитала привела к существенной активизации рынка в плане спроса в первые месяцы 2014 г. Состоятельные россияне, напуганные скоростью обесценения рублевых накоплений, бросились конвертировать капиталы в квадратные метры, традиционно считающиеся защитным активом. Простые смертные, планирующие приобрести жилье для собственного проживания, тоже постарались побыстрее выйти на сделки, опасаясь роста цен на квартиры из-за ослабления рубля. В результате за первые четыре месяца 2014 г. рост спроса на жилье составил от 30% до 100% в зависимости от сегмента.

Всплеск спроса – это на первый взгляд прекрасно. Однако, как показывает практика, любая искусственная активизация рынка, вызванная ажиотажем, обычно непродолжительна и чревата исчерпанием спроса будущих периодов. Как только «страсти» успокаиваются или люди к ним привыкают, спрос падает, что, собственно, уже и произошло.

По всей видимости, большая часть спроса 2014 г. выплеснулась на рынок в первые месяцы, и до конца года активность покупателей останется на достаточно низком уровне. Скорее всего, некоторое восстановление спроса произойдет не ранее 2015 г., если, конечно, геополитические или макроэкономические катаклизмы в очередной раз не спутают все карты.

Примечательно, что ажиотажный спрос на жилье в первые месяцы 2014 г. не привел к сколько-нибудь значимому подорожанию недвижимости. Согласно индексу стоимости жилья www.irn.ru, за первые четыре месяца долларовые цены на квартиры в Москве снизились примерно на 6%, а рублевые – подросли на 4%. За этот же период курс отечественной валюты просел с 32,7 до 36,4 рубля за доллар. То есть цены на недвижимость на фоне всплеска спроса даже не смогли полностью отыграть ослабление национальной валюты.

Тот факт, что в 2014 г. активизация рынка не сопровождалась ценовым приростом, говорит о серьезных проблемах с платежеспособностью покупателей. Продавцы с удовольствием бы проиндексировали цены на недвижимость по доллару, однако доходы покупателей – в большинстве случаев рублевые – не в состоянии угнаться за ростом курса американской валюты. Рост зарплат в коммерческом секторе фактически прекратился уже несколько лет назад, падает и доступность ипотеки (согласно подсчетам рейтингового агентства Moody’s, удорожание кредитов из-за повышения Центробанком ключевой ставки с 5,5% до 7,5% практически лишит граждан со среднестатистической зарплатой возможности брать ипотеку). В результате люди вынуждены покупать даже не столько то жилье, которое им действительно нужно, сколько то, на которое хватает денег. В этом плане ситуация в корне отличается от времен, когда доходы населения росли не по дням, а по часам, а банки предлагали кредиты с нулевым первоначальным взносом.

Что касается инвестиционного спроса, то его структура тоже изменилась. Если до кризиса инвесторы были готовы переплачивать, надеясь на бурный рост цен, компенсирующий все просчеты, то сейчас в 50-100-процентное подорожание метра за год никто не верит. Поэтому нынешних инвесторов интересуют либо новостройки, которые на стадии котлована можно купить на 20-30% дешевле рынка, либо объекты, подходящие для сдачи в аренду. Но привлекательность арендного бизнеса зависит от стоимости входа, то есть цены покупки квартиры, поэтому «арендные» инвесторы также не готовы переплачивать.

В общем, первые месяцы 2014 г. в очередной раз подтвердили высокий интерес граждан к недвижимости – и для жизни, и в качестве инвестиционного инструмента. Однако покупают люди только то, что продается по адекватной цене. В связи с ограниченностью платежеспособного спроса потенциал для сколько-нибудь значимого подорожания недвижимости в обозримом будущем отсутствует: если уж цены не выросли в период активизации рынка, надеяться на их рост в период спада спроса крайне трудно. Не исключена и умеренная коррекция цен вниз в случае развития негативных факторов в геополитике и/или макроэкономике. Новые ценовые тенденции могут появиться в 2015 г.

Индикаторы рынка недвижимости - irn.ru.

04.08.2014

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 24

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 30/2014