Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Не пережать гайки…»

Белорусский рынок риэлтерских услуг – вполне цивилизованный, хорошо организованный и четко отлаженный механизм. Ведущее место на нем занимают агентства недвижимости со штатом профессиональных работников, прошедших соответствующую аттестацию, право которых на проведение сделок с недвижимостью подтверждено аттестатами Министерства юстиции. Впечатляет и перечень услуг, которые агентства готовы оказать своим клиентам.

директор АН Загородный дом Чернушевич В.Г.
– Таков фасад. А что за фасадом?

– А за фасадом все далеко не так радужно, – резюмирует Председатель Совета риэлтеров при Министерстве юстиции Владимир Георгиевич Чернушевич, директор АН «Загородный дом». – Особенно, если учесть, что в настоящее время при посредничестве агентств недвижимости заключается менее половины от всего количества сделок купли-продажи объектов недвижимости. Лично у меня вызывает сомнение способность большей части наших сограждан самостоятельно провести сделку от начала до конца.

– Но ведь кто-то же заполняет эту «нишу»?

– Да, заполняет. И не «кто-то», а вполне реальные нелегальные, а попросту говоря, «серые» посредники, которые присутствуют на рынке, и их количество имеет тенденцию к росту. «Нелегалов» никто не контролирует, не проверяет, их не связывают установленные тарифы, не касаются требования, предъявляемые к риэлтерам. «Помогу продать, купить…» И помогают. Но за услуги, естественно, берут вознаграждение.

Помимо того, что подобные посредники никоим образом не гарантируют защиту прав ни продавца, ни покупателя, они не приносят государству пополнения бюджета в виде налогов с комиссий за свои услуги.

– И это при том, что риэлтерская деятельность регулируется государством….

– Да, но регулирование касается только официально функционирующих агентств недвижимости и их сотрудников, работающих в рамках законодательства. А рядом с ними годами беспрепятственно существуют нелегальные, серые«посредники», которые никому неподвластны и неподотчетны. Они умело действуют, так что поймать их «с поличным», а тем более доказать факты незаконной предпринимательской деятельности – весьма проблематично. И потому, в принципе, ими никто не занимается. К примеру, на рынке загородной недвижимости есть люди, которые нелегально работают в этой сфере по 15 и более лет. Именно такие посредники настолько прочно обосновались, к примеру, в Раубичах, Боровлянах, Колодищах и др., что сюда больше «нет хода никому». Они так конспирируются, постоянно меняя, в частности, номера мобильников, что уличить их в незаконной деятельности крайне сложно. Да ими, повторяю, никто всерьез и не занимается. В то время, как в отношении риэлтеров законодательство постоянно ужесточается, «серые» дельцы чувствуют себя вполне вольготно.

Короче говоря, легальная сфера зарегулирована, гайки, образно говоря, продолжают затягиваться. Нелегалы же остаются «за рамками».

– И в результате…?

– А в результате часть сотрудников агентств недвижимости покидают свои агентства, переквалифицируясь в «серых» маклеров и пополняя ряды «нелегалов». На мой взгляд, уже несколько «пережали гайки» в регулировании рынка аренды, в результате чего, по моим оценкам, от 50 до 60% этого рынка ушло в «тень», а многие специалисты ушли в нелегальные посредники.

Кстати, мы сегодня можем наблюдать еще и такое явление, когда агентства недвижимости, проводящие в месяц от силы 5 сделок, продолжают удерживаться на рынке. В то время как, согласно расчетам, чтобы безубыточно существовать на рынке, необходимо совершать порядка 19 сделок ежемесячно. Это выглядит, мягко говоря, странно.

Далее, чтобы избежать перетекания специалистов на теневой рынок, на мой взгляд, требует корректировки и установленная система оплаты труда сотрудников агентств недвижимости. Я считаю целесообразным перевести риэлтеров и агентов по операциям с недвижимостью с базовых окладов на процент от подготовленных сделок, как это практикуется в страховом бизнесе – зачем платить лентяю за счет хорошего работника.

– Но эта мера не поможет, если не будет спроса на услуги агентств недвижимости. Раз все больше сделок совершается без участия риэлтерских организаций, значит в их деятельности нужно что-то менять.

– К сожалению, приходится констатировать, что в агентствах практически отсутствует четкая система гарантий защиты интересов клиента, и в первую очередь, покупателей. А именно перед ним, покупателем, агентство недвижимости должно нести ответственность за юридическую чистоту, законность сделки, причем на полную ее сумму. Тогда обретает смысл страхование ответственности риэлтерской организации перед потребителем.

– Ведь обязательное страхование ответственности агентств недвижимости существует уже давно…

– Да, но оно не дает потребителю никаких гарантий. К слову, мне не доводилось услышать хотя бы об одном случае, когда поднимался бы вопрос о страховой выплате.

Однако продолжим тему защиты прав покупателя. Что касается продавцов недвижимости, то, на мой взгляд, было бы более логичным заключать с ним договор на проведение рекламной компании и подготовку недостающих документов. А вот покупателю должна оказываться комплексная риэлтерская услуга, оплата за которую будет рассчитываться как процент от суммы сделки. Это обеспечит покупателю гарантии по сделке в целом, а не по отдельным прописанным в договоре ни к чему не обязывающим составляющим, как, например, регистрация прав собственности в государственном агентстве по регистрации и земельному кадастру или же подбор вариантов.

Такой вариант видится мне более приемлемым еще и потому, что риэлтерские услуги в любом случае оплачиваются из кармана покупателя, поскольку сумма, которую должен за риэлтерскую услугу продавец, заложена в цену объекта.

– Что же мы видим на практике?

– А на практике мы видим то, что у агентств недвижимости нет единообразной практики применения законодательства при взимании оплаты за оказанные риэлтерские услуги с покупателя.

Указ Президента РБ №15 от 09.01.2006 г. и Постановление Совета Министров РБ №957 от 20.07.2009 г. предусматривают, что за оказание комплексной риэлтерской услуги с продавца взимается процент от суммы сделки. В рамках этого клиент получает следующее:

1) консультационные услуги;

2) услуги по предоставлению информации о спросе и предложении;

3) подбор вариантов;

4) организацию и проведение согласования условий сделки;

5) оказание помощи в подготовке (оформлении) документов.

Эти пять перечисленных риэлтерских услуг оказываются продавцу – и он их оплачивает. Покупателю агентство может оказать только одну риэлтерскую услугу – помощь в регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Взимание платы с покупателя за услуги, уже оказанные продавцу и им оплаченные, является незаконным.

В то же время с покупателя требуют оплату риэлтерских услуг, определяемую по принципу «кто во что горазд». В настоящее время стоимость услуг для покупателя по готовой сделке в подавляющем большинстве случаев определяется агентствами по договоренности, а не согласно закону. Единого подхода нет. А потому в Бресте, к примеру, берут с покупателя 45 базовых величин, в Гродно – 15 базовых величин, в Минске же – до 105 базовых величин – кто как договаривается. Несмотря на то, что проблема эта, причем неоднократно, уже поднималась, решения ее до сих пор не найдено. А такое положение сродни бомбе замедленного действия с трудно предсказуемыми негативными последствиями.

– Ну вот, а Вы сетуете на ужесточение законов…

– На этот счет хотел бы посоветовать не путать ужесточение законодательства и контроль за выполнением уже принятых правовых актов. А к сегодняшнему положению в сфере тарифов привела именно бесконтрольность в соблюдении Правил оказания риэлтерских услуг, утвержденных Указом № 15.

Как, кстати, бесконтрольной остается и сфера, назовем ее так, связанная с рекламой объектов недвижимости. В действующем правовом поле объявление может разместить только собственник при условии документального подтверждения либо риэлтерская организация при наличии соответствующего договора. Примером в этом плане может служить практика приема частных объявлений в «НБ».

Тем не менее, часты случаи, особенно на интернет-сайтах, размещения рекламы объектов недвижимости «серыми» посредниками и риэлтерскими организациями без заключенных договоров. Посудите сами: разве может быть у агентства недвижимости с пятью сотрудниками пять тысяч действующих договоров? На их сайте предлагается именно такое количество объектов к продаже.

– В заключение коротко подытожим все, о чем говорилось выше.

– Хотелось бы, чтобы законодатели при разработке нормативных актов сосредоточивались не только на всякого рода ограничениях, а были ближе к реальной жизни, внимательнее прислушивались и учитывали мнение и опыт людей, практически работающих в этой сфере. Однозначно, мы хотим работать честно, прозрачно и отвечать за свою работу. Только в таком случае клиенты будут ценить работу риэлтеров, а те, в свою очередь, более ответственно к ней относиться. И нормативные акты должны способствовать развитию инициативы, творческому подходу к делу сотрудников агентств недвижимости, естественно, не выходящих за рамки, определенные законом, а не наоборот, сковывать и ограничивать их в действиях.

Беседовал Н.Александров.

01.12.2014

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 117

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 47/2014