Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Москва – Минск: скованные одной цепью…

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Москва – Минск: скованные одной цепью…

Речь о цепи проблем, общих для Беларуси и России в целом и для их столиц в частности. Все они были четко определены на состоявшемся 28 апреля 2015 г. в Минске форуме «Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь»: низкая заполняемость торгово-развлекательных центров и административно-офисных зданий, снижение арендных ставок, уход мировых брендов…

Как заявил на форуме, организованном компанией «Отраслевые решения», президент Российского Совета Торговых центров, генеральный директор PraktikaDevelopment Булат Шакиров, любой объект, который будет открываться в ближайшее время в России или Беларуси, окажется под влиянием серьезных кризисных факторов, и ожидать каких-то перемен в лучшую сторону в текущем году вряд ли стоит. С мнением москвича солидарен и директор брокерского подразделения ColliersInternational в Беларуси Андрей Алешкин, констатируя, что сложившаяся в России ситуация переносится постепенно и на нас.

И все это на фоне настоящего бума строительства торговых центров как в Москве, так и в Минске. В первопрестольной только в прошлом году открылось 16 торговых центров суммарной площадью 750 тыс. кв м. По мнению специалиста, такого размаха еще никогда не было. Рекордным ростом ввода в эксплуатацию новых торговых площадей отмечены прошлый и текущий годы и в Минске. Если ранее в год в среднем вводилось около 50 тыс. кв.м торговых площадей, то в 2014 было введено 131 тыс. кв.м, а на 2015-й запланировано и вовсе 377 тыс. кв.м, для 70% из которых высока вероятность ввода в оговоренные сроки. С одной стороны, это привело к положительному эффекту – Беларусь, как и Россия, стала ближе к европейскому показателю по средней обеспеченности жителей торговыми площадями. А вот по эффективности использования этих площадей до европейцев нам, к сожалению, еще далеко.

Если в ходе строительства у девелоперов и возникают определенные проблемы, то они несравнимы с теми, что появляются по завершении объекта. Главная из них – это слабое наполнение новых торгово-развлекательных центров арендаторами. Это печальный опыт для коммерческого застройщика, который инвестирует в объект миллионы долларов и получает на выходе считанное количество работающих магазинов. За всем этим, по мнению Булата Шакирова, прослеживается влияние серьезных кризисных факторов.

Каковы эти факторы? Для России, в первую очередь, это девальвация рубля, которая привела к пересмотру условий по заключенным договорам аренды. Снижение доходности торговли – рост цен на продаваемые товары отстает от растущих закупочных цен; сокращение ассортимента вследствие ограничение импорта. Непредсказуемость будущего повышает риски инвестиций в аренду и маркетинг новых точек, а также подписание долгосрочных договоров аренды. Рекордный объем ввода новых ТРЦ на фоне ожидания спада продаж в 2015 году, связанного со снижением потребительской активности населения выразился в ограниченном спросе со стороны арендаторов в текущей экономической ситуации. Они не желают идти в проекты с валютными ставками и, в частности, все чаще предпочитают привязывать стоимость аренды к проценту от оборота.

Нетрудно заметить, что многие из названных Булатом Шакировым факторов характерны и для Беларуси. К примеру, «рекордный объем ввода новых ТРЦ», «ожидание спада продаж в связи со снижением потребительской активности покупателей» или «ограниченный спрос со стороны арендаторов». Что касается России, то мало того, что большинство ритейлеров заняли выжидательную позицию, так часть из них решили сократить бизнес, избавившись от менее доходных торговых точек, а 12 крупных иностранных компаний приняли решение вообще уйти с рынка.

Что-то схожее наблюдается и у нас. Ожидания девелоперов обеспечить наполняемость новых ТРЦ в том числе и за счет ряда известных мировых брендов, которые ранее выразили заинтересованность в развитии в Беларуси, не оправдались. Из-за кризиса они решили отложить реализацию своих планов на год-два, а дальше исходить из ситуации.

Потому вполне естественно, что в условиях снижения реальной покупательской способности, замораживания программ развития крупных сетей, отказа от планов вхождения в Беларусь мировых брендов обеспечить необходимую наполняемость арендаторами новых ТРЦ будет весьма непросто. Пока еще эта проблема стоит менее остро, чем в Москве. Но в Минске большое количество, хоть и относительно, но все же устаревших торговых центров. Да и далеко не все новые соответствуют требованиям к современным ТРЦ.

Что же касается ритейла, то в России, почувствовав острую нехватку арендаторов, «якорные» магазины начали требовать не только беспрецедентных скидок, но и совершенно новых условий аренды. Желая минимизировать риски, ритейл хочет разделить их с девелоперами и требует не фиксированных ставок аренды, а в виде процента от продаж. По словам Андрея Алешкина, подобной практики в Беларуси ранее не существовало, а потому механизм пока не совсем отработан юридически, что создает дополнительные сложности.

В то же время в отличие от России, где арендные ставки чаще всего «привязаны» к рублю, в Беларуси они фиксируются в евро или в долларах США (в зависимости от того, в какой валюте привлекался девелопером кредит на реализацию проекта). Идея «отвязать» ставки аренды от валюты возникала и у нас, но, к счастью арендодателей, в жизнь она воплощена не была.

В качестве положительных на белорусском рынке коммерческой недвижимости отмечаются такие факторы, как рост количества проектов площадью свыше 20 тыс. кв.м и приход на рынок новых игроков и девелоперов, в том числе из арабских стран. У Минска перед Москвой, по мнению эксперта, есть еще один большой плюс. И заключается он в том, что в белорусской столице еще нет транспортного коллапса, и из конца в конец города можно доехать не более чем за двадцать минут. Именно поэтому новые ТРЦ имеют перспективу заполучить себе в посетители практически весь город, да и ближайшие пригороды. При условии, однако, что торговый центр будет иметь большой открытый паркинг, более десятка магазинов и сможет обеспечить хорошее времяпрепровождение для взрослых и детей. Короче, для успеха необходимы поиск точек притяжения посетителей и правильно продуманная маркетинговая стратегия.

Но вот как утверждает стратегический консультант, консультант по маркетингу, владелец группы компаний «AD Hunters Baltics» Кестутис Исакас (Латвия) в области маркетинга торговые центры в Беларуси совершенно бездействуют. Такой вывод сделан по итогам исследования, проведенного рекламным агентством «AD Hunters Baltics», которое специализируется на маркетинге торговых центров. Так что же выяснилось в результате опроса 1032 жителей нашей республики? А то, что минчане и жители других городов зачастую элементарно не знают, какие магазины есть в конкретном торговом центре, какие всемирно известные бренды там представлены, что и по какой цене там можно купить. Белорусские торговые центры в сравнении с европейскими практически не проводят никаких акций по стимулированию продаж и лояльности покупателей, по сути вынуждая их закупаться в Литве и Польше. Кстати, в среднем во время одной поездки каждый белорус в литовских магазинах тратит от 450 до 600 долларов. И это в то время, когда, как показал анализ, в торговых центрах Беларуси можно купить товары 70% брендов, которыми славятся торговые центры Литвы. Но люди просто не знают, где их искать. Теперь о ценах. Из 500 идентичных брендовых товаров, цены на которые сравнивались, 177 были дороже на 20-30%, 189 имели одинаковую цену, а 134 в Беларуси были дешевле на 10-20%. Между тем, количество белорусов, отправляющихся в шоп-туры в Литву и Польшу, не только не сокращается, но даже растет. Конечно, на помощь государства в решении наиболее острых проблем надеяться можно, но и самим заинтересованным сторонам при этом не следует «плошать». И то, что они должны делать сами, другие за них делать не станут. А под лежачий камень, как известно, и вода не течет.

Н.Александров.

05.05.2015

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 8, за месяц 67

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 19/2015