Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Россия: прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Россия: прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы

Осенью вместо активизации на рынок недвижимости, по всей видимости, придет стагнация. В зоне наибольших рисков – переоцененная «вторичка», стоимость которой может снизиться в рублях до 20% к концу года, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Одинцово
Сокращаются реальные располагаемые денежные доходы населения – это один из ключевых для рынка недвижимости показателей, в значительной мере определяющий уровень платежеспособного спроса. Ряд предприятий отправили своих сотрудников в отпуск или на неполный рабочий день, считая, что лето можно будет перетерпеть и осенью будет полегче, но «осенью не будет полегче» – осенью предприятиям придется увольнять сотрудников, заявил экс-министр финансов Алексей Кудрин на Петербургском экономическом форуме.

Еще один из основополагающих факторов для рынка недвижимости, да и экономики в целом, – отсутствие дешевых западных денег, за счет которых цены на московские квадратные метры и достигли нынешних уровней. Из-за введения санкций и падения цен на нефть источник доступной ликвидности иссяк и вряд ли откроется в обозримом будущем. Пока экономика не найдет новые источники инвестиций – внешние или внутренние, ожидать восстановления стабильного платежеспособного спроса на жилье не приходится.

На вторичном рынке жилья растет объем предложения на фоне падения спроса – в связи с отсутствием покупателей квартиры намертво зависают в базах. По данным риелторов, в Москве и Подмосковье количество выставленных на продажу квартир выросло чуть ли не на 50%, а потенциальный спрос сократился почти в три раза.

Одна из главных причин падения спроса на «вторичку» – отсутствие доступной ипотеки. В связи с тем, что государство субсидирует ипотечную ставку только на первичном рынке, число сделок с вторичными квартирами упало значительно сильнее, чем с новостройками. Более того, по словам риелторов и застройщиков, на первичный рынок «мигрировали» многие потенциальные покупатели вторичных квартир.

По всей видимости, диспропорция между уровнем спроса и объемом предложения на рынке сохранится и в дальнейшем. Рассчитывать на рост платежеспособности покупателей в условиях падения доходов населения и зарплат было бы крайне странно. Зато у предложения на вторичном рынке резервы для роста есть, и немалые. В первую очередь речь об огромных объемах инвестиционных квартир, содержание которых с введением рыночного налога на недвижимость станет весьма накладным даже для небедных граждан, особенно учитывая возросшие коммунальные платежи. Раньше дополнительные расходы можно было без проблем компенсировать, сдав квартиру в аренду. Однако сейчас предложение на этом рынке существенно превышает спрос, ставки падают – аренда квартир переживает кризис. Доходность арендного бизнеса сократилась до 3-4% годовых. Особенно сильно пострадал дорогой сегмент, где как раз сосредоточена большая часть инвестиционной недвижимости. Учитывая все вышесказанное, а также то, что доходы упали и у владельцев инвестиционного жилья, вероятность выхода на рынок по крайней мере части накупленной впрок недвижимости достаточно велика.

На рынке новостроек также сформировался беспрецедентный объем предложения. На первичном рынке московского региона, без учета элитного центра столицы, в настоящее время продается примерно 5,8 млн кв.м квартир и апартаментов. Это рекордный объем предложения за все 25 лет существования рынка недвижимости.

Сочетание больших объемов предложения и слабого спроса приводит к падению стоимости любого товара – это фундаментальный экономический закон.

В отличие от частных продавцов на вторичном рынке, ориентирующихся на пиковую стоимость своей собственности, девелоперы не могут позволить себе ждать покупателей годами, а кроме того, умеют трезво оценивать экономическую ситуацию в стране. Поэтому стоимость предложения на первичном рынке начала корректироваться еще в прошлом году. Если ранее в Москве в основном строили бизнес-класс, то теперь рынок пополняют главным образом проекты эконом- и комфорткласса: доля доступного жилья в общем объеме предложения достигла 70%. Чтобы уменьшить бюджет покупки, девелоперы сокращают площади квартир, открывают продажи на нулевой стадии строительства, предлагают хорошие скидки и т. п. В результате новостройки и по цене подчас выглядят значительно привлекательнее «вторички».

Конечно, новостройки подходят не всем, так как в такое жилье нельзя сразу въехать, кроме того, в кризис возрастают риски недостроя. Однако очевидно, что, выбирая квартиру, покупатели сравнивают уровень цен на вторичном и первичном рынках. И продать маленькую квартиру в старом доме без ипотеки за ту же сумму, что и большую в новом и в кредит будет очень трудно, если не невозможно.

Наибольший потенциал для снижения стоимости – у московского бизнес-класса: этот сегмент рынка больше всего оторван от платежеспособности основной массы покупателей (на элитном рынке особая клиентура и специфические законы ценообразования), и именно в бизнес-классе накопился наибольший объем инвестиционных квартир. Соответственно, недорогое, но качественное жилье, скорее всего, окажется самым устойчивым по цене – просто потому, что потенциальный спрос на недвижимость очень велик, но при существующем уровне доходов подавляющему большинству покупателей доступно только относительно дешевое жилье.

Что касается новостроек, то они всегда дорожают по мере повышения стадии готовности, но из-за общего сползания рынка вниз цены будут повышаться очень медленно.

Качественное жилье по относительно невысоким ценам – это та ниша, которая имеет наибольший потенциал для развития в кризисных условиях, уверены эксперты «ИРН-Консалтинг». Таким образом, в перспективе класс «комфорт» может занять до 40-50% рынка, а сегмент бизнес-класса, наоборот, ожидает сокращение – с прошлогодних 40-50% до примерно 20-30% рынка, если тенденция падения доходов населения не изменится на противоположную.

IRN.RU

17.07.2015

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 16, за месяц 115

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 29/2015