Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Совсем не как «у них»…

Нередко еще, когда речь заходит о загранице, можно услышать: «Да… вот у них… не то что у нас…» Причем, чаще всего это слышишь от людей, «у них» ни разу не побывавших. Тем не менее, иногда им не откажешь в правоте. К примеру, по отношению к «квартирному вопросу», о чем свидетельствуют наблюдения аналитиков, на основе которых попробуем систематизировать национальные, скажем так, отличия при строительстве, приобретении и эксплуатации жилья.

Итак… Оказывается, жилая недвижимость как инвестиционный проект «там» даже не рассматривается. Что многих наших сограждан искренне удивляет. Ведь, казалось бы, помимо сохранения вложенных средств квартира или дом может приносить владельцу немалый доход при сдаче в аренду. Но это вовсе неинтересно рядовому жителю Западной Европы: плата за аренду составляет порядка 20% от средней зарплаты, поэтому сдача одной квартиры не может обеспечить значительной прибавки к доходам.

Кстати, широкое предложение арендного жилья и доступные цены на него позволяют решать квартирный вопрос, не приобретая квадратные метры в собственность. Чем многие и пользуются. Это, в частности, не привязывает человека к одному месту. И при смене, к примеру, работы всегда можно без проблем перебраться к ней поближе.

Конечно же, это не означает, что люди «там» вообще не приобретают жилье в собственность. Покупают. Считая при этом годовую ставку по ипотеке в 3–5% чуть ли не «обдираловкой». Надо полагать, что ипотечное кредитование когда-нибудь заработает и у нас, но вряд ли стоит сомневаться, что ставки при этом не будут в разы выше. Даже для нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Особенностью многих, в частности, европейских государств эксперты считают тот факт, что на первичном рынке 95% будущих владельцев оформляют сделку на начальном этапе строительства. Причину этого аналитики видят в том, что во многих странах жилье принято оплачивать этапами, по мере завершения каждой стадии строительства. При этом первоначальная сумма взноса достаточно низкая. Например, на стадии котлована –30% стоимости, после закладки фундамента и выведения первого этажа – добавляется еще 15%, и так, пока строительство не закончится. В итоге оплата растягивается на весь период строительства, что дает возможность приобрести недвижимость большему количеству потенциальных собственников.

Как известно, первое впечатление нельзя произвести дважды. Так вот, следуя этому принципу, зарубежные строители даже в скромных жилых комплексах входные группы (подъезды, лестничные клетки, шахты лифтов) и холлы отделывают на уровне, приближенном к характеристикам отеля высокого уровня. В то время, как жесткая «экономия» отечественных строителей на отделке общественных зон заметна невооруженным глазом.

Но зато в средней высоте потолков и метраже квартир мы не только не уступаем, а в какой-то степени даже превосходим «заграницу». Эти параметры в наших новостройках чаще всего выше зарубежных. Потолки в новых квартирах жителей Германии или Франции – максимум 2,6 м, а общая площадь меньше примерно на четверть. Так, метраж «однушки» или квартиры-студии, составляет 20-30 кв.м, «двушки» – 46-58, «трешки» – 60–65 кв.м – немногим больше, чем в наших «хрущевках». А то, что площадь спален часто не превышает 10-12 кв.м, нашему, избалованному большими метражами покупателю, покажется вообще существенным недостатком.

Если у нас при выборе способа отопления предпочтение почти всегда отдается централизованному, то за границей в половине случаев применяются бойлерные системы. И идут на это, даже если драгоценную площадь будет занимать громоздкий агрегат. Стоимость энергоресурсов «там» весьма высокая, и свобода управления воспринимается как возможность сэкономить на одной из статей бюджета. К примеру, покидая квартиру даже на непродолжительное время, жильцы ставят отопление на минимальную температуру. Нередки случаи, когда в трехкомнатной квартире на отопительный период закрываются две комнаты, а основное тепло подается в третью. С другой стороны, отопление можно включить в любой момент и создать в квартире комфортную температуру в случае похолодания, в то время как при централизованном – придется дожидаться начала отопительного сезона с электрообогревателями.

Горячее водоснабжение в квартирах часто обеспечивает тот же бойлер, что и отопление. И в этом тоже есть своя логика – практически нет теплопотерь и на одну трубу в общедомовом стояке меньше.

Однако возвратимся, как говорится, «в родное отечество». Нашему покупателю часто предлагаются метры без чистовой отделки. Иностранные же застройщики всегда (разве что за небольшим исключением) продают жилье полностью готовое к заселению, т. е. с отделанными туалетом-ванной, оборудованной кухней, паркетом, обоями и т. д. Таково требование приемной комиссии. А что касается любых изменений в проект, даже таких мелких, как создание дополнительной электроточки (где уж там говорить о переносе стен), то оно возможно лишь на очень ранних этапах, как правило, еще до стадии котлована. Причем, не бесплатно.

К слову, в некоторых западноевропейских странах и на вторичном рынке квартиры делятся на две категории – готовая к проживанию и требующая ремонта. Отсутствие кухни с техникой, несвежие обои, просевшие двери и т.д. автоматически переводят квартиру во вторую группу, несмотря на ее общее состояние. Что, естественно, отразится на ее цене, дисконт может составить 20-30% стоимости. Поэтому практически всегда перед продажей делается как минимум «косметический» ремонт.

Выше уже отмечалось, насколько популярны в Западной Европе съемные квартир. В силу этого количество желающих приобрести недвижимость в собственность там относительно невелика. Поэтому продать квартиру в сжатые сроки без помощи профессионального риэлтера (маклера), задача которого правильно представить недвижимость как товар и найти покупателя, весьма проблематично.

Риэлтер не только подскажет, как придать квартире «товарный» вид, но и поможет определиться с ценой, на профессиональном уровне проведет «фотосессию» помещения, разместит рекламу, возьмет на себя предварительные переговоры. Кстати, квартира может быть просто «внесена в базу» или с маклером может быть заключен эксклюзивный контракт. В этом случае он будет работать с вашим объектом максимально эффективно, организовав целую рекламную компанию. Услуги обойдутся продавцу примерно в 3% от цены сделки. Если же маклер сумеет продать объект по цене выше запрашиваемой, ему полагается дополнительная премия. Оплата с продавца обычно берется «по факту». Услуги риэлтера оплачивает и покупатель.

Работа риэлтера, как правило, считается выполненной по достижении сторонами соглашения и заключения предварительной договоренности (в том числе и в устной форме). Если после этого продавец или покупатель меняет свое решение и сделка не состоится – «передумавшая» сторона все равно оплачивает риэлтерскую услугу. Исключение – срыв сделки из-за отказа банка в кредитовании.

Правда, «там», как и у нас, заниматься куплей-продажей недвижимости можно и самостоятельно. Но этот, скажем так, «вариант» менее распространен. Во-первых, далеко не каждый европеец обладает счастливой возможностью принимать звонки и отвечать на них в любой день недели, к тому же в любое время суток. Во-вторых, этот вариант малоэффективен в плане как затрат времени на продажу, так и итоговой, скажем так, суммы сделки. К тому же, учитывая то, что в сделках с недвижимостью «вращаются» значительные денежные средства, большинство европейцев предпочитают вполне обоснованному риску все же опыт и профессионализм проверенного и надежного риэлтера.

Словом, с какой стороны ни подойди – разница существенная. Однако опыт, накопленный в решении проблемы обеспечения граждан доступным жильем, никто не скрывает: нравится – перенимай, применяй у себя. А что касается «одинаковости» – то она в принципе невозможна. Да и нужна ли?

Н.Александров.

31.07.2015

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 33

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2015