Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Риэлтерская услуга. За что платим?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Риэлтерская услуга. За что платим?

Большинство из нас на протяжении жизни сталкивается с вопросами приобретения, продажи или обмена недвижимости. Практика показывает, что основная масса населения для совершения сделки с недвижимостью обращается за помощью в агентства недвижимости. Однако далеко не все потребители риэлтерских услуг отчетливо понимают, за что же они на самом деле платят агентству. Поэтому сегодня мы еще раз попытаемся разобраться, что такое риэлтерская услуга и что входит в стоимость риэлтерской услуги.

Как выбрать агентство?

Итак, если вы решили покупать или продавать квартиру с помощью агентства, то прежде всего рекомендуем остановить свой выбор на одной из многочисленных риэлтерских компаний, которых только в Минске насчитывается порядка 150, и заключить с ней эксклюзивный договор на обслуживание. Это даст вам определенные гарантии того, что о вас не забудут и будут предлагать для просмотра варианты квартир, на одном из которых вы остановитесь. Имейте в виду, что за услугу агентству платят только покупатели.

Как же выбрать это одно надежное агентство? Советуем в первую очередь обращаться в компании с большим стажем работы на рынке недвижимости - по крайней мере не менее 3-5 лет. Как правило, за это время фирма либо разоряется, либо выходит на высокий профессиональный уровень. Такие компании имеют серьезный штат сотрудников, что позволяет им проводить тщательную экспертизу каждой сделки. Кроме этого, крупные солидные столичные агентства недвижимости постоянно рекламируются в специализированных изданиях, поэтому найти их не составит большого труда. Хорошим признаком является членство компании в профессиональном общественном объединении «Белорусская ассоциация «Недвижимость». В этих фирмах строго следят за качеством предоставляемых услуг и их соответствием принятым стандартам.

Что входит в риэлтерскую услугу и за что платим?

По роду своей деятельности риэлтеру приходится выполнять большое количество различных функций. На выполнении некоторых из них мы остановимся более подробно.

Поиск варианта при осуществлении сделки.

Основную специфику работы риэлтера определяет тот факт, что он является посредником между покупателем и продавцом квартиры. Поэтому для успешной работы ему необходимо найти и продавца, и покупателя. А учитывая тот факт, что сегодня на вторичном рынке жилья происходит постоянное, неуклонное уменьшение количества предлагаемых на продажу квартир, особенно одно- и двухкомнатных (спрос на эти квартиры в Минске на сегодняшний день превышает предложение примерно в 4-5 раз), найти подходящий вариант становится все труднее и труднее. Кроме этого, в основной своей массе сделки с жильем совершаются в структуре цепочек, состоящих в среднем из 4-5, а то и более звеньев (сделок), поэтому соединить интересы всех участников этой цепочки сделок воедино очень сложно. К примеру, человек хочет просто купить квартиру. Риэлтер подыскивает ему подходящий вариант. Но владелец последней желает разменять ее на две. Хозяева этих двух в свою очередь хотят переехать в коттедж (и то и другое тоже нужно найти). И хорошо, если этот коттедж - последний в цепочке... А чуть что не так (например, кто-то из цепочки в последний момент откажется покупать или продавать квартиру, или возникнут проблемы по выписке (прописке) и т.д.) - и цепочка рвется. Тогда срочно требуется искать замену утраченному звену. А на это уходит дополнительное время и силы.

Подобрав варианты, риэлтер должен еще найти день и час, когда все участники сделки будут при деньгах, при документах, в добром здравии, а также найти нотариуса, который согласится в эти день и час удостоверить сразу несколько договоров.

Проверка юридической чистоты квартиры и ее продавца.

Наиболее популярным приемом является продажа квартиры с прописанными в ней людьми. Хитрости здесь существуют самые разные. Например, квартиру продает мать, которая при этом «забывает» упомянуть про сына, который в данный момент сидит в тюрьме или служит в армии, но также имеет право на проживание в квартире. Через какое-то время объявившийся сынок с полным на то основанием обращается в суд, требуя признать сделку недействительной. Суд постановляет: вернуть матери с сыном квартиру, а покупателю - уплаченную за нее деньги. Суть в том, что мать деньги за квартиру к этому времени уже либо «потеряла», либо их у нее «украли». А покупатель остается без квартиры и без денег. Риэлтерам приходится порой приложить немало усилий, чтобы выяснить, кто имеет право проживать в продаваемой квартире и не ведется ли по ней имущественного спора.

Наиболее часты ситуации при покупке квартиры, когда в семье продавцов есть дети. Они могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем.

Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства (решение принимается исполкомом, заседания опекунского совета проходят один раз в месяц). Как правило, оно выдается с условием, то есть опекунский совет разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры. Такое разрешение может быть и без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних детей не будут ущемлены.

Разрешение опекунского совета - один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один грамотный нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.

Бывают случаи, когда квартира продается по доверенности. Поэтому риэлтерам нужно проверить доверенность - не наступили ли обстоятельства, прекращающие ее действие (это истечение срока действия, отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным). Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, либо доверитель и продавец заранее вступают в преступный договор. Агентства наводят справки о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом. Если мотивы выдачи доверенности не понятны, агентства, которые дорожат своим именем, воздерживаются от сделки, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятностей и не ходить в суд.

Бывает, что продаются квартиры, полученные в наследство. В данном случае риэлтерам необходимо проверить, в чью пользу составляется завещание, есть ли у завещателя наследники, являющиеся иждивенцами, которые могут оспорить завещание и отсудить себе долю в наследуемом имуществе и т.д.

Зачастую риэлтерской фирме приходится заниматься поиском информации, подтверждающей, что данный продавец (владелец, совладелец, член семьи продавца) квартиры не состоит на соответствующем учете или не страдает каким-либо заболеванием, которое может вызвать временную недееспособность. В судебной практике нередки случаи, когда такие заболевания (алкоголизм, наркотическая зависимость и т.д.) могут стать основанием для признания сделки недействительной, хотя в момент ее совершения субъект официально не был признан недееспособным.

Все вышеперечисленные случаи не исчерпывают все многообразие возможных причин признания сделки недействительной. Поэтому еще раз подчеркнем, что максимально гарантировать права покупателя может только агентство недвижимости, которое имеет опыт практической работы

на рынке недвижимости и квалифицированных сотрудников.

Важно отметить, что хотя закон обязывает риэлтеров проводить юридическую экспертизу сделок, он при этом не обязывает госорганы и госслужбы давать им необходимую информацию. К примеру, тот же ЖЭС не обязан предоставлять агентству сведения о всех прописанных в квартире жильцах, а тем более о тех, кто был в ней прописан ранее. Работники паспортных служб не обязаны подтверждать правильность паспортных сведений о продавце или других участниках сделки. И, конечно же, ни исполком, ни медучреждения, ни суды не обязаны подтверждать, что владелец (совладелец) квартиры не состоит на соответствующем учете и не страдает каким-либо заболеванием, которое может спровоцировать возникновение временной недееспособности. В итоге получается, что проведением правовой экспертизы сделок занимаются только добросовестные риэлтеры, используя при этом преимущественно свои неформальные (и, как правило, не бесплатные) каналы.

Сбор и проверка необходимых для сделки документов.

После заключения договора с агентством на оказание риэлтерских услуг и уплаты аванса на риэлтеров возлагается обязанность собрать полный комплект необходимых для заключения сделки документов. Это означает, что им необходимо пробежать по всем инстанциям (орган по регистрации прав на недвижимое имущество, нотариальная контора, ЖЭС, исполком, медучреждения, паспортныый стол и иные) и добиться в короткие сроки получения нужных бумаг. Это довольно сложная процедура, требующая физических, моральных и, безусловно, материальных затрат. При этом учтите, что за нотариальные услуги, справки и последующую регистрацию прав собственности с изготовлением нового технического паспорта и регистрационного удостоверения надо платить деньги. А кроме этого, некоторые документы имеют еще и ограниченный срок действия.

После того, как все документы собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих в документе площадей.

Оказание охранных услуг при расчете между продавцом и покупателем.

Предположим, что все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый распространенный во всем мире способ - расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Однако, к сожалению, этот способ у нас почти не практикуются. Поэтому вопрос по взаиморасчетам агентства берут на себя.

Обеспечение своевременной выписки продавца и членов его семьи из проданной квартиры.

После получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации прав на нее - радоваться слишком рано. Впереди - длительный и мучительный процесс перепрописки. Мучительный потому, что выписаться из жилплощади в никуда нельзя. А чтобы стать полноправным собственником приобретенной квартиры с возможностью реализации этого права в полном объеме, нужно в нее прописаться. А это сделать можно будет только после того, как из купленной квартиры выпишутся прежние жильцы. В свою очередь последние смогут выписаться, когда приобретенная ими жилплощадь тоже освободится от жильцов. И так - до конца цепочки.

К примеру, если после подписания договора купли-продажи квартиры и передачи денег продавец (члены его семьи, другие сособственники или жильцы) не освободил ее в указанные ранее сроки или вообще отказывается из не выписываться, то покупателю квартиры придется судиться с продавцом, а не с риэлтером, как ошибочно некоторые полагают. Риэлтер же, чтобы не потерять свое доброе имя, может помочь найти хорошего адвоката, чтобы выиграть дело в пользу клиента.

Заметим, что проблем с выпиской из уже проданных квартир с каждым годом становится все меньше - и именно благодаря риэлтерам. Они, будучи хорошо знакомы с практикой заключения сделок с жилыми помещениями, стараются различными способами застраховать клиента-покупателя от негативных проявлений действующего института прописки и регулирующего его законодательства.

В заключение отметим, что в сумму риэлтерского гонорара, кроме всех перечисленных услуг, оказываемых агентствами, входят: плата за аренду помещения (причем более высокая, чем для других, поскольку риэлтерская деятельность отнесена нормативными актами к высокорентабельным видам услуг), расходы за рекламу продаваемых объектов и услуги телефонной связи, в том числе мобильной, заработная плата агента, а также иные издержки. При этом надо иметь в виду, что сумма агентского вознаграждения будет зависеть от полноты оказываемых услуг. Если вам понадобятся только частичные услуги (к примеру, сбор и проверка документов, организация нотариального удостоверения сделки, ее регистрация, заказ и изготовление технического паспорта, организация процесса передачи квартиры), платить придется меньше. В общем случае такая услуга, с учетом стоимости необходимых справок, оплаты нотариальных услуг, последующей регистрации будет составлять 900-1000 тыс. рублей. Все подробности по предоставлению и оплате услуг вы сможете узнать, лично обратившись в агентство.

Елена МАСЛОВСКАЯ

13.10.2003

просмотров: сегодня 4, за последние 7 дней 34, за месяц 174

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2003