Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как продать квартиру

Уважаемые продавцы! Если вы решили продать квартиру, то самый разумный, на наш взгляд, способ решить свою проблему - обратиться за помощью в риэлтерскую фирму. Только профессионалы знают, как обойти многочисленные подводные камни рынка недвижимости. Риэлтеры быстро и со знанием дела соберут необходимые для сделки документы, грамотно проведут рекламную кампанию, найдут покупателя, договорятся с ним о цене, помогут заключить договор и зарегистрировать сделку.

Как должен вести себя продавец?

Если вы решили совершить сделку с недвижимостью, отнеситесь к этому серьезно и обдуманно. Как часто бывает трудно риэлтерам после первого телефонного разговора уговорить продавца прийти в офис, увидеться лично. Вспомните: никакие серьезные не решаются по телефону. Это посещение дает очень много. От того, как вас встретили, как поговорили, рассказали ли, как проходят расчеты, как проверяются деньги, как в целом совершаются сделки с недвижимостью, зависит, захотите ли вообще иметь дело с этой фирмой.

Пусть вам рекомендовали агента люди, которым вы абсолютно доверяете. Все равно, придите в фирму, развейте последние сомнения и страхи. Посмотрите договор, который будете подписывать. Отношения с агентом должны быть доверительными. Если же почувствовали, что происходит что-то не то, попросите риэлтера раскрыть суть положений договора, в котором заложен опыт многочисленных сделок.

Два типа агентств (агентов)

Их можно разделить по тому, как они строят отношения с клиентом: 1) Перед началом работы практически сразу и честно оговаривается стоимость услуг. 2) На вопрос о комиссионных по сделке вас твердо одергивают, ссылаясь на коммерческую тайну. Продавец не имеет права встретиться с покупателем. Если вы приходите со своим агентом-консультантом, его вопросы вызывают раздражение.

По первому типу агентств - вопросов нет. Люди профессионально оказывают услуги в сфере недвижимости, зарабатывают своим трудом и не стыдятся этого. Второй тип работы вроде бы также использует вполне приемлемый коммерческий подход: вы знаете свою сумму, а все, что сверху - это договоренности агентства и покупателя. Вы обратились в солидную фирму с аттестованными специалистами, она проводит сделку и дает все необходимые гарантии. Какие могут быть вопросы? Практика показывает, что, зная, насколько фирма и ее сотрудники готовы, не таясь, говорить о своем вознаграждении, честно объяснять, что в их силах, а что в данной ситуации невозможно гарантировать - можно смело делать вывод, как будет проходить сделка. Не идет на пользу клиенту, когда в агентстве слишком много пытаются скрыть от него. В этом случае у фирмы и ее сотрудников появляется желание за коммерческой тайной спрятать еще что-нибудь - промахи сотрудников, невыполнение части своих обязанностей, ущемление интересов клиента и т.д.

Некоторые владельцы квартир, чувствуя себя достаточно уверенно, самостоятельно подают объявления о продаже квартиры на домашний телефон, не всегда понимая, в чем для них может заключаться риск. Специалисты утверждают, что при самостоятельном решении вопроса опасности подстерегают не только покупателя, но и продавца недвижимости.

Чем рискует продавец квартиры?

Возможно, вы не раз слышали подобные истории: буквально через несколько дней после того, как кто-то продал свою квартиру, цены на жилье резко подскочили. Действительно, обычному человеку сложно определить, сколько стоит его квартира в условиях постоянного изменения уровня цен. На протяжении одного месяца их колебание может быть весьма существенным. Если продавец неверно определит стоимость своих квадратных метров, превысит рыночный уровень, то он не найдет покупателя. Будет потеряно время, и, как следствие, убытки могут оказаться очень значительными. Чревата и недооценка, так как продавец получит меньше денег, чем мог бы.

Продавец квартиры смело размещает свои объявления в средствах информации, расклеивает на столбах, дает свои координаты, не задумываясь о последствиях, несмотря на то что правоохранительные органы предупреждают: существуют преступные группы, которые занимаются поиском людей, обладающих деньгами или ценностями. Рекламируя продаваемую квартиру, человек извещает о том, что в ближайшем будущем у него окажется крупная сумма денег, что у него уже сейчас есть пакет документов, который стоит дорогого. Аналогичная ситуация складывается, когда потенциальный продавец обзванивает малоизвестные и не внушающие доверия агентства и сообщает конфиденциальную информацию.

Тем более невозможно соблюсти условия безопасности, когда продавец показывает свою квартиру всем, кто пожелает ее посмотреть. Круг посвященных лиц постоянно расширяется, что многократно увеличивает степень риска. Для продавца квартиры и его домочадцев общение с незнакомыми людьми, называющими себя покупателями, чревато самыми негативными последствиями.

Можно, конечно, верить в честное слово покупателя, ничего не бояться и на конечном этапе сделки получить деньги за квартиру, к примеру, в автомобиле или приемной нотариуса, но это не самый безупречный способ расставания с недвижимостью. Занимаясь продажей квартиры самостоятельно, продавец, даже спустя какое-то время, не будет уверен в своей безопасности.

Итак, продавец жилья, решивший провести сделку самостоятельно, подвергается риску материальных потерь и риску криминального свойства. Однако мы не утверждаем, что без участия риэлтерской компании продать квартиру нельзя. Мы лишь предлагаем читателям трезво взвесить все «за» и «против», всесторонне оценить ситуацию и только потом принимать решение: действовать самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалам рынка недвижимости.

Договор с агентством

Если вы решили продавать квартиру с помощью агентства, то первое, что вам предложат, это заключить с фирмой эксклюзивный договор на обслуживание. Прошли те времена, когда для того, чтобы быстро продать квартиру, ее необходимо было выставить в как можно большее количество агентств.

Еще года два назад у каждого агентства была своя база квартир и покупателей. Если вы поручали продажу только одной фирме или одному агенту, то со сроками продажи могли возникать задержки. Желающий купить вашу квартиру должен был обратиться именно в то агентство, куда вы ее выставили.

Почему сегодня достаточно найти одного агента, который станет вашим доверенным лицом, и поручить продажу только ему?

Сформировалось единое информационное пространство. Это значит, что риэлтеру, занимающемуся вашей квартирой, достаточно разместить информацию в межагентской компьютерной базе и нескольких печатных рекламных изданиях. После этого она обязательна будет замечена человеком, которому интересна.

Суть договора, который вы заключаете с агентством, состоит в следующем: агент и агентство, которому вы доверяете сопровождение сделки, обязуются приложить максимум усилий для того, чтобы в определенные вами сроки найти покупателя на вашу квартиру. Продавец обязуется в течение срока действия договора не продавать квартиру в обход агентства и все переговоры о продаже вести только через своего агента. Если в предлагаемом вам договоре не определен срок его окончания, с таким агентством лучше не иметь дела.

Итак, подписание эксклюзивного договора не является ущемлением ваших интересов. Поиск доверенного лица и подписание с ним договора - первый шаг к удачному завершению сделки.

Что дает вам обращение в агентство?

Вам, наверняка, не приходится самостоятельно чинить свой автомобиль, ремонтировать холодильник или компьютер. В случае надобности в этих и других услугах вы обращаетесь к специалистам. Тогда почему вы полагаете, что продать квартиру, вести промежуточные переговоры, встречаться с потенциальными покупателями, обсуждать вопрос цены, ходить по инстанциям, готовить пакет документов для продажи недвижимости - это ваша задача? Каждый должен заниматься своим делом. В вашем положении самое разумное, рациональное решение - перепоручить свои проблемы риэлтерам. А задач перед профессионалами стоит немало.

Бытующее мнение, будто для оценки квартиры достаточно купить газеты и почитать нужные объявления, у специалистов вызывает лишь скептическую улыбку. Для агентства оценка недвижимости - это не единичная проблема, а постоянная работа, и ею занимаются профессионалы, компетентности которых можно верить.

Для успешной и быстрой продажи квартира должна постоянно и продуманно рекламироваться. Каждая солидная фирма за годы своего существования наработала свои способы рекламирования объектов недвижимости. В распоряжении агентства имеются рейтинги изданий и других рекламных носителей, сведения об их аудитории, которые позволяют рассчитать, где, как, с какой частотой и при каких вложениях подавать рекламу, собственная статистика рекламы, информация о рекламе конкурентов и т.д. Такое рекламирование квартиры может обеспечить только агентство, с которым заключен эксклюзивный договор. В этом случае агент знает, что рекламирует.

При работе с фирмой все контакты с потенциальными покупателями идут через риэлтера. Никто не будет звонить продавцу домой, никто посторонний не узнает, сколько стоит его квартира. Прежде чем показать ее, специалисты агентства убедятся, что перед ними действительно покупатель, который ни в чем, кроме покупки, не заинтересован. Рекомендуется показывать квартиру только в присутствии риэлтера, с ним обсуждать объемы рекламы, финансовую сторону и все другие вопросы. При этом желательно больше никого в предмет переговоров не посвящать. Одно из основных требований безопасности - о предстоящей сделке должно знать как можно меньшее число людей.

Риэлтерскими фирмами разработана система передачи денег от покупателя продавцу, которая позволяет обеспечить безопасность и гарантии обеим сторонам. Покупатель хочет быть твердо уверен в том, что продавец выпишется из квартиры, получив деньги, а продавец - в том, что, выписавшись из квартиры, он получит оговоренную сумму полностью. Агентство заинтересовано в том, чтобы у клиентов не возникало никаких проблем с взаимными расчетами.

Когда продавец обращается в серьезную компанию, которая умеет работать и защищать интересы своих клиентов, он начинает автоматически пользоваться ее имиджем. Название фирмы, ее авторитет, надежность сами по себе привлекают большое число потенциальных покупателей, которым среди прочих будут предлагать и ваш вариант. При этом покупатели будут уверены, что юридическая чистота квартиры проверена и все документы на нее оформлены правильно.

Поговорим о типах продаж

Прямая (чистая) продажа - лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками.

Встречная покупка - продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходиться делать, если нет другой квартиры, куда можно выехать и выписаться (хотя бы на время), если права на квартиру имеют несовершеннолетние дети или продавцы бояться оставлять деньги на хранение.

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать несколько квартир, подготовить все документы, получить разрешения, покупателю обычно приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

Сегодня встречная покупка остается наиболее быстрым и технологичным способом обмена. Но только при одном обязательном условии: стоимость вашего варианта должна быть значительно ниже, чем у подобных квартир в прямой продаже.

Итак, если у вас есть финансовые возможности сменить жилье, ставшее тесным или уже не престижным для вас, если надоело встречать соседей-алкоголиков или вас не устраивает район и прочее, сделайте шаг на следующий уровень жизни. Купите другую квартиру. Сменить квартиру не так сложно, страшно и трудно, как кажется на первый взгляд. Уже есть люди, которые владеют знаниями и технологиями для того, чтобы сделать весь этот процесс приятным, не отвлекающим у вас много времени, со всеми необходимыми гарантиями.

Елена МАСЛАВСКАЯ

20.10.2003

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 15, за месяц 110

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 41/2003