Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Продаем квартиру

Итак, вы решили продать свою квартиру. Причины такого решения могут быть различными. Однако в любом случае, вы должны четко определиться: обмениваете ли вы по старинке свою квартиру или, используя более эффективные инструменты, будете ее продавать и покупать. Последнему мешает предубеждение, страх остаться без жилья. Вопрос, конечно, весьма серьезный, но бояться здесь нечего. Те проблемы, которые могут возникнуть при купле-продаже, могут возникнуть и при обмене, и результат будет одинаков – признание сделок недействительными.

Приступая к продаже квартиры, вам надо решить принципиальный вопрос – будете ли вы иметь дело с агентствами недвижимости или же станете действовать самостоятельно. Не надо бояться работать с агентствами недвижимости. Проблема криминализации рынка недвижимости у нас хотя и стоит, но не так остро, как, скажем, в Москве. Если вы все же опасаетесь агентств (а вы с ними неизбежно столкнетесь), уточните их названия и не поленитесь посетить библиотеку. Поднимите там подшивки рекламных газет, скажем, двухлетней давности. Если вы увидите там рекламу того или иного агентства, то можете быть уверены – вы имеете дело не с фирмой-однодневкой. Если же найдете рекламу агентства в подшивке пятилетней давности, то вы имеете дело с профессионалами. Отказавшись сотрудничать с агентствами, вы потеряете часть своих потенциальных покупателей, что может привести к продаже вашей квартиры за не самую высокую цену.

С чего же начать? С поиска покупателя на вашу квартиру или с поиска квартиры для вас? Вопрос не простой, и ответ на него зависит от вашего индивидуального случая. Если вы продаете так называемую «элитную» квартиру или квартиру с «евроремонтом», то, соответственно, вы рассчитываете на довольно высокую цену. Вообще, чем более дорогостоящая квартира, тем продать ее тяжелее. Думается, вы понимаете, что найти покупателя на квартиру стоимостью в десять тысяч намного проще, чем стоимостью в семьдесят тысяч. Так что если вы продаете квартиру за семьдесят тысяч, то вам надо начать именно с поиска покупателя и не беспокоиться по поводу подбора квартир для вас. Не факт, что вы продадите свою квартиру за семьдесят, а не за пятьдесят. Может, вы и продавать не захотите.

Иной вариант – квартира вполне типовая, но у вас трудный разъезд, что называется, «в притык». Имеется в виду, что вы оценили свою квартиру, скажем, в двадцать тысяч, а хотите разъехаться в две квартиры по десять тысяч. Это реально, если вы согласитесь купить именно те квартиры, которые предлагаются за эту цену. Но практика показывает, что вас они категорически не устроят, вы захотите квартиры по двенадцать тысяч. Так что если вы сначала найдете себе покупателя, а только затем начнете подбирать себе квартиры, то можете подвести покупателя после долгих месяцев ваших поисков, по истечении которых вы разведете руками. Будьте уверены, что покупатель найдет способ отыграться на вас – благо законодательство предоставляет вполне цивилизованные, но не очень выгодные для вас способы. Поэтому в таких случаях мы порекомендовали бы вам сначала заняться поиском вариантов для вашего разъезда, а затем искать покупателя на вашу квартиру (конечно, если варианты для разъезда вы нашли и договорились с их продавцами).

Во всех остальных случаях, не обремененных ни высокой ценой продажи, ни требовательностью запросов по встречным вариантам, мы рекомендовали бы все делать параллельно – одновременно искать как покупателя на свою квартиру, так и квартиру для себя. Не надо бояться ситуаций, когда вы найдете квартиру для себя, а у вас не будет покупателя. Ведь по большому счету все равно, кому вам придется объяснять, что ему надо подождать – вашему покупателю или вашему продавцу. В некоторых случаях они вам могут рассказать то же самое – ведь и покупатели тоже могут оказаться продавцами в одном лице.

Далее обратим внимание на ключевой вопрос, неверное решение которого может серьезно подпортить вам кровь – вопрос цены вашей квартиры или той квартиры, которую вы собираетесь купить. Если вы неверно оцените свою квартиру, вы в чем-то проиграете. Если вы оцените ее слишком низко, то вы недополучите определенную сумму, если слишком высоко – просто не продадите квартиру. Достаточно переоценить свою квартиру процентов на десять больше, а для трехкомнатных и более габаритных квартир и того меньше, и рассчитывать на посещение вашего объекта вероятным покупателем не приходится. Не стоит рассчитывать и на то, что вы готовы поторговаться – вам торговаться будет не с кем. Так что к величине цены продажи (предложения) надо подходить, как говорится, без фанатизма. Если вы запросите слишком много, с вами никто не будет разговаривать (в буквальном смысле). Для того чтобы было с кем хотя бы поторговаться, надо просить цену хоть как-то приближенную к рыночной.

Как довести до вероятных покупателей сведения о том, что квартира продается и что она из себя представляет? Этот вопрос имеет три основных решения. Решение первое - расклейка объявлений на столбах плюс оповещение друзей и знакомых о продаже вашего объекта. Когда-нибудь вы продадите квартиру. Но не тратьте времени на него, тем более помните о том, что квартирные воры и грабители чаще всего «работают по наводке» кого-то из ближайших знакомых, а то и родственников.

Способ второй - агентства недвижимости. Вы можете купить газету с наибольшим количеством рекламных объявлений агентств недвижимости, сесть у телефона и обзвонить пару десятков агентств. Большинство ваших коллег по продаже поступают именно так, ведь, по их мнению, чем больше агентств будет заниматься продажей квартиры, тем больше покупателей они приведут (это не совсем оправданно, но это другая тема разговора). Вежливые диспетчеры зададут вам вопросы, запишут ответы на них, потом сведения о вашей квартире будут занесены в базу данных и будут предлагаться вероятным покупателям. Красиво и просто? На самом деле – не совсем так. Это было эффективно в 1993 - 1995 годах, когда только зарождался рынок недвижимости и когда падения цен на квартиры не наблюдалось. Когда у всех была святая уверенность, что недвижимость всегда будет расти в цене, не говоря уже о том, что она не может подешеветь. Тогда действительно было достаточно обзвонить несколько агентств недвижимости, и они сделают все сами. Доля приватизированных квартир была сравнительно мала, нуждаемость в жилье – высока, и продавцов было меньше, чем желающих купить квартиру. Но времена меняются, и сейчас продавцов намного больше, чем покупателей. И несмотря на то, что сведения о продаже вашей квартиры будут занесены в банк данных того или иного агентства недвижимости и он будет автоматически попадать в распечатки для покупателей, интересующихся подобными объектами, ваша квартира будет продана, скорее, случайно, чем закономерно. Да и продана она будет не так быстро, как хотелось бы, и, быть может, не так дорого. И здесь нет никакой вины агентств. Причина этого кроется в несбалансированности спроса и предложения, сложившихся на рынке, да и самих вариантов слишком много – покупатель ни физически, ни психологически не в состоянии воспринять их все. Ведь, по некоторым оценкам, в Минске продается порядка 3,5 - 4,5 тысяч квартир.

Сейчас для того, чтобы продать квартиру, нужно активно продвигать ее на рынок. Иными словами – проводить продуманную маркетинговую политику, или проще – рекламировать. Реклама – двигатель торговли! Если вы не будете рекламировать свой товар – далеко не уедете.

Но с самостоятельным размещением рекламных объявлений о продаже квартир и прочих объектов недвижимости есть ряд трудностей. Вызваны они прежде всего тем, что существует обязательное лицензирование риэлтерской деятельности. Теперь для того, чтобы подать объявление о продаже своей квартиры, вам надо доказать, что вы - не риэлтер. А для этого необходимо со своим гражданским паспортом и документами на квартиру лично подавать такие объявления. Это не смертельно, но очень неудобно (особенно, когда вы делаете это десятый или сотый раз). Не облегчает ситуацию и то, если кто-либо попытается сделать это по доверенности от вашего имени. Так что, рекламируя свою квартиру самостоятельно, готовьтесь к тому, что у вас все должно быть под рукой и регулярно тратить время на посещение соответствующих пунктов и выстаиванию в очередях. Плюс ко всему, бесплатные объявления (в газетах бесплатных объявлений) выходят крайне не оперативно – через две – три недели. Такая задержка серьезно замедлит процесс продажи. Ведь если вы захотите изменить цену, вам придется ждать полмесяца, пока об этом узнают ваши покупатели.

К слову, агентства недвижимости, которые платят за такие же объявления деньги, размещают их (объявления) в ближайших номерах, что позволяет более гибко и оперативно действовать. Если вы найдете общий язык с каким-либо агентством недвижимости, то такая оперативность будет для вас бесплатна. Правда, объявления будут размещены с реквизитами агентства (в том числе и телефонами), но и в этом есть для вас серьезные плюсы.

В итоге вы найдете себе покупателя, найдете себе варианты квартир для их покупки и окончательно решите свою жилищную проблему (во всяком случае, на несколько ближайших лет). Можно и расслабиться. Но нельзя ли было сделать это несколько проще, быстрее и с большим удовольствием? Ведь такая эпопея, которую вы перенесли (еще перенесете) на самом деле весьма обременительна и отняла у вас массу времени и сил. Очень мало кому удается без соответствующих навыков с ходу преодолеть все барьеры и сложности, легко и быстро пройти все этапы продажи и покупки, беспроблемно собрать все необходимые документы и пройти все согласования в инстанциях. Большинство, приступая к решению своего жилищного вопроса, совершает массу, казалось бы, мелких и незначительных ошибок и недочетов, но именно они не дают нам возможности сделать все действительно быстро и красиво, они заставляют нас бегать по кругу не один раз.

Евгений ЛЕПАРСКИЙ, директор АН «Пакодан»

01.04.2002

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 32, за месяц 132

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2002