Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Новая вторичка»

Пока застройщики пытаются продать квартиры в строящихся домах, а собственники квартир в старом жилом фонде не могут определить адекватную цену своим квадратам, рынок постепенно заполняется новым предложением. Речь идет о квартирах в домах, которые были введены в эксплуатацию в течение последних лет и формально являются вторичкой.

Новостройка в Киеве
Согласно данным директора компании City Development Solutions Ярославы Чапко, сегодня удельный вес квартир в домах 2004-2015 годов постройки составляет не менее 60% предложений вторичного рынка. «Объем предложения старого жилого фонда постоянно уменьшается за счет пополнения рынка предложением новостроек разных годов постройки», – добавляет эксперт.

Глава совета Экспертной межотраслевой ассоциации Украины Анатолий Топал ссылается на данные коллег-аналитиков, согласно которым в 2008 году в новых домах Киева и Киевской области насчитывалось около 1-1,5% квартир, которые были сданы, но не эксплуатировались, в 2012 году их было уже 4-5%, в 2015, по разным оценкам, 10-20%. Причем в Киеве не эксплуатируемых квартир было и остается больше, чем в области.

По данным Госстата, в 2015 году в Киеве было ведено в эксплуатацию почти 1,4 млн кв. м жилья, в 2014 году – более 1,4 млн кв. м, в 2013 году – 1,5 млн кв. м. Таким образом, можно подсчитать, что 10-20% от этих объемов составляют около 150-300 тыс. кв. м. Получается, примерно столько новой вторички постоянно находится в продаже в столице. Впрочем, это приблизительные цифры.

Новая вторичка состоит из двух сегментов: квартир, которые застройщики не успели продать до ввода дома в эксплуатацию, оформив их на себя, и инвестиционных квартир. Встречаются, конечно, и случаи, когда собственники квартир продают их не с целью получения финансовой выгоды, а, например, по семейным обстоятельствам, но таких не очень много.

«Около 35% сделок на первичном рынке нашего ЖК носят инвестиционный характер – квартиры покупаются либо под сдачу в аренду, либо с целью сделать там ремонт и перепродать», – приводит данные Олеся Перчак, руководитель отдела маркетинга и продаж компании UDP. Также, по ее информации, около 60-70% сделок на вторичном рынке Киева в целом, особенно за последние два года, приходилось на объекты с ремонтом.

Тем не менее, большинство квартир на новой вторичке не имеют отделки. В этом, говорит Анатолий Топал, состоит один из их недостатков по сравнению со старой вторичкой. «Еще один неприятный момент – необходимо осознавать, что следующие пять лет жизни пройдут в ремонтах, своем и соседском», – добавляет он.

Кроме того, не во всех проектах удобоваримые метражи: еще пару лет назад застройщики считали, что спросом будут пользоваться большие квартиры. Хотя в последние годы начали появляться проекты с меньшими по размеру квартирами.

«Конкуренцию сегодня определяют три фактора. Первый – это, безусловно, цена в абсолютном выражении за квартиру. Второй – расположение. Третий – техническое состояние дома: наличие счетчиков, состояние труб, бесперебойная работа лифтов и т.д.», – делится своими наблюдениями Ярослава Чапко.

Помимо этого, добавляет Анатолий Топал, большим плюсом новой вторички являются минимальные риски. «С одной стороны, дом уже введен в эксплуатацию, с другой, в квартире никто не родился, не жил и не умирал. Т.е. на квартиру уже есть все документы, но нет никакой истории», – говорит эксперт.

Самый спорный вопрос – что выгодней для покупателя: новая вторичка, старая вторичка или обыкновенная первичка. Логичней всего было бы установить это по стоимости объектов, но все не так просто.

Так, Ярослава Чапко особенностью вторичного рынка называет валютное ценообразование. Поэтому во многих случаях новострои на вторичном рынке предлагаются по ценам выше предложений первичного рынка. «Кроме того, продавец хочет определенную «премию» за отсутствие риска недостроя, а также компенсацию за «евроремонт». Однако ситуация сильно разнится от случая к случаю в зависимости от желания продавца продать свою недвижимость – если есть необходимость «срочной» продажи, продавцы вынуждены идти на скидки и продавать даже ниже цен первичного рынка», – рассказывает она. Но нужно иметь в виду, что сделка на вторичном рынке подразумевает полную одномоментную оплату, тогда как на первичке возможны варианты, например рассрочка.

Если говорить о морально устаревшей недвижимости, построенной 50-60 лет назад, то снижение цены на эти объекты динамичнее, чем у более поздней вторички, введенной в эксплуатацию с 2000-х годов.

Впрочем, спрос как на вторичную, так и на первичную недвижимость остается не очень высоким. Поэтому наиболее важным фактором у покупателя при принятии решения остается цена. «Однозначно первичная недвижимость конкурирует со вторичной, ведь застройщики предлагают ряд акций и рассрочек. Немаловажным является факт предложения более низкой цены на ранних стадиях строительства, хотя таких случаях для покупателя сохраняются высокие риски», – рассказывает руководитель отдела аналитики Address.ua Александр Романишин.

Правда, Олеся Перчак говорит, что если новая вторичка и конкурирует, то с первичкой, а не с квартирами в соседствующем старом фонде. «Это совершенно разные ценовые сегменты», – объясняет она.

ABCnews.

11.05.2016

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 60

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 18/2016