Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Начинать ли стройку в кризис

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Начинать ли стройку в кризис

С конца 2014 года государственные чиновники, девелоперы и инвесторы в российскую недвижимость стали чаще задаваться вопросом: строить или не строить? А в 2016 году Дмитрий Медведев вообще сказал, что строительство новых зданий для органов государственной власти сейчас не по карману. «Это, конечно, интересная тема, — заметил г-н Медведев, — но траты эти далеко не всегда эффективны. В настоящий момент следует от всего этого отказаться».

Гавриил Королев
О социальных и экономических мотивах для начала девелоперского проекта рассуждает директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев. Думаем, нашим читателям будут интересны затронутые аспекты рассматриваемой проблемы, поскольку ситуация в нашей стране во многом сходна. Иатк, предлагаем вам мнение эксперта:

«Анализ рынка недвижимости в России показывает переизбыток предложений готовых площадей во всех сегментах — офисном, торговом, складском, индустриальном, жилом. Отдельным пластом высвечивается гостиничная недвижимость. По данным Colliers International, в течение 2015 года в Москве было введено 715 тыс. кв.м офисных площадей, что говорит о двукратном снижении темпов прироста предложения по сравнению с 2014 годом, когда на рынок вышло свыше 1,4 млн. кв.м. При этом, по данным брокерской компании ILM, в 2015 году вакантными остаются 3,15 млн. кв.м офисных площадей Москвы.

Данный преизбыток сформирован под давлением двух факторов. Первый — сокращение емкости рынка недвижимости за счет снижения покупательной способности населения и снижения платежеспособности организаций. Второй — непомерные строительные амбиции девелоперов и генеральных подрядчиков, которые каждый год наращивали ввод готовых объектов.

Наравне с возникновением перепроизводства произошел резкий рост себестоимости строительства вследствие девальвации российской валюты в 2014–2015 годах.

Девелоперы и инвесторы ищут нетривиальные пути «пристроить» затоваренные проекты. Так, недавно генеральный директор ООО «Магистрат» Алексей Болдин заявил, что группа компаний «Интеко» совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует запустить проекты арендного жилья в своих кварталах в Москве и Ростове-на-Дону. Это вызвано перепроизводством в России жилья экономкласса и отсутствием «длинных» банковских кредитов. До 2016 года подобные рентные жилые проекты не рассматривались из-за их низкой доходности (до 5% годовых в рублях).

В этой связи может возникнуть вывод, что строительство необходимо сокращать, сосредоточиваться на «заселении» уже построенных площадей, вкладывать средства и силы в достройку начатых проектов, находящихся в высокой степени готовности, а земельный банк девелоперов использовать по его прямому назначению, например для сельскохозяйственного производства.

Но если согласиться с тем, что строить не надо, то без ответа остается ряд не менее важных для российского общества вопросов. Что делать с ветхими строениями или строениями, которые в ближайшие годы обветшают? Эти сооружения представляют опасность для человека, устарели, не соответствуют требованиям СЭС и противопожарной безопасности и т.д. Я уже не говорю про их эстетику и влияние на впечатление от архитектуры городов.

Без ответа остается и вопрос, что делать с производственными мощностями и рабочими местами, которые участвуют в строительстве. Сокращение таких предприятий и рабочих мест чувствительно скажется на экономике страны как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Это выразится в сокращении налоговых поступлений от предприятий, сокращении потребления со стороны работников данной сферы (эффект возврата денег в бюджет), социальных и демографических показателях.

Таким образом, есть аспекты, не менее значимые, чем себестоимость строительства и затоваренность рынка. Надо решить, что важнее с точки зрения общественных интересов. Для общества важен рост экономики, снижение инфляции, стабильные налоговые поступления.

Если посмотреть вперед хотя бы на десять лет, посчитать расходы на содержание ветхих объектов, упущенную выгоду от их неэффективного использования, потенциальный резкий рост расходов в будущем на неминуемую массовую модернизацию объектов инфраструктуры, таких как электроснабжение, теплоснабжение, очистка отходов и переработка ТБО и т п., — все это ляжет и на простых людей, и на инвесторов, банкиров, федеральный и муниципальные бюджеты. В России существуют десятки брошенных городов, отсутствие целенаправленной программы модернизации, снижение эффекта моногорода привели к их опустению. Проблема эта не только российская. Такие примеры есть во многих странах мира.

Менталитет современного общества медленно, но неуклонно меняется. Например, интерьеры советской эпохи — линолеум, ковер на стене и мебельная стенка, в которых еще проживает большая часть населения, для многих современных людей выглядят как архаизм. Меняется сам формат жизни, люди больше проводят времени в общественных местах, что снижает актуальность кухонно-гостиного пространства в жилых домах. Учреждения и предприятия централизуют администрирование, и это повышает актуальность больших деловых центров с открытой планировкой, а старые здания НИИ становятся непригодными. В недалеком будущем предстоит отказ от проводных технологий, в связи с чем поменяется бизнес-модель многих организаций, так как не будет привязки к месту. Уже сейчас набирают популярность мобильные рабочие места и коворкинги.

Меняющийся менталитет общества может пагубно сказаться на существующих объектах недвижимости, часть из которых станет достопримечательностью, а другая большая часть вообще перестанет быть актуальной, подлежит забвению или сносу. Строительство новых объектов помогает менять менталитет общества в сторону прогресса. Чем больше новых качественных объектов, тем заметнее недостатки старых зданий. Это мотивирует людей развиваться, переселяться, расширяться, создается еще больший объем рынка потребления новых объектов недвижимости.

Правда, есть одно обстоятельство, которое осложняет положительный ответ на данный вопрос и голосует в пользу того, что строить не надо. Это нынешняя ситуация, когда инвестиционная себестоимость строительства приблизилась к ценам продажи готовых объектов. Но если более внимательно присмотреться к демпинговым объектам, можно заметить у них общие черты: как правило, они неудачно расположены, имеют маловостребованную площадь, посредственную архитектуру, неэффективные планировки, низкое качество строительства и недоделки, препятствующие их использованию, например отсутствие сетей и финальной отделки даже общих зон. При этом удивительно, но даже в кризис качественные объекты продолжают успешно строиться, продаваться и заселяться. Посмотрите хотя бы на «Москва-Сити» — пример востребованного объекта.

Развитие строительства способствует решению еще одного вопроса — импортозамещения. Нужно повышать качество отечественных материалов, налаживать их производство, не забывая про успешную формулу «цена-качество». Этот процесс уже пошел.

В пользу строительства новых объектов должны проголосовать и предстоящие нерадужные перспективы собственников устаревающих объектов недвижимости, даже частных лиц — владельцев квартир. Взносы на капремонт, уплачиваемые собственниками квартир, являются обязательными, их величина зависит от состояния жилого дома. В отличие от частных лиц, крупные собственники недвижимости имеют возможность провести финансово-экономическое моделирование с целью выбора наилучшего сценария владения активами. В некоторых случаях такой анализ поможет сделать неординарные выводы, вплоть до отказа от актива, если он несет убытки, которые будут только расти, и передачи его государству, что, например, позволит сэкономить на налоге на имущество, база начисления которого тоже с каждым годом растет. В некоторых случаях актив может быть морально устаревшим, но нести доход, находится в удачном месте. Это позволяет собственнику начать разрабатывать концепцию нового объекта, получать и согласовывать исходно-разрешительную документацию на новый объект на том же месте, действовать на шаг вперед, что капитализирует существующую недвижимость и нивелирует указанные риски.

Отдельно стоит упомянуть о государственной собственности в сфере недвижимости, которая в большинстве своем уже морально устарела, несет низкий доход в казну, расходы только растут, покупателей нет, перспективы туманны, а также содержится обширный штат персонала на эксплуатацию. В этой деятельности нужны решительные шаги, поскольку страдают не только имущественные и финансовые интересы государства, но и создается ущерб экологии, препятствия для развития предпринимательства, предпосылки для злоупотребления бюджетными расходами.

В идеале на балансе государства должны остаться либо реально работающие активы, приносящие доход или выполняющие социальные задачи, либо площадки, у которых есть потенциал развития и прописанная стратегия.

В результате объем работы в строительной отрасли может только увеличиться, так как позволит сфокусироваться на достижимой, осязаемой цели и будет мотивировать на эффективную работу всех участников строительства от простых рабочих до высших государственных лиц».

РБК-Недвижимость.

20.05.2016

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 38

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 20/2016