Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

В каждой сделке есть свои нюансы

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » В каждой сделке есть свои нюансы

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя какое-то время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому, прежде чем покупать квартиру, надо проверить, является ли она юридически «чистой». И если вы сами затрудняетесь просчитать все ходы будущей сделки, лучше доверить эту работу профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Что же подразумевает понятие юридически «чистая» квартира, несмотря на то, что такого понятия нет ни в одном нормативно-правовом акте? Попробуем разобраться по порядку.

Наиболее популярным приемом является продажа квартиры с прописанными в ней людьми. Хитрости здесь существуют самые разные. Например, квартиру продает мать, которая при этом «забывает» упомянуть про сына, который в данный момент сидит в тюрьме или служит в армии, но также имеет право на проживание в квартире. Через какое-то время объявившийся сынок с полным на то основанием обращается в суд, требуя признать сделку недействительной. Суд постановляет: вернуть матери с сыном квартиру, а покупателю - уплаченную за нее деньги. Суть в том, что мать деньги за квартиру к этому времени уже либо «потеряла», либо их у нее «украли». А покупатель остается без квартиры и без денег. Риэлтерам приходится порой приложить немало усилий, чтобы выяснить, кто имеет право проживать в продаваемой квартире и не ведется ли по ней имущественного спора.

Бывают случаи, когда продаются квартиры, приватизированные с нарушениями (например, без учета чьих-то прав). При приватизации квартиры очень легко забыть учесть чьи-то права на нее. А обнаружить такое нарушение при стандартной проверке - очень сложно. Результат тот же, что и при продаже квартиры с прописанными в ней людьми. Как показывает практика, чаще всего несоблюденными при приватизации оказываются права детей. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем.

Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства (решение принимается исполкомом, заседания опекунского совета проходят один раз в месяц). Как правило, оно выдается с условием, то есть опекунский совет разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры. Такое разрешение может быть и без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних детей не будут ущемлены.

Разрешение опекунского совета - один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один грамотный нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.

Бывают случаи, когда квартира продается по доверенности. Поэтому риэлтерам нужно проверить доверенность - не наступили ли обстоятельства, прекращающие ее действие (это истечение срока действия, отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным). Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, либо доверитель и продавец заранее вступают в преступный договор. Агентства наводят справки о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом. Если мотивы выдачи доверенности не понятны, агентства, которые дорожат своим именем, воздерживаются от сделки, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятностей и не ходить в суд.

Бывает, что продаются квартиры, полученные в наследство. В данном случае риэлтерам необходимо проверить, в чью пользу составляется завещание, есть ли у завещателя наследники, являющиеся иждивенцами, которые могут оспорить завещание и отсудить себе долю в наследуемом имуществе и т.д.

Но даже если все документы на квартиру в полном порядке, успокаиваться рано. Нередки случаи, когда спустя некоторое время бывший владелец квартиры начинает через суд требовать расторжения сделки на том основании, что покупатель его просто одурачил, к примеру, предварительно напоил. На самом деле такому хитрому псевдопродавцу достаточно самому выпить сто грамм перед визитом к нотариусу - и по его подписи на договоре купли-продажи экспертиза подтвердит однозначно: был пьян. Но обычно сам продавец ничего опротестовывать не собирается. Сделку расторгают его любящие родственники на том основании, что продавец стоит на учете в наркологическом диспансере, а значит, пьян постоянно. Суд в этой ситуации не идет на нарушение принципа «социальной справедливости», а указывает покупателю освободить квартиру. Та же история происходит, если продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере. При этом ему даже не нужно доказывать свою невменяемость или недееспособность на момент сделки - ее все равно расторгнут по заявлению родственников. Судьи просто не рискуют становиться на сторону пострадавшей стороны (покупателя), так как при этом необходимо доказывать злой умысел со стороны продавца, что, с одной стороны, практически невозможно, а, с другой, требует возбуждения уголовного дела, тогда как обычный спорный жилищный вопрос решается в суде гражданском.

Работать с «группами риска» типа алкоголиков сложно даже профессиональным риэлтерам, так что самостоятельно разгадать готовящиеся неприятности попросту невозможно. А их может быть немало.

Важно отметить, что хотя закон обязывает риэлтеров проводить юридическую экспертизу сделок, он при этом не обязывает госорганы и госслужбы давать им необходимую информацию. К примеру, тот же ЖЭС не обязан предоставлять агентству сведения о всех прописанных в квартире жильцах, а тем более о тех, кто был в ней прописан ранее. Работники паспортных служб не обязаны подтверждать правильность паспортных сведений о продавце или других участниках сделки. И, конечно же, ни исполком, ни медучреждения, ни суды не обязаны подтверждать, что владелец (совладелец) квартиры не состоит на соответствующем учете и не страдает каким-либо заболеванием, которое может спровоцировать возникновение временной недееспособности. В итоге получается, что проведением правовой экспертизы сделок занимаются только добросовестные риэлтеры, используя при этом преимущественно свои неформальные (и, как правило, не бесплатные) каналы.

Все вышеперечисленные случаи не исчерпывают все многообразие возможных причин признания сделки недействительной. Поэтому еще раз подчеркнем, что максимально гарантировать права покупателя может только агентство недвижимости, которое имеет опыт практической работы

на рынке недвижимости и квалифицированных сотрудников.

Елена МАСЛОВСКАЯ

08.12.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 49

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2003