Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Не верь ушам своим

В стремлении сэкономить на строительстве квартиры некоторые граждане совершенно забывают об элементарных мерах предосторожности и как результат -- легко попадают в ловушки, умело расставленные любителями нажиться за чужой счет.

Строительство квартиры в доме ведомственного ЖСК по договору долевого

участия на первый взгляд может показаться достаточно удачным проектом,

поскольку цена квадратного метра здесь может не превышать 300

долл. Так, судя по договору, заключенному между дольщиком (жителем

Минска) и одним из столичных ведомственных ЖСК расчетная стоимость

квартиры была установлена в том же размере, что и для членов

ЖСК - 237 долл. за кв. метр. Но дополнительно к этому кооператив обязал дольщика внести плату за инфраструктуру, величина которой на момент заключения договора составила примерно 16,5 процента от расчетной стоимости квартиры. Это при том, что для дольщиков УКСа

Мингорисполкома плата за инфраструктуру установлена в размере 27 процентов от расчетной стоимости. Но пытаться найти причины такой разницы мы сейчас не будем. Нас интересует в этой ситуации другое.

Чтобы попасть в число дольщиков, тому же жителю Минска пришлось сначала

пообщаться с агентством недвижимости (опережая события, заметим, что на

это агентство уже заведено уголовное дело) и заключить с ним договор "О

предоставлении риэлтерских услуг приобретателю прав на недвижимость".

В соответствии с договором агентство принимало на себя обязательство

предоставить клиенту (потребителю) "риэлтерскую услугу по подбору

варианта и оказанию содействия в оформлении прав на недвижимость при ее

приобретении". В услугу согласно договору входят: консультирование

потребителя в сфере недвижимости; подбор варианта объекта недвижимости по заявке на конкретную квартиру (с указанием номера квартиры и ее

технических параметров) в строящемся доме; подготовка по необходимости

документов (договора долевого участия, справок о проплате); регулирование

сроков и объемов оплаты. При этом агентство не берет на себя обязанности

по заселению объекта недвижимости.

В свою очередь клиент согласно договору обязан: предоставить

агентству все необходимые документы "для осуществления сделки с объектом

недвижимости"; выполнить условия договора об осуществлении сделки с

объектом недвижимости; оплатить собственникам объекта недвижимости

сумму сделки; оплатить услуги агентства. А в следующем пункте договора

говорится, что клиент не имеет права: "передавать третьим лицам содержание

настоящего Договора; заключать сделку с объектом недвижимости без

оплаты услуг агентства; самостоятельно осуществлять переговоры с

собственником или нанимателями объекта недвижимости (его представителями) без согласования с агентством".

В разделе "Сроки организации удостоверения и регистрации сделки с

недвижимостью" речь идет о том, что после "предоставления агентству всех

документов (включая документы со стороны собственников и нанимателей

объекта), необходимых для удостоверения сделки, агентство обязано

организовать в течение 30 рабочих дней удостоверение сделки, при условии

выполнения сторонами всех своих обязательств, оговоренных настоящим

Договором". А после "предоставления агентству всех документов,

необходимых для регистрации сделки, агентство обязано организовать в

течение 60 рабочих дней регистрацию сделки, при условии выполнения

сторонами всех своих обязательств, оговоренных настоящим Договором".

Одним словом, все, что написано в этом договоре, - это полный бред.

Не удивительно, что через какое-то время после его заключения и после

выполнения всех своих обязательств дольщик (на самом деле таких, как он,

“лопухнулось” на данном доме ЖСК более десятка) оказался на определенном

этапе и без квартиры, и без денег.

Во-первых, сама по себе услуга по заключению договора долевого участия в

строящемся доме не является риэлтерской услугой. Отсюда и невозможность

предъявить соответствующие требования по качеству и срокам ее

предоставления. Дело в том, что согласно Государственному стандарту

"Услуги риэлтерские. Общие правила", риэлтерская услуга -- это "результат

непосредственного взаимодействия исполнителя и потребителя, а также

собственной деятельности исполнителя по удовлетворению потребности

потребителя при совершении сделок с недвижимостью". Строящийся же дом не является объектом недвижимости. В ст. 220 Гражданского кодекса

говорится, что "до завершения создания недвижимого имущества, а в

соответствующих случаях -- до его государственной регистрации, если иное

не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о

праве собственности на материалы и другое имущество, из которого

недвижимое имущество создается". Но зарегистрировать недостроенное здание

можно только после его консервации, для чего необходимо прекратить

строительство (это следует из Закона "О регистрации недвижимого

имущества, прав на него и сделок с ним", вступившего в силу в мае

текущего года).

Иными словами, деятельность агентства по оказанию услуги при заключении

договора долевого участия в строительстве квартиры не может

рассматриваться как риэлтерская услуга, поскольку нет предмета сделки --

самой недвижимости. И то, что агентство имеет сертификат на риэлтерские

услуги, вовсе не означает, что оно вправе брать на себя обязательства,

изложенные в выше указанном договоре. Для того чтобы выступать в качестве

посредника при заключении договоров с дольщиками, то же агентство должно

являться доверенным лицом заказчика дома -- в нашем случае -- ЖСК. Эти

взаимоотношения должны закрепляться соответствующим договором с указанием обязанностей, полномочий и ответственности сторон -- агентства и ЖСК.

Последнее в свою очередь должно иметь разрешение на привлечение на

долевых началах средств граждан при строительстве дома -- это правило по

идее должно распространяться на всех юрлиц-заказчиков.

И здесь тоже выясняется одно весьма странное обстоятельство. Как пояснили

в УКСе Мингорисполкома, деятельность ЖСК, формирование и создание

которого осуществляет районная администрация (райисполком) как

юридического лица регулируется действующим законодательством. Вмешиваться в финансовую и юридическую деятельность кооперативов УКС не уполномочен и не имеет права. Он лишь осуществляет технический надзор за строительством кооперативного дома. То есть, по сути дела ЖСК предоставлены сами себе. А руководство ими осуществляют председатель и бухгалтер, выбираемые собранием членов ЖСК и чаще всего далеко не по профессиональному признаку.

Кроме того, ЖСК не имеет никакой материальной базы кроме мизерных взносов тех же членов ЖСК, а значит, не может нести материальную ответственность перед теми же дольщиками в случае невыполнения каких-то договорных обязательств. По сути дела ЖСК -- это своего рода юридическая форма управления уже построенным домом, аналогичная товариществу собственников. Вот почему судиться с кооперативами тем же дольщикам нет никакого смысла. А значит, долевое строительство квартиры в ведомственном ЖСК -- предприятие весьма рискованное и особенно в том случае, если это ЖСК работает с посреднической фирмой. И чтобы по максимуму снизить

этот риск, необходимо каждый договор, предлагаемый к подписанию,

подвергать юридической экспертизе.

Кстати, аналогичные правила следует соблюдать и при заключении договоров с другими заказчиками-застройщиками и их посредниками. Если посредническая фирма представляется доверенным лицом заказчика по строительству дома, то это должно подтверждаться договором, сведениями о регистрации и т.д.

И самое главное -- ни в коем случае нельзя делать взнос за строящуюся

квартиру непосредственно в офисе посреднической структуры. Все платежи

должны идти через банк, даже если вас будут убеждать в том, что оплата

черным налом способствует удешевлению строящейся квартиры, что что-то

случилось с банковским счетом, а деньги нужны сегодня, иначе стройка

остановится. Здесь способов выудить у вас деньги может быть

бесконечное множество.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

15.12.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 49/2003