Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Бдительность нужна круглый год, а в преддверии новогодних праздников – особенно

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Бдительность нужна круглый год, а в преддверии новогодних праздников – особенно

Стремясь сэкономить на строительстве квартиры, некоторые граждане, к сожалению, совершенно забывают об элементарных мерах предосторожности и, как результат, легко попадают в неприятности. Причем, как показывает практика, неприятности довольно часто поджидают граждан, которые заключают договоры долевого строительства с ведомственными ЖСК и к тому же через посредников.

Недавно в отношении одной столичной фирмы, занимавшейся оказанием

"риэлтерских" услуг при заключении договоров долевого строительства жилья в ведомственных ЖСК, возбуждено уголовное дело. Хотя, как показывает практика, исполнителей подобных услуг бывает очень сложно уличить в некачественном выполнении договорных обязательств.

Строительство квартиры в доме ведомственного ЖСК по договору долевого

участия на первый взгляд может показаться достаточно удачным

проектом, поскольку официальная цена квадратного метра здесь может быть меньше 300-350 долл. Согласитесь, но таких предложений на столичном квартирном рынке уже просто не существует.

Но попасть в число дольщиков ЖСК довольно сложно. Городские ЖСК – те, которые формируются при районных администрациях, привлечением на долевых началах средств граждан вообще не занимаются. Подобное практикуют только ведомственные ЖСК – кооперативы, создаваемые при каких-нибудь ведомствах, потому что набрать нужное количество членов из числа работников, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не всегда удается. К тому же дольщики отличаются, как правило, более стабильной платежеспособностью, что позволяет тому же кооперативу, как заказчику, сокращать издержки, связанные с недостатком и несвоевременным перечислением средств рядовых членов ЖСК.

Говоря же о конкретной ситуации, возникшей вокруг конкретного ведомственного кооператива, следует отметить, что привлечением дольщиков в данном случае занималась отдельная фирма. И делала она это на основании заключаемых с дольщиками договоров "О предоставлении риэлтерских услуг приобретателю прав на недвижимость".

В соответствии с договором фирма принимала на себя обязательство

предоставить дольщику "риэлтерскую услугу". В эту услугу были включены подбор варианта объекта недвижимости по заявке на конкретную квартиру (с

указанием номера квартиры и ее технических параметров) в строящемся доме,

подготовка договоров долевого участия и документов для удостоверения

сделки для ее регистрации и т. д. При этом фирма-посредник не гарантировала

"заселение объекта недвижимости" дольщиком. Последний же должен был

выполнить "условия договора об осуществлении сделки с объектом недвижимости", оплатить "собственникам объекта недвижимости сумму сделки" и услуги посреднической фирмы. Но при этом дольщику запрещалось передавать третьим лицам содержание договора, заключать сделку с объектом недвижимости без оплаты услуг посредника, без согласования с последним "вести переговоры с собственником или нанимателями объекта недвижимости (его представителями)".

На первый взгляд может показаться, что договор не содержит в себе ничего странного. Но на самом деле это не так. Дело в том, что сама по себе услуга по заключению договора долевого участия в строящемся доме не является риэлтерской услугой. Отсюда и невозможность предъявить соответствующие требования по качеству и срокам ее предоставления. Ведь согласно Государственному стандарту "Услуги риэлтерские. Общие требования" риэлтерская услуга оказывается при заключении сделок с недвижимостью.

Строящийся же дом не является объектом недвижимости. В статье 220

Гражданского кодекса говорится, что "до завершения создания недвижимого

имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной

регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу

применяются правила о праве собственности на материалы и другое

имущество, из которого недвижимое имущество создается". Зарегистрировать

же недостроенное здание можно только после его консервации, для чего

необходимо прекратить строительство (это следует из Закона "О регистрации

недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", вступившего в силу в

мае текущего года).

Иными словами, деятельность посреднической фирмы по оказанию услуги при

заключении договора долевого участия в строительстве квартиры не может

рассматриваться как риэлтерская услуга, поскольку нет предмета сделки -

самой недвижимости. И то, что фирма-посредник имеет сертификат (до 1 ноября 2003 года - лицензию и сертификат) на риэлтерские услуги, вовсе еще не означает, что она вправе брать на себя обязательства, изложенные в выше указанном договоре.

Для того, чтобы выступать в качестве посредника при заключении договоров

с дольщиками, фирма-посредник должна являться доверенным лицом заказчика дома - в нашем случае ЖСК. Эти взаимоотношения в свою очередь должны закрепляться соответствующим договором с указанием обязанностей,

полномочий и ответственности сторон – посредника и ЖСК. Но даже если этот

договор есть и в случае, когда дольщик заключает договор с ведомственным ЖСК, минуя посредника, все равно остается риск оказаться в неприятной ситуации.

Согласно действующему законодательству и вопреки бытующему мнению вмешиваться в финансовую и юридическую деятельность кооперативов не уполномочен ни городской, ни ведомственные УКСы. Они лишь осуществляют технический надзор за строительством кооперативных домов (городской УКС – районных кооперативов, ведомственный – ведомственного).

Вмешиваться во внутреннюю хозяйственную деятельность уже созданного ЖСК не может и само ведомство. Но поскольку ведомственное подчинение здесь все-таки присутствует, то бывают случаи, когда в любой момент то же ведомство может "проинициировать" включение в члены ЖСК своего человека - нередко в ущерб дольщику, который уже оплатил частично или полностью строительство квартиры. Последнего в этом случае наверняка "выкинут" – нечто подобное имело место в нашем конкретном случае. А поскольку ЖСК не имеет никакой материальной базы, кроме мизерных взносов своих членов, то истребовать у него компенсацию за невыполнение договорных обязательств практически невозможно. Само собой разумеется, посредническая фирма, выступавшая в нашем случае от имени ЖСК, тоже здесь не несет никакой ответственности, потому что выше названный договор ее просто не предусматривает. На практике нужны очень веские доказательства, чтобы уличить такую фирму и такой кооператив в незаконной деятельности, если они действительно имели место.

По сути дела ЖСК - это своего рода юридическая форма управления уже построенным домом, аналогичная товариществу собственников. Вот почему судиться с кооперативами тем же дольщикам нет никакого смысла. А значит, долевое строительство квартиры в ведомственном ЖСК - предприятие весьма

рискованное и особенно в том случае, если это ЖСК работает в связке с

посреднической фирмой (здесь сразу должно возникнуть подозрение – зачем для привлечения каких-нибудь 5-10 дольщиков кооперативу нужен посредник). Чтобы по максимуму снизить этот риск, необходимо каждый договор, предлагаемый дольщику кооперативом и (или) посреднической фирмой к подписанию, подвергать юридической экспертизе.

Немаловажно обратить внимание на перечень видов деятельности, внесенный в устав той же посреднической структуры. По закону субъект хозяйствования

не имеет права оказывать услуги, которых нет в этом перечне. И самое главное - ни в коем случае нельзя делать взнос за строящуюся квартиру непосредственно в офисе посреднической структуры, как это было сделано в истории с упомянутой выше фирмой и почему собственно в отношении ее стало возможно возбуждение уголовного дела. Все платежи должны идти через банк, даже если вас будут убеждать, что оплата черным налом способствует удешевлению строящейся квартиры или что что-то случилось с банковским счетом, а деньги нужны сегодня, иначе стройка остановится - подобных аргументов у мошенников может быть бесконечное множество.

Также обращаем внимание на то, что бдительность нужно соблюдать при подписании любых договоров и при приобретении любых товаров – причем на протяжении всего года. А в преддверии новогодних праздников советуем быть особенно внимательными при покупке фирменных продуктов питания - майонезов, кетчупов и прочих подобных изделий, пользующихся у потребителей повышенным спросом – дабы не купить подделку! В частности, имейте в виду, что некоторые фирмы-производители указывают сроки изготовления или последний срок реализации непосредственно на стеклотаре (например, кетчупы "Балтимор"). Если же это указание содержится на этикетке, то к такому продукту нужно отнестись с повышенным вниманием.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

22.12.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 26

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 50/2003