Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Доверенность без доверия

На столичном вторичном рынке жилья - по оценкам риэлтеров - имеют место сделки, которые проходят с участием доверенного лица. Доверенность позволяет переложить бремя хлопот по сделке с недвижимостью на другого человека.

Обычно к такой схеме прибегают в ситуациях, когда нет возможности лично заниматься решением жилищного вопроса. Например, человек находится в другом городе или за рубежом, не имеет свободного времени или просто по состоянию здоровья не способен самостоятельно купить либо продать квартиру. Вот тут-то и возникает необходимость в поверенном. Как правило, в качестве доверенного лица выступает родственник, друг, знакомый, реже - агент. Для того чтобы он законно представлял в сделке интересы продавца или покупателя, нужно составить доверенность. Ее оформление не займет много времени - достаточно один раз прийти в нотариальную контору, уплатить необходимую сумму денег и получить на руки необходимый документ.

Уполномочен продать или купить

При составлении доверенности личное присутствие поверенного не обязательно. Его полное имя, отчество, фамилию и место прописки нотариус запишет со слов доверителя. В документе также непременно указывают сведения о самом доверителе, место и дату подписания, срок действия и реестровый номер. Помимо этого, в доверенности нужно перечислить и все полномочия поверенного. Например, продавец может передать своему представителю право на приватизацию жилья (если квартира не приватизирована), сбор документов, необходимых для продажи, на подписание договора с покупателем и получение денег. А покупатель перекладывает на плечи поверенного приобретение объекта и регистрацию права собственности в установленном законом порядке.

Не уверен - отзывай

В документе можно сразу оговорить и право передоверия. Что это значит? Допустим, поверенный заболел или был вынужден уехать. Все свои полномочия в этом случае он может передать другому человеку, оформив у нотариуса на основании предыдущего документа новую доверенность в порядке передоверия. Кроме старой доверенности ему придется предъявить свой паспорт, назвать ФИО и адрес, по которому зарегистрирован будущий поверенный. Кто именно станет новым представителем - зависит от его предшественника, так как в первом документе возможная кандидатура не указывается. Но смена одного поверенного другим всегда вызывает подозрения, поэтому не исключено, что при таком повороте событий вторая сторона сделки купли-продажи просто откажется подписывать договор, если не получит четкого объяснения причин.
Если доверитель передумал участвовать в сделке или убедился, что представитель не соблюдает его интересы, можно в любой момент отозвать доверенность. Но это может сделать только нотариус, который ее выписывал. О том, что документ признан недействительным, необходимо своевременно сообщить поверенному. В противном случае не избежать досадных недоразумений, а то и судебного разбирательства. К примеру, не зная об утрате своих полномочий, представитель будет по-прежнему искать покупателей и, возможно, даже успеет продать квартиру. Более того, поверенный, уже будучи предупрежденным об отзыве, может продолжать заниматься сделкой. Понятно, что в этом случае речь идет о мошенничестве. В обоих случаях суд, скорее всего, окажется на стороне доверителя, но на судебное разбирательство уйдет время.

Слабое звено

В нотариальных конторах существуют стандарты оформления доверенности. И хотя теоретически в нее можно внести некоторые изменения и дополнения, в действительности на это нотариусы идут очень редко. Например, предсказать, какая схема будет использована при взаиморасчетах, невозможно, а перечисление всех вариантов сильно увеличит объем документа. Вместе с тем типовые формы несовершенны. Для доверителя-продавца "слабое звено" доверенности - денежные расчеты. Документ содержит лишь фразу о том, что поверенному предоставляется право получить деньги. Вернут ли собственнику деньги, вырученные от продажи, когда это произойдет и каким образом - об этом документ "умалчивает". Тем более, ни для кого не секрет, что стоимость квартиры, указанная в договоре, может быть в несколько раз меньше рыночной (фактически - продажной). Какую из этих сумм владелец жилья получит на руки, зависит исключительно от порядочности представителя.
Есть еще один существенный недостаток покупки жилья через поверенного: последний фактически получает карт-бланш, разрешающий приобрести любую квартиру или комнату. Никаких подробностей, за исключением количества комнат, внести в документ не удастся. Район, тип дома, этаж, состояние самой квартиры - все эти требования остаются за рамками документа. Будет ли поверенный учитывать их при выборе объекта - вопрос его личных отношений с покупателем. Идеальный вариант, если на примете уже есть квартира и имеется договоренность о сделке с ее владельцем. Тогда в доверенности можно указать конкретный адрес объекта.

Мишень для мошенников

И все-таки в операциях купли-продажи недвижимости наиболее уязвим не доверитель, а вторая сторона, подписавшая договор. Риск и для покупателя, и для продавца один - признание судом сделки недействительной. Произойти это может, если выяснится, что к моменту подписания договора купли-продажи доверенность потеряла свою силу (была отозвана или прекратила свое действие по причине смерти доверителя). Иногда этот факт становится известным сразу после проведения взаиморасчетов, а порой - через несколько лет. В любом случае, исход может оказаться плачевным: покупатель рискует потерять и жилье, и деньги, а продавец вернется в свою бывшую квартиру и будет должен вернуть сумму, полученную от поверенного.
Но больше всего рискует тот, кто покупает жилье у доверенного лица. Как показывает практика, агенты крайне неохотно берутся за такие варианты. Подбирая жилье клиенту, они обычно рекомендуют отказываться от приобретения квартиры по доверенности - слишком велик риск. Тем не менее подобные сделки имеют место на рынке недвижимости, а значит, существуют и способы "страховки".

Покупателю или агенту, сопровождающему сделку, прежде всего необходимо узнать причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Она должна быть логичной и понятной - допустим, хозяин находится за границей или заболел. Далее, обязательно необходимо собрать сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Конечно, это не исключает мошенничества, но снижает его вероятность. Следующий шаг, который следует предпринять покупателю, - убедиться в том, что владелец квартиры жив. Этот факт подтверждает нотариус, выдавая соответствующий документ. Поэтому, если покупателю не удалось лично познакомиться с продавцом, то имеет смысл потребовать такую бумагу от поверенного. Еще лучше, если собственник будет присутствовать при взаиморасчете сторон.
И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, покупатель, увы, не может, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта. Обычно за несколько часов до совершения сделки он просто созванивается со своим коллегой, выдавшим доверенность. Конечно, если выяснится, что документ уже отозван владельцем жилья, будет жаль потраченных нервов и усилий. Но это все же лучше, чем лишиться впоследствии и квартиры, и денег. Правда, как подчеркивают риэлтеры, здесь есть интересный нюанс. Допустим, нотариус проверил доверенность, и сделка купли-продажи состоялась. В тот же самый день, но чуть позже, собственник жилья умер или отозвал документ. Как доказать, что договор был подписан прежде, чем права поверенного прекратились? Ведь в документе ставят дату, а не конкретное время. В итоге все меры предосторожности могут оказаться излишними: заинтересованное лицо не только вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной, но и имеет большие шансы выиграть процесс.

Таким образом, исход сделки купли-продажи по доверенности способен неприятно удивить любого ее участника. Недаром риэлтеры относят подобную операцию к числу наиболее рискованных и рекомендуют по возможности избегать такого способа решения жилищного вопроса. Ну а если за проведение таких сделок все же берутся сами, то очень подробно и скрупулезно проверяют доверенность, наводят справки о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом и т.д. И если мотивы выдачи доверенности не понятны, агентства, которые дорожат своим именем, воздерживаются от сделки, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятностей и не ходить в суд.

Елена МАСЛОВСКАЯ

12.01.2004

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 22, за месяц 98

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2004