Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Чтобы избежать конфликта - внимательно читайте договор

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Чтобы избежать конфликта - внимательно читайте договор

От редакции. Уважаемые читатели! На страницах нашей газеты постоянно публикуются статьи, в которых проводится анализ состояния столичного рынка недвижимости, даются рекомендации продавцам и покупателям квартир, рассказывается о том, как избежать различных непредсказуемых ситуаций и «подводных камней» при совершении сделок с недвижимостью и т.д. Однако несмотря на это, в редакцию газеты приходят письма от наших читателей и раздаются телефонные звонки с одной и той же просьбой: помогите разобраться, посоветуйте, что нам делать, как поступать и т. д.? Вот и накануне Нового года в редакцию пришло очередное письмо с просьбой помочь решить ситуацию, в которую попал сын нашего читателя. В письме говорится: «Мой сын попал в аналогичную ситуацию (имеется в виду одна из неприятных ситуаций, которая может возникнуть при совершении сделки с недвижимостью, описанная в одном из последних номеров нашей газеты за предыдущий год). Путем угроз и шантажа у него была изъята комната в г. Минске в пользу шантажиста. Боясь угроз, мой сын никуда не обращался. Поскольку у вас есть огромный опыт купли-продажи квартир, то очень прошу вас подсказать мне, с чего начинать, чтобы вернуть комнату или получить назад деньги». Уважаемые наши читатели! Редакция газеты не правомочна проводить разбирательства с каждой конкретной неприятной ситуацией, в которую попали тот или иной продавец или покупатель квартиры. Мы со своей стороны рассказываем о том, что может подстерегать вас при совершении сделки с недвижимостью, если вы некомпетентно отнесетесь к решению вашего жилищного вопроса, а также о том, как надо действовать, на что обращать внимание, чтобы по максимуму избежать конфликтных ситуаций и обезопасить себя. Думаем, что сегодняшний разговор будет в первую очередь полезен для тех, кто в ближайшее время планирует сделку, связанную с покупкой-продажей недвижимости.

Что плохого в самостоятельном поиске жилья?

Существует мнение, что сделки с недвижимостью лучше совершать без посредников, то есть профессиональных риэлтеров. В объявлениях о покупке или желании снять квартиру, дом или иной объект недвижимости нередко можно встретить фразу: «Посредникам просьба не беспокоить». Значит, дающий объявление либо не первый раз совершает сделку с недвижимостью, имеет определенный опыт в этом деле и рассчитывает полностью на свои силы, либо впервые сталкивается с покупкой или съемом жилья и не подозревает о всех проблемах, которые могут возникнуть в процессе осуществления сделки.

Даже если вы считаете себя компетентным человеком в вопросах недвижимости, не являясь дипломированным специалистом или профессиональным работником на рынке недвижимости, вряд ли вы застрахованы от неприятностей, которые могут вас подстерегать.

Итак, вы собираетесь приобрести квартиру. У вас есть выбор — либо начать поиски самому, либо обратиться в агентство недвижимости. Найти самостоятельно подходящий вариант из тысячи предложений можно, хотя это займет достаточно много времени и сил. С каждым продавцом придется договариваться о встрече, смотреть квартиру и т.д. Кроме того, имейте в виду, что сегодня на продажу выставляется все меньше квартир, особенно типовых одно- и двухкомнатных, пользующихся среди основной массы покупателей наибольшим спросом. Поэтому поиски подходящего варианта еще более затрудняются. А цены при этом все продолжают расти. А это значит, что за два-три месяца вам придется выложить за долгожданную квартиру сумму намного значительно той, на которую вы рассчитывали первоначально. И еще. Учтите, что, по утверждению большинства риэлтеров, основное количество сделок на рынке недвижимости сегодня совершается в структуре так называемых цепочек, когда одна квартира продается, а вторая покупается взамен. В таких цепочках может участвовать до 5-6, а то и более квартир. И совершить сделку в данном случае самостоятельно практически невозможно. Большинство людей, самостоятельно занимающихся подбором нового жилья, берут отпуск, поскольку совмещать поиски с основным видом деятельности крайне сложно. К тому же не забывайте, многие желающие продать квартиры, дома, дачи обращаются в риэлтерские агентства. Поэтому, скорее всего, вам придется иметь дело с посредниками, представляющими сторону продавца.

Наконец, после долгих усилий и изнурительных поездок по городу подходящий вариант найден. Наступает этап заключения сделки купли-продажи жилого помещения. Вам необходимо проанализировать, все ли документы имеются у продавца, убедиться в их достоверности и правильности составления.

Процесс заключения договора и проведения взаимозачетов (оплаты квартиры, включая внесение залога) крайне сложный. Непрофессионалу трудно разобраться во всех тонкостях данной операции. Если интересы продавца представляет агент по недвижимости, а вы ведете дело самостоятельно, то ваша позиция еще менее выгодна: вы не знаете нюансов оформления, специфики рынка — на вас могут повесить все риски по сделке. Самая незначительная потенциальная опасность — получить назад свои деньги, но так и не купить жилье.

Есть и другие неприятности, которые могут обернуться куда более серьезными проблемами. Несмотря на то, что белорусский рынок недвижимости в целом считается не криминальным, все-таки надо опасаться всякого рода мошенников, предлагающих зачастую дорогие квартиры по заниженным ценам. Они действуют настолько виртуозно, что неискушенный покупатель даже не заметит подвоха, а в результате останется ни с чем.

Как выбрать агентство?

Если вы пришли к выводу, что вам не под силу самостоятельно решить такой сложный вопрос, обратитесь к профессионалам. И первое, что вам необходимо сделать в данной ситуации - это правильно выбрать агентство недвижимости. Дело это не простое. Ведь на столичном рынке недвижимости работает порядка 150 агентств недвижимости, занимающихся риэлтерской деятельностью. Как же выбрать «свое» агентство, причем сделать это так, чтобы не «погореть»? Ведь, как показывает практика, большинство наших читателей - потребителей риэлтерских услуг - как раз и совершали сделки через агентства недвижимости.

Существует целый комплекс признаков, по которым можно отличить серьезное и надежное агентство от фирмы-«однодневки». Учитывая тот факт, что с недавнего времени у нас в стране отменено лицензирование риэлтерской деятельности, надо поинтересоваться, имеет ли «ваше» агентство сертификат соответствия на оказание риэлтерских услуг, выдаваемый РУП «Институт недвижимости и оценки» при Минэкономики Беларуси. В настоящее время эта организация является, в силу сложившихся обстоятельств, единственным органом по сертификации риэлтерских услуг в республике. Кроме того, ей полностью переданы вопросы, связанные с аттестацией риэлтеров.

Не стоит связываться с фирмами, которые в своей рекламе не указывают названия. Ведь репутация серьезного агентства напрямую ассоциируется с его названием и составляет его каптал - честное имя зарабатывается годами. Должны сразу вызвать подозрение и фирмы, которые в телефонном разговоре не хотят себя называть. Очень важно также, чтобы агентство при совершении сделки обеспечило полную конфиденциальность.

Отдельная тема разговора - обеспечение «чистоты» сделки. Все агентства обещают провести юридически тщательную экспертизу как сделки, так и продаваемого объекта недвижимости. Но действительно провести такую экспертизу на должном уровне способны только фирмы, имеющие достаточно большой опыт работы и аттестованных специалистов в штате. К слову: полноценная проверка одной квартиры занимает как минимум неделю, а то и две. Так что агентства, которые обещают «сделать все» за три дня, вводят клиента в заблуждение. Дело в том, что в условиях сегодняшней правовой неопределенности и традиционной закрытости различных ведомств по-настоящему качественно проверить всю подноготную продаваемой квартиры и ее хозяев могут лишь агентства, имеющие давние и наработанные связи с чиновниками различных уровней. А это опять-таки фирмы с солидным стажем работы на рынке и немалым оборотом. Большинству мелких агентств качественная проверка не по силам.

Немалое значение имеет и срок, на протяжении которого данное агентство успело зарекомендовать себя на рынке недвижимости. Наиболее безопасно для клиента общение с агентствами, работающими на рынке жилья не менее 4-5 лет. Как правило, за пять лет работы фирма либо разоряется, либо выходит на высокий профессиональный уровень. Серьезные агентства в обязательном порядке проводят тщательную экспертизу каждой сделки и обычно стараются не отступать от выработанных правил работы с клиентами. Именно эти преуспевающие агентства могут позволить себе также и такую «роскошь», как возможность отказаться от обслуживания клиента при признаках возможного мошенничества или при проявлении каких-либо других проблем. Они имеют достаточно полные базы данных по продаваемым квартирам, серьезный штат агентов, юристов - все это помогает более квалифицированно и без особого риска провести сделку.

У серьезных агентств сотрудники имеют удостоверения, заверенные печатью агентства, а аттестованные сотрудники - еще и аттестаты. Агенты крупных компаний никогда не предложат заключать договор купли-продажи на квартире клиента - вас обязательно пригласят в офис. Кстати, крупные агентства офис меняют достаточно редко, и обстановка его, как правило, уютная. Психология клиента в данном вопросе проста: хороший офис - серьезная фирма, серьезной фирме можно доверять. И, соответственно, наоборот. Телефонов у таких агентств несколько и по ним легко дозвониться. Персонал вежливый, и вы не чувствуете себя в офисе лишним. Менеджер агентства подробно объяснит содержание каждого пункта договора и его юридические последствия, проконсультирует по ценовой ситуации на рынке, вежливо ответит на любые возникшие вопросы.

Отметим также, что серьезные фирмы объединены в Белорусскую ассоциацию «Недвижимость». Какая же разница клиенту, является фирма членом ассоциации или нет? Ответ прост: члены ассоциации добровольно принимают на себя целый ряд положений, ограничивающих свободу их действий в пользу дополнительной защиты прав клиента. Так, в частности, при возникновении разногласий между клиентом и агентством недвижимости, входящим в БелАН, клиент может обратиться в независимую Примирительную комиссию. Ее члены - авторитетные, опытные директора агентств и юристы рассмотрят это обращение и вынесут свое решение. Кроме того, в ассоциации аккумулируется информация о недобросовестных агентствах. Поэтому, если у вас возникли сомнения при выборе партнера или вы просто не знаете, к кому обратиться, звоните в ассоциацию, где вы сможете получить достоверную информацию о фирмах, работающих на белорусском рынке недвижимости. Лучше сразу правильно определиться с выбором агентства-партнера, чем потом ругать себя за то, что, не подумав, подписали договор на кабальных для себя условиях.

Договор дороже денег

Все как один специалисты рынка недвижимости рекомендуют заключить с выбранной вами фирмой эксклюзивный договор на оказание риэлтерской услуги. Договор в риэлтерской деятельности является основой основ, однако, как показывает практика, многие клиенты подписывают этот документ не читая или не вдаваясь в подробности, не осмыслив очень важных прописанных в нем пунктов. И, как правило, они не ошибаются. Однако бывают и исключения. Для того чтобы оградить себя от них, имеет смысл внимательно ознакомиться с текстом договора до его подписания. Не стоит создавать себе проблему там, где ее можно избежать.

Риэлтеры готовы выполнить ваше поручение за определенную сумму средств, и поэтому договор с риэлтерской фирмой называется Договором возмездного оказания риэлтерских услуг. Соглашаясь подписать Договор, вы берете на себя обязанности их оплатить. Риэлтерская фирма оказывает, как правило, комплекс услуг. Это не только купля-продажа, но и поиск подходящего варианта, и реклама в средствах массовой информации, и привлечение независимого оценщика, и проверка юридической чистоты квартиры, и сбор и проверка необходимых для сделки документов, и оказание охранных услуг при расчете между покупателем и продавцом квартиры, и многое другое, так или иначе связанное с квартирой.

Не будем вдаваться в подробности Договора, отметим лишь, что этот документ определяет его участников - Заказчика (продавца или покупателя) и Исполнителя (руководителя фирмы или иных, вписанных в договор лиц, которые могут действовать на основании доверенности от лица фирмы), предмет Договора, права и обязанности сторон, порядок оплаты оказываемых услуг, сроки исполнения предоставляемой услуги, ответственность сторон и другие вопросы. Поэтому мы настоятельно рекомендуем гражданам: внимательно читайте договор, и если вас что-то в нем не устраивает или вызывает подозрения, без выяснения всех нюансов - не подписывайте. А уж если подписали, то помните: в случае расторжения Договора по вашей инициативе, вам придется агентству платить штрафные санкции. И вряд ли суд, в случае вашего обращения, будет на вашей стороне.

Как отмечают в Институте недвижимости и оценки, чаще всего в возникновении конфликтных ситуаций между агентствами и клиентами виноваты сами клиенты. Большая часть жалоб с их стороны так или иначе связана с Договором. Многие клиенты, невнимательно изучив Договор на оказание услуг, подписывают его. И уже после того, как фирмой проведена работа по подбору варианта, собраны и подготовлены к нотариальному удостоверению сделки определенные документы, проверена их подлинность и многое другое, со стороны клиента вдруг возникают претензии по пунктам Договора, его что-то не устраивает или он считает, что за данную работу ему приходится много платить. Вот вам и причина для жалобы: меня обманули, обещали одно, а предоставили другое.

Как показывает практика, со стороны клиентов часто возникают жалобы по причине нарушения сроков покупки квартиры, ранее оговоренных в Договоре, или увеличения стоимости объекта (вначале речь шла об одной сумме, а в итоге приходится покупать по совсем другой). Как поясняют риэлтеры, основной причиной изменения срока Договора является то, что сегодня до 90 процентов сделок с жильем совершается в структуре цепочек, состоящих из многочисленных звеньев (сделок). Поэтому бывает очень сложно соединить интересы всех участвующих субъектов этой цепочки сделок воедино. Чуть что не так (например, кто-то из цепочки в последний момент отказался покупать или продавать квартиру, или возникают проблемы по выписке (прописке) и т.д.) - и цепочка рвется. Тогда срочно требуется искать замену утраченному звену. На это уходит время. Отсюда и спорные вопросы. А учитывая тот факт, что цены на квартиры имеют тенденцию к росту, поэтому часто и не выдерживается оговоренная ранее обеими сторонами цена. Законодательство на каждый их конкретных случаев дает лишь один ответ - подавайте в суд. А что такое суд - всем известно. Некоторые солидные агентства недвижимости со своей стороны, чтобы избежать конфликта и не ходить в суд, работают даже в ущерб себе.

Бывают случаи, что после подписания договора купли-продажи квартиры и передачи денег продавец (члены его семьи, другие сособственники или жильцы) не освобождает ее в указанные ранее сроки или вообще отказывается из нее выписываться. Покупателю квартиры в этом случае придется судиться с продавцом, а не с риэлтером, как некоторые ошибочно полагают. Риэлтер же, дабы не потерять свое доброе имя, может помочь найти хорошего адвоката и с выгодой для клиента обставить дело. По утверждению самих риэлтеров, проблем с выпиской из уже проданных квартир с каждым годом становится все меньше - и именно благодаря риэлтерам. Последние, будучи хорошо знакомы с практикой заключения сделок с жилыми помещениями, стараются различными способами застраховать клиента-покупателя от негативных проявлений действующего института прописки. Но, к сожалению, эти меры не всегда приносят положительный результат, и вопрос выписки иногда все же приходится решать через суд.

Очень часто клиенты жалуются не на сам субъект, куда они обратились за услугой, а на того агента, с которым ему приходится работать. Как правило, агенты очень любезны с клиентами в начале работы и делают почти все для того, чтобы клиент заключил с фирмой эксклюзивный договор на обслуживание. Но как только договор заключен, многих как будто подменяют. Спустя полтора-два месяца они забывают о клиенте, особенно если нет удовлетворяющих клиента предложений, не звонят. Часто поступают жалобы на некомпетентность агентов, неопытность, невнимательность, а зачастую даже грубость. Поэтому в этой связи хотелось бы посоветовать: если вас чем-то не устраивает риэлтер, вам некомфортно с ним работать, вы вправе обратиться к руководителю компании с просьбой заменить агента на более профессионального и культурного, и тогда не придется разрывать Договор. Практика показывает, что лучшими агентами считаются женщины в возрасте от 35 до 45 лет, с высшим гуманитарным образованием, проработавшие в фирме более трех лет. За это время у них накопилось достаточно опыта, чтобы грамотно провести сделку, и достаточно ума, чтобы понимать, как нужно общаться с людьми для успешного завершения дела и за что в конечном итоге они получают свои комиссионные.

В заключение отметим, если у вас все же возникают неразрешимые конфликтные ситуации с субъектами хозяйствования, которые оказывают вам услуги, и вам не удается их разрешить, обращайтесь в орган, выдавший субъекту сертификат соответствия на оказание риэлтерских услуг. А если уверены в своей правоте и в том, что вас нагло обманули, подавайте дело в суд. Только он решит: кто прав, кто виноват.

Елена МАСЛОВСКАЯ

12.01.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 75

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2004