Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

"Глухая" сделка

Героиня нашей истории - учительница музыки - задумала купить комнату. Девушка она была неглупая, но, как и положено служительнице муз, слегка не от мира сего.

Друзья учительницы посоветовали ей хорошего знакомого, "такого хорошего, берет недорого, родственники через него покупали квартиру и остались очень довольны...". Хороший знакомый нашел покупательнице комнату за 7 тыс. долл., которую она и приобрела. Коммуналка оказалась хорошая, тихая. Особенно понравилось учительнице то, что единственная соседка - одинокая 40-летняя женщина - была глухонемой. С одной стороны, из соседней комнаты - ни звука, телефон всегда свободен, с другой - по вечерам можно играть на пианино сколько угодно, никто и слова не скажет. И все было хорошо до тех пор, пока счастливая владелица комнаты не собралась в ней прописаться. Для этого необходимо было получить согласие от соседки. И вот тут "тихая" соседка проявила характер - разрешение отказалась давать наотрез, написав на бумаге: "Ничего не знаю, ничего не понимаю". Возмущенная учительница отправилась в паспортный стол: дескать, я - собственница, а прописаться не могу, права мои нарушаются. Там ей посоветовали договариваться с соседкой полюбовно, ну а уж если не получится, обращаться в суд. Только вот соседка нашу героиню опередила - сама подала в суд заявление о признании сделки недействительной, причем ответчиком по иску глухонемой женщины выступал ее собственный сын.
А ситуация, как выяснилось, была следующая. В одной квартире (отнюдь не коммунальной) проживали глухонемая мать и ее вполне нормальный здоровый сын. С речью у сына все было в порядке, но вот с мозгами, как видно, не очень, поскольку в один прекрасный день парень «влез» в большие долги. Кредиторы наседали, и сыночку ничего не оставалось, как только разделить со своей матерью лицевой счет на квартиру и отдать свою долю заимодавцам. Ну а те, в свою очередь, продали ее нашей героине. Так квартира и стала коммунальной, чему глухонемая мать, разумеется, была не особенно рада. Однако после консультации с юристом соседка обнаружила очень простой выход. Дело в том, что первая сделка - раздел лицевого счета на квартиру между сыном и матерью - могла быть признана недействительной, поскольку при оформлении документов не присутствовал сурдопереводчик и мать якобы "...не осознавала сути всего происходящего".
Разумеется, заявление матери было лишь уловкой, однако для суда нарушение прав инвалида оказалось достаточно веской причиной, чтобы расторгнуть сделку. Соответственно, недействительными признавались и последующие сделки - залог комнаты сына под денежный заем и продажа комнаты. Все участники сделки должны были вернуться в прежнее имущественное состояние. Увы, учительнице не суждено было получить назад уплаченные ею 7 тыс. долл. В договор была внесена не реальная, а оценочная стоимость комнаты - 1500 долл. Именно эта сумма полагалась нашей героине по суду. Продавцы (бывшие кредиторы) не стали мелочиться и сразу "возместили" покупательнице эту сумму. Ну а мать и сын убили двух зайцев: кредиторы вполне удовлетворились полученными деньгами и больше не преследовали их, а квартира осталась в полном распоряжении милого семейства. Единственной пострадавшей осталась несчастная учительница музыки - добросовестный приобретатель.

Что нужно сделать, чтобы не попасть в подобную ситуацию

К сожалению, в данном случае покупательница самостоятельно не могла сделать ничего. Если бы даже она начала "раскручивать" историю квартиры и узнала о том, что бывший владелец комнаты - сын ее глухонемой соседки, она бы не сумела выяснить всю правду. Действительно, при заключении сделок глухонемым людям, а также иностранцам, должен быть предоставлен переводчик, факт присутствия которого фиксируется в договоре. Но как частное лицо покупательница не смогла бы увидеть этот договор без согласия соседки, которая, понятно, была не заинтересована говорить правду. У покупательницы было несколько путей, для того чтобы обезопасить себя от материальных потерь. Первый - указать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. К сожалению, этот путь имеет больше недостатков, чем достоинств. Во-первых, большая сумма сделки подразумевает и большие налоги. Ну а во-вторых, даже если бы суд обязал продавцов выплатить полную стоимость квартиры, покупательница вряд ли получила бы эту сумму сразу. Продавец мог заявить, что у него нет таких денег, и он может только выплачивать процент от своей зарплаты. А теперь подсчитайте-ка, сколько времени человек со средней заработной платой, к примеру, 250 тысяч рублей, выплачивал бы покупательнице 7 тысяч долларов?
Второй путь, возможный для героини этой истории, - проводить сделку через надежное агентство недвижимости, гарантирующее проверку истории квартиры. Правда, сегодня лишь немногие агентства недвижимости берут на себя полную ответственность за результат сделки. В большинстве случаев агентство отвечает за качество проверки лишь суммой своих комиссионных.
Третий путь - обратиться к юристам, заказать юридическую экспертизу оспоримости прав собственности. Однако принимать все эти меры нужно было заранее - до совершения сделки.

Ольга ЗАЯЦ.

28.01.2004

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 13, за месяц 89

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 2/2004