Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупка квартиры в строящемся доме

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Покупка квартиры в строящемся доме

Покупка квартиры в строящемся доме с юридической точки зрения кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Не каждый риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать вас при приобретении строящегося жилья. Пакет документов, особенности и нюансы оформления - все здесь совершенно другое.

Подписывая договор долевого участия, покупатель становится партнером фирмы, которая занимается строительством дома. Он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае каких-либо срывов его не защитит закон о правах потребителей.

Покупатель дает фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, зарегистрировать (предоставить документы для регистрации) ваше право собственности на квартиру в определенный срок и передать вам квартиру.

Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы никто не дает. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, инвестора может ждать много других возможных неприятностей.

Самое распространенное - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. В такой ситуации «дольщик» рискует получить свою квартиру с отсрочкой (в лучшем случае) или не получить ее вовсе. В принципе, задержка сдачи дома на несколько недель (месяцев) не такое уж редкое явление для рынка новостроек. Чтобы обезопасить себя от этого риска, заключайте договор только с надежной компанией. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Выберите несколько адресов построенных домов и узнайте у жильцов, были ли проблемы со сроками сдачи, как складывалась ситуация в дальнейшем. После подобного «опроса» у вас сложится определенное представление о перспективах своих взаимоотношений с данной организацией. Не забывайте мудрое изречение: «Кто предупрежден, тот вооружен»!

Стоит обратить внимание и на то, с кем вы заключаете договор. Заключение договора не с генеральным инвестором, а с посредником - дополнительный фактор риска. Специалисты рекомендуют приобретать квартиру по договору инвестирования «из первых рук», минуя посредников.

Если вы решились заключать договор с организацией-посредником, прежде всего выясните, если ли у нее права на сам объект и разрешение на проведение операций с ним. В случае, если таких прав у посредника нет, вы сильно рискуете остаться без квартиры, которая судом будет признана чужой собственностью.

Подходите к составлению договора максимально серьезно. Покажите его юристу и выясните, насколько четко в договоре прописаны моменты, отражающие обязательства компании перед дольщиком. Профессионалы выделяют несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора:

Компания должна гарантировать завершение строительства в определенный календарный срок.

В договоре должна быть зафиксирована дата предоставления «дольщику» квартиры по акту приема-передачи.

Необходимо, чтобы компания обязалась в оговоренный срок предоставить пакет документов для регистрации прав собственности на квартиру или своевременно переоформила документы по переуступке прав собственности.

В договоре также важно предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и определить обязательные при этом механизмы поведения для обеих сторон.

Еще одним риском долевого участия в строительстве, который необходимо предусмотреть при заключении договора, является рост цены на квартиру. Это достаточно скользкий момент, поскольку в процессе строительства цена может вырасти не только по объективным причинам (повышение цен поставщиками стройматериалов, возрастание платы за инфраструктуру и т.д.), но и по собственному решению застройщика. Особенно тревожит дольщиков вопрос доплаты на завершающих этапах строительства. Эксперты рынка считают, что у любого гражданина, приобретающего жилье на первичном рынке, есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, что дополнительных денег с него никто не запросит. Чтобы не очутиться в ситуации, когда с вас могут потребовать существенной доплаты только потому, что на рынке изменилась конъюнктура и застройщик пожелал заработать больше, в договоре необходимо изначально прописать, что вы согласны с объективным удорожанием, от которого в условиях нынешней экономической нестабильности никто, к сожалению, не застрахован. Прежде чем заключить договор, обязательно выясните, зафиксированы ли в нем условия вашего дальнейшего проживания в построенном доме. Характерный пример - машиноместа в подземном гараже или на стоянке перед домом, которые компании в своих рекламных объявлениях обещают потребителям. Проблема в том, что в договоре они это фиксируют не всегда. В итоге «дольщику» приходится платить за желанное машиноместо дважды. Также не поленитесь предусмотреть в договоре условия по обслуживанию готового дома (сколько и за что вам придется платить).

Еще один риск для человека, заключающего договор о долевом участии в строительстве, связан с возможностью многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. То есть, «дольщик» заключает с компанией договор, вносит деньги за свою будущую квартиру, готовится стать счастливым новоселом... И вдруг в один прекрасный день выясняется, что у квартиры имеется еще несколько собственников с такими же правами... Риски, связанные с двойной продажей права получения в собственность одной и той же квартиры, до недавнего времени являлись одной из наиболее серьезных проблем рынка новостроек.

Каким же образом можно обезопасить себя от рисков? Как уже было сказано, вы должны позаботиться о защите своих интересов заранее, в момент, когда только намереваетесь стать «дольщиком». Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше. И проследите, чтобы все эти данные были зафиксированы в договоре.

Конечно, в этом документе вам вряд ли укажут номер дома и квартиры. Дело в том, что их еще просто нет, поскольку строительство не закончилось. Что же касается так называемых индивидуальных признаков вашего будущего жилища (таких, например, как подъезд, этаж, количество комнат, ориентация комнат по сторонам света), то они непременно должны быть четко обозначены. Фактор «прозрачности» - одно из основных условий нейтрализации риска многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. Вы должны видеть, из каких источников к вам переходит ваша будущая квартира (какая организация является заказчиком, какая - подрядчиком и т.д.). Ваше неотъемлемое право как «дольщика» - потребовать у заказчика реестр квартир сдаваемого дома и договоры на строительство объекта. Если специалисты компании, с которой вы собираетесь заключить договор, не могут или не хотят предоставить вам всех этих документов, стоит задуматься о целесообразности дальнейшего сотрудничества с этой фирмой.

Заключив договор, продемонстрируйте компании свою компетентность и серьезность. Для этого лучше всего прийти в офис фирмы с опытным юристом, который прямо на месте посмотрит договор и укажет вам на все его «подводные камни», которые могут впоследствии сыграть с вами злую шутку.

Но риск - благородное дело. У квартиры в новом доме масса достоинств - хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.

Несмотря на многочисленные попытки широко распространить банковские кредиты на покупку жилья, договор долевого участия на сегодня остается единственным работающим способом для того, чтобы растянуть оплату квартиры на некоторый срок.

В заключение еще раз напомним несколько основных моментов, на которые следует обратить внимание для нейтрализации возможных рисков долевого участия в строительстве:

девелоперская компания, с которой вы заключаете договор, должна обладать устойчивой репутацией на рынке и иметь хотя бы несколько сданных и заселенных домов;

предпочтительнее заключать договор с генеральным инвестором, то есть получать квартиру «из первых рук», минуя посредников;

прежде чем подписывать договор, проконсультируйтесь с профессиональным юристом или экспертом по договорам подробного рода;

убедитесь в том, что организация, с которой вы заключаете договор, обладает всеми необходимыми правами и полномочиями.

Елена МАСЛОВСКАЯ

19.01.2004

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 13, за месяц 123

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 2/2004