Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Формула ликвидности квартиры

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Формула ликвидности квартиры

Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых – наоборот, залеживаются. Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя, и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира и можно ли ее таковой сделать?

Существует много всяких сложных толкований, что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости – это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность.

В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем, картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.

Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?

Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью. Причем, транспортный вопрос, возможно, самый важный. Информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье – вчерашние новостройки, а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже.

Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные – кварталы и улицы в пешей досягаемости от метро. Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.

Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим – панельные строения. Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются четырех-пятиэтажные хрущевки.

Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд. Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой. Среди старых домов по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится.

Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе комфорт сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах бизнес и премиум ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир – чем их меньше, тем привлекательнее объект».

Однако, характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех– и многокомнатных квартир, а для «однушек» и «двушек» они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.

Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки. Еще можно выделить размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.

Пожалуй, наиболее важный параметр – площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Для жилья категорий «эконом» и «эконом-плюс» (комфорт-класс) считается оптимальной площадь однокомнатной квартиры – 36-42 кв.м, двухкомнатной – 54-62 кв.м, а трехкомнатной – 68-82 кв.м. Гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража «однушку».

Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. Площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв.м, а предпочтительней – 10-12 кв.м. Что касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а также в некоторых случаях – в зависимости от планировки и состояния дома – угловые варианты.

Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. Также покупателей отпугивают газовые колонки и сидячие ванны, вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум. Причем для 2-3– и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света.

Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики. Кроме того, как правило, не ликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго, ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть, при необходимости обмениваются на деньги, и с годами растут в цене, правда, при условии, что в экономике все спокойно. Цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность.

В период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды – чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные – позже и медленнее.

В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель, наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать.

Срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому, снижая цену, можно повысить ликвидность. Квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован.

Однако, продать по заниженной цене – дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.

Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов, а кроме того, она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры – однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и монолитных домах. Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.

По материалам Интернет.

30.04.2012

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 24, за месяц 108

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 17/2012