Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Здесь вам не квартира, здесь климат иной

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Здесь вам не квартира, здесь климат иной

В процедуре отчуждения комнаты существует ряд отличий от стандартной купли-продажи отдельной квартиры. Кроме того, продавцы и покупатели комнат часто не учитывают некоторых специфических факторов, существенно влияющих на потребительские качества комнат, а значит, на их цену.

Порядок совершения сделок с отдельными комнатами в квартирах зависит от того, кто является их собственником. Комнаты могут находиться в коммунальной собственности города, могут быть собственностью какого-либо отдельного ведомства, жилищно-строительного кооператива либо являться собственностью конкретного гражданина. Наниматели комнат могут приватизировать свои жилые помещения - действующее законодательство это позволяет. Если же они не воспользовались своим правом на приватизацию, то комнаты продолжают оставаться чужой собственностью.

Неприватизированные комнаты

Как отметила заместитель директора агентства недвижимости «Квадратный метр» Ольга Максимова, пока комната не приватизирована, она не является собственностью гражданина. За ним закреплено только право пользования и ограниченного распоряжения данной жилплощадью. Распоряжаться комнатой можно только с согласия собственника данного объекта (балансодержателя дома). Поэтому, если у гражданина возникает необходимость в продаже комнаты, вначале ее надо приватизировать.

Для приватизации жилья, находящегося в коммунальной собственности города либо в собственности ведомства, можно использовать именные приватизационные чеки «Жилье». Дело это выгодное, поскольку эти ценные бумаги ежемесячно индексируются. Если таких чеков нет, то при желании их можно купить, оформив покупку в АСБ «Беларусбанк» (сегодня на рынке один чек «Жилье» стоит порядка 500-600 рублей и при приватизации один чек гасит около 10000 рублей в зависимости от типа приватизируемого жилья).

Кроме необходимого количества чеков «Жилье» для приватизации граждане должны предоставить в управление жилищной политики администрации района г. Минска заявление установленного образца, справку-характеристику комнаты, которая берется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БРТИ), две копии лицевого счета и справку о неначислении квоты (ЖЭС).

После заседания исполкома берется выписка из решения, копия лицевого счета и у нотариуса (в нотариальной конторе по месту расположения объекта) оформляется договор купли-продажи. По окончании всей этой процедуры в домоуправлении заключается договор на техническое обслуживание комнаты. Далее производится регистрация договора в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Если приватизируется комната в доме ЖСК, когда граждане выкупали свой пай в процессе строительства дома, то для регистрации права собственности в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру необходимо предоставить справку ЖСК с указанием суммы выплаченного пая (берется у председателя ЖСК или бухгалтера), договор на техническое обслуживание комнаты.

С момента регистрации права собственности гражданин становится собственником данной комнаты. Однако право это все равно ограничено, потому что комната является объектом долевой собственности, когда долями квартиры могут обладать несколько собственников.

Комнаты собственные

Оформление сделок с комнатами существенно отличается от процесса приобретения отдельной квартиры. А все дело в том, что распорядиться своей долей собственности без оглядки на тех, с кем приходится делить газовые конфорки и интимные места общего пользования, невозможно. Согласно Гражданскому кодексу ваши соседи имеют право преимущественной покупки вашей доли. Однако чаще всего они не располагают необходимой суммой для оплаты рыночной стоимости вашей комнаты. Зато нередко обладают приличным запасом вредности и отказываются помогать вам в ускорении процесса оформления. Какой может быть их реальная помощь?

Не мытьем, так катаньем…

Сособственники должны прогуляться до ближайшей нотариальной конторы и оформить там письменный отказ от преимущественного права покупки вашей комнаты по объявленной стоимости, разрешив продать ее третьим лицам. Кроме того, сделка может быть совершена только с согласия всех жильцов (соседей), владеющих долей, о том, что он (они) не претендуют на покупку комнаты. Естественно, получить от соседей вышеуказанные документы порой не так и просто. Поэтому продавец через нотариальную контору извещает недоброжелательного соседа (соседей) о готовящейся сделке с указанием конкретной суммы продажи комнаты. Если в течение 30-ти дней он (они) не явится к нотариусу, договор купли-продажи комнаты удостоверяется по умолчанию (неявка соседа в течение 30-ти дней означает его согласие на продажу).

Процедура продажи комнаты будет еще сложнее, если в квартире, кроме одного сособственника, проживает другое физическое лицо, являющееся, к примеру, нанимателем комнаты (ее собственник – исполком либо ведомство). В данном случае о готовящейся продаже комнаты уведомляется не только один сосед-собственник, но и исполком (ведомство). Уведомить исполком (ведомство) можно двумя путями: либо оформить заявление в общем отделе администрации района с предложением выкупа комнаты, либо через нотариальную контору. Но и в первом, и во втором случаях в обязательном порядке указывается цена, по которой комната выставляется на продажу. Исполком в свою очередь в праве уведомить нанимателя о продаже соседней комнаты. В случае, если ни исполком, ни наниматель комнаты не претендуют или не способны приобрести выставляемую по указанной цене на продажу комнату, продавец имеет право распорядиться ею по своему усмотрению. Однако в исполкоме продавец должен взять выписку из решения о том, что тот не возражает против продажи комнаты.

Кроме того, в отношении комнат, в которых проживают родители с детьми или одинокие престарелые граждане, неблагополучные семьи действуют те же правила, что и в отношении квартир. При продаже необходимо получать разрешение органов опеки и попечительства.

В свою очередь гражданам, приобретающим комнаты, заметила Ольга Максимова, надо помнить, что при прописке на свою жилплощадь им необходимо будет предоставить справку об отсутствии заболевания туберкулезом, поскольку они будут являться собственниками общей долевой собственности. При покупке комнат иногородними гражданами требуется также разрешение Мингорисполкома.

Ценовой "улет"

Что заставляет человека покупать комнату, а не отдельную квартиру? Естественно, нехватка денег на отдельное жилье. Стремительный рост цен на недвижимость привел к тому, что многим пришлось временно отказаться от приобретения квартиры либо ограничиться минимумом - покупкой комнаты.

Как отметила заместитель директора агентства «Квадратный метр» Ольга Максимова, сегодня в общем количестве продаж жилых помещений в Минске сделки с комнатами занимают порядка 10-15 процентов. Спрос на них, как и раньше, определяется в основном количеством семей, желающих разъехаться, иногородними студентами, стремящимися закрепиться в столице. В такое жилье переселяются как молодые семьи, так и бывшие супруги (чаще мужчины) либо другие члены семьи, бывают неблагополучные граждане, злоупотребляющие спиртными напитками, лица, вернувшиеся из мест лишения свободы и т.д.

По словам Ольги Максимовой, покупки в чистом виде осуществляются чаще. Наибольшим спросом пользуются комнаты в пустующих квартирах, когда, например, в двухкомнатной квартире одна комната закрыта, и в ней хозяева не проживают, а другая продается. То есть, по сути дела, приобретя комнату, человек на самом деле будет жить в однокомнатной квартире. Такие комнаты, безусловно, стоят дороже и предлагаются, в частности в Советском, Первомайском и Центральном районах города, по цене, приближающейся к самой недорогой однокомнатной квартире.

Что касается предложения, то это, как правило, комнаты в «хрущевках», «сталинках» и «типовых» квартирах.

Самые дешевые комнаты сегодня предлагаются по цене 5-6 тыс. долл. (для сравнения: 2-2,5 года назад по цене порядка 3 тыс. долл.). Однако это будут комнаты либо в очень плохом состоянии, либо криминал. Бывают, конечно, и исключения из правил, скажем, срочная продажа. Средние цены находятся в пределах 8-9 тыс. долл.

Кстати, как заметили в агентстве «Квадратный метр», сделки с комнатами так же, как и с квартирами, требуют тщательной проверки правоустанавливающих документов. Зачастую для подготовки и проведения сделки с комнатой риэлтеру требуется потратить больше времени и сил, чем с отдельной квартирой.

Самой выгодной сделкой считается покупка квартиры (чаще двухкомнатной) по частям, то есть когда комнаты приобретаются одним и тем же человеком по отдельности. На такой сделке можно сэкономить приличную сумму. Например, стандартная «двушка» целиком может стоить порядка 23-25 тыс. долл., тогда как комнаты по отдельности будут стоить примерно 7-9 тыс. долл.

Выбирая комнату, выбирай соседа

Критерии ценообразования на рынке комнат несколько отличаются от таковых на рынке отдельных квартир. Наряду с состоянием дома и квартиры, вида из окна и прочих показателей, на конечную стоимость комнаты влияет и социальная среда, проще говоря - соседи. Ни для кого не секрет, что процент алкоголиков и наркоманов здесь заметно выше, нежели среди владельцев отдельного жилья.

Приобретение комнаты всегда сопряжено с риском не слишком комфортного соседства, застраховаться от которого невозможно. Для того чтобы познакомиться со всеми, кто может нарушить покой новосела, совершенно недостаточно сведений, полученных из домовой книги в ЖЭСе обо всех прописанных на данной жилплощади. Ничто в мире не вечно, а в коммунальной квартире - и подавно. Состав жильцов в любой момент может измениться. К примеру, бабушка в любой момент может отъехать к родственникам, дав приют внуку-курсанту, бурно отмечающему с друзьями все дни увольнений, а неприметный гражданин, перебравшись к сожительнице, со временем продаст комнату "под расселение" пьющей семейке с уголовным прошлым.

Отсутствие какого-либо из удобств в «коммуналке», присущих городскому жилью (ванная комната, горячая вода, телефон), может снизить ее стоимость на 1-2 тыс. долл., по сравнению с более "полноценными" вариантами. Виной тому часто все тот же "человеческий фактор": для того чтобы установить ванну или водогрей, надо договариваться с теми же соседями, а это не всегда легко.

Уклад жизни, привычки и темперамент жильцов в сочетании с неполноценностью удобств могут не только сказаться на цене комнаты, но и сделать ее практически неликвидной. Поэтому лучше не выискивать наиболее дешевые варианты (все равно сегодня это весьма существенные суммы), а выбирать из "среднерыночной стоимости", взвешивая все «за» и «против» - исходя из того, что для нас особенно значимо.

Елена МАСЛОВСКАЯ

31.01.2004

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 16, за месяц 94

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 4/2004