Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Фактор риска присутствует всегда

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Фактор риска присутствует всегда

Многим минчанам, желающим улучшить свои жилищные условия, хочется купить новую квартиру. Это и понятно. Она просторная, уютная, современная, свободная: Плюсов действительно много. Однако есть и минусы. И прежде чем приобретать жилье в новостройке, советуем вам взвесить все "за" и "против".

Новостройка: дешево и комфортно

Во-первых, жилье в новостройках, как правило, дешевле, чем на вторичном рынке (особенно это касается тех квартир, деньги в которые вложены на начальном этапе строительства). И это главный аргумент, из-за которого люди покупают "первичку", а не "вторичку".

Во-вторых, качество нового жилья несопоставимо со старым. Кухня не 6-7 метров, а как минимум - 10, вместо маленького коридора - холл, комнаты - просторные, светлые. В новостройках приятно выйти на балкон или лоджию. Да и окна радуют глаз - современные стеклопакеты, защищающие от шума и пыли. В подъезде - чистота и никаких разрисованных стен и лифтов.

Третьим большим плюсом является осознание того, что до вас в этой квартире никто не жил. Не надо сдирать со стен наклеенные кем-то обои, раздражаться от зеленого цвета плитки, которой ваш предшественник выложил стены в ванной... В новостройке первый хозяин - вы. Абсолютно все в этой квартире будет так, как вы этого пожелаете.

В-четвертых, немаловажно и то, что соседями вашими будут не скандалисты и пьяницы или малоимущие, у которых день и ночь гудят трубы в ванной или не работает сливной бачок в унитазе, а солидные, обеспеченные люди. Купить себе квартиру в наше время может лишь человек с достатком не ниже среднего (особенно в домах с улучшенной планировкой). А жить по-соседству с людьми своего круга гораздо приятнее, чем с кем попало.

Наконец, в-пятых, преимущество "первички" перед "вторичкой" состоит в том, что, как правило, новые дома строятся в обжитых районах с налаженной инфраструктурой. А в саму новостройку "встраиваются" магазины, кафе, парикмахерские, солярии и спортивные залы. Здесь можно жить полноценной жизнью буквально не выходя за порог собственного дома. Для тех, кто ценит комфорт и свое время, это большой плюс.

Новостройка: дорого и хлопотно

На первый взгляд, новостройка действительно дешевле, чем вторичное жилье. Однако, как утверждают опытные люди, вы сэкономите на покупке, но разоритесь потом на ремонте. Не исключено, что, приобретая "вторичку", вы можете обойтись только косметическим ремонтом, а в новостройке вам придется делать все от и до.

В наши дни с полной отделкой сдаются лишь немногие дома, квартиры в которых, как правило, предоставляются очередникам. Коммерческое жилье в подавляющем большинстве сдается без отделки. Вместо сантехники - дырка в полу, в кухне выведены трубы и больше ничего нет: ни раковины, ни плиты. Часто в квартире нет электропроводки. Не найдете вы и межкомнатных дверей. И это вовсе не недоделки строителей, а трезвый расчет застройщиков. Большинство жильцов делает перепланировку, ставит свою сантехнику и клеит свои обои. А какой смысл делать в квартире "начинку", если люди от нее потом все равно избавляются?

Многие предпочитают вкладывать деньги в жилье на начальном этапе строительства. Это дешевле, чем покупать квартиру в уже построенном доме. Но не все знают, что, вкладывая энную сумму денег в строительство, вы, как и любой инвестор, подвергаетесь риску. А вдруг в нашей стране случится очередной дефолт или застройшик разорится? Или найдутся еще какие-либо причины, по которым стройка остановится? Тогда вы можете потерять вложенные вами деньги. Важно понять: вкладывая деньги в строительство, вы не квартиру покупаете, а становитесь инвестором или пайщиком. А инвестор - не покупатель, он несет все коммерческие риски.

Существует еще одно неприятное обстоятельство: даже если дом построен, это не значит, что вы сразу въедете в новую квартиру. Если вам повезет, то вы сможете лишь начать делать ремонт. Квартира в новостройке довольно долго оформляется в собственность. Нередко бывает, что к ориентировочной сдаче дома надо прибавить еще полгода, и ускорить процесс никак нельзя.

Высчитайте, "потянете" ли вы дополнительные расходы, сможете ли вы дождаться окончания ремонта? Уверены ли вы, что у вас хватит денег и терпения? Если да - что ж, тогда выбирайте подходящую новостройку!

Как выбрать подходящий вариант

Итак, вы остановили свой выбор на новостройке. Здесь есть два пути: можно купить новое готовое жилье, а можно строить, приняв участие в долевом строительстве дома. Все зависит от вашего желания, а главное, от наличия денег. Только в первом случае вы видите, за что платите деньги, выбираете жилье по потребностям и возможностям, а во втором - вносите деньги на строительство на свой страх и риск, будучи не уверены в том, устроит ли вас построенная квартира. Но есть здесь и свой плюс. Если у вас не хватает денег инвестировать в строительство квартиры на первоначальном этапе, можно растянуть оплату как минимум на полтора-два года - как правило, за это время в столице строятся дома. К тому же, при лимите собственных денег, можно оформить кредит в банке (некоторые компании-застройщики напрямую работают с банками).

У человека, решившего строить жилье на первичном рынке, сразу возникает непростой вопрос: как найти надежную компанию-застройщика, которая качественно и в обещанные сроки построит дом, а что еще важнее, не разорится ли она в процессе работы и завершит строительство? И несмотря на то, что сегодня многие рекламные печатные издания буквально пестрят различными предложениями и приглашают принять участие в долевом строительстве домов, как утверждают дольщики да и сами застройщики, сделать правильный выбор действительно сложно. По крайней мере намного сложнее, чем выбрать фирму, которая будет оказывать услуги при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проблема выбора осложняется еще и тем, что в последнее время в Беларуси, и особенно в Минске, многие фирмы-застройщики, не имея отделов по продажам квартир, а значит и специально подготовленных этому ремеслу сотрудников, привлекают к реализации своих квартир посредников - риэлтерские компании. Последние, в свою очередь, вообще не несут никакой ответственности за риски, которые могут возникнуть в процессе строительства объекта.

Поэтому, как отметил директор НПООО «Арэса-сервис» Александр Кадолко, компании, которая уже не один год занимается строительством и продажей своего жилья, чтобы правильно сделать свой выбор, надо для начала собрать как можно больше информации о каждой из компаний, иными словами - изучить всю их «историю». А уж затем, проанализировав все сведения, делать выбор. Риск, безусловно, присутствует всегда, но каждый человек должен стремиться к тому, чтобы по максимуму обезопасить себя в этом рискованном предприятии.

Александр Кадолко считает, что лучше всего обращаться напрямую в компании-застройщики, которые сами получают разрешение на строительство объекта, сами делают проектные работы, проходят экспертизу, нанимают подрядчиков и т.д. Сами же и организуют продажу своих квартир. Однако и здесь предпочтение надо отдавать фирмам с хорошей репутацией, если она успела сложиться. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Еще лучше - поинтересоваться у жильцов уже построенных компанией домов, были ли проблемы со сроками сдачи, выполнялись ли все условия договора, как складывалась ситуация в дальнейшем. Как сказал Александр Кадолко, некоторые застройщики, и такая практика уже сложилась в их компании, после сдачи дома в эксплуатацию ставят его на свой баланс и заключают договоры на техническое обслуживание. Это является дополнительным позитивным фактором для покупателей, влияющим на выбор компании.

На сегодняшний день в Минске сложился достаточно широкий круг солидных организаций-застройщиков, уже не один год успешно работающих на этом рынке. Среди них в первую очередь можно отметить такие предприятия, как УКС Мингорисполкома, Минскстрой, Минскпромстрой, МАПИД (совсем недавно здесь организовано собственное проектно-конструкторское управление), ИнвестСистем и др. Однако строят эти организации в основном для очередников и для своих нужд, поэтому человеку с улицы, тем более не являющемуся нуждающимся, построить себе квартиру через эти организации крайне сложно. Реализацией своего жилья в основном своем большинстве они занимаются самостоятельно, не привлекая к этому процессу посредников.

Если компания-застройщик не имеет соответствующей службы по реализации квартир, то, как уже отмечалось, она привлекает к этому процессу риэлтеров. Последние, имея большой опыт работы со сделками по купле-продаже жилья, являясь профессионалами в своем деле, успешно справляются с этой задачей. Такая практика продажи квартир на рынке существует во всем мире и в России, в частности, где, например, даже такие крупные московские застройщики, как «Интеко», «Крост» и многие другие, приоритетной считают активную работу с риэлтерами, будучи уверены в том, что каждый должен заниматься своим делом - одни строить, другие - продавать.

Как отметил директор компании «Арэса-сервис», сегодня на столичном рынке многие агентства недвижимости имеют не только большой опыт и наработанные схемы продажи таких квартир, но и многолетние связи с компаньонами-застройщиками, владеющими подробной информацией как о застройщиках, так и о продаваемых квартирах. Такой принцип многолетней работы сложился, к примеру, у агентств: «Ваша недвижимость» (застройщик - Белбуд), «Час Пик» (застройщик - БелстройВетурия), «Приам-М», «Динас», «Пакодан» и др. Кроме того, очень важно, считает Александр Кадолко, чтобы реализацией квартир в доме занималась одна риэлтерская компания, а не несколько, как зачастую хотят некоторые застройщики, будучи заинтересованными в быстрейшей продаже своих квартир и не задумываясь над тем, что подвергают тем самым риску своих же покупателей. Один из таких рисков напрямую связан с возможностью многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. Когда, например, дольщик заключает с компанией договор, вносит деньги за свою будущую квартиру, готовится стать счастливым новоселом... И вдруг в один прекрасный день выясняется, что у квартиры есть еще один, а то и два собственника с такими же правами. А происходит это чаще всего потому, что одну и ту же квартиру продавали разные компании - то ли перепутали что-то в документах, то ли не досмотрели, то ли...

Правда сегодня на рынке риски, связанные с двойной продажей права получения в собственность одной и той же квартиры, встречаются не часто. А все потому, что риэлтерские компании стремятся получить от застройщиков эксклюзивное право на продажу конкретной квартиры в конкретном доме. Это и понятно. Солидные компании хотят сохранить свое доброе имя, чтобы не быть уличенными в каких бы то ни было махинациях, да и получить свои комиссионные за конкретно предоставленную услугу.

В чем же суть этой услуги? Как отметил Владимир Пикулик, директор агентства недвижимости «Мир недвижимости+», в общем функции риэлтера при оказании таких услуг заключаются в том, чтобы свести интересы своего клиента (дольщика) и фирмы-застройщика, чтобы они заключили между собой договор. Иными словами, его задача заключается в оказании информационно-организационной услуги.

У агентства, выступающего от лица фирмы-застройщика жилого дома (квартиры), в обязательном порядке должен быть подтверждающий документ, а также копии разрешительных документов, выданных фирме-застройщику (на проектирование, строительство, а также на привлечение средств населения на его финансирование на условиях долевого участия). Деньги за строящуюся квартиру должны перечисляться через банк на специальный банковский счет фирмы-застройщика, с кем непосредственно клиент агентства заключает договор долевого участия в строительстве квартиры. Агентству причитается только гонорар за посреднические услуги, который платит либо сам клиент (но только после заключения договора с фирмой-застройщиком), либо фирма-застройщик, с которой у агентства договор.

Если же агентство не может подтвердить документально договорные отношения с фирмой-застройщиком, если деньги за строящуюся квартиру предлагают отдать непосредственно в агентстве, если отказываются заключать договор на посреднические услуги или оформляют его не на фирменном бланке, значит, здесь что-то нечисто, каковы бы не были объяснения. Поэтому лучше с такой фирмой вообще не иметь никаких дел.

Как отметил Александр Кадолко, граждане должны отдавать предпочтение тем агентствам, которые не просто сводят интересы клиента и фирмы-застройщика, а владеют полной и достоверной информацией о застройщике, чтобы их сотрудники могли четко и уверенно в личной беседе или по телефону рассказать, сколько и каких домов было построено фирмой, выдерживались ли сроки строительства и условия договоров, какие были претензии со стороны дольщиков, были ли судебные разбирательства, состоятельна ли фирма, умеет ли грамотно планировать и составлять сметы и т.д.? Ведь все неудачи в строительстве, заметил А. Кадолко, как раз и заключаются в том, что многие фирмы-застройщики делают неправильные расчеты и продают свои квартиры по заниженным ценам, то есть дешевле себестоимости. Такая ситуация в свое время возникла, к примеру, у «Декорума» и некоторых других предприятий. Компаниями был сделан неправильный финансовый расчет и в итоге им просто-напросто не хватило денег, чтобы своевременно достроить дома и заселить счастливых новоселов.

А можно ли застраховаться?

Сегодня в Беларуси работает порядка 30 страховых компаний, осуществляющих различные виды страхования (не считая компаний, занимающихся страхованием жизни), в том числе страхование жилья и имущества.

Какой же процент квартир в Минске сегодня застрахован? Точную цифру назвать никто не берется. А в общем, думается, небольшой. И даже несмотря на то, что с каждым годом растут объемы жилищного строительства и увеличиваются доходы так называемого среднего класса.

Что же мешает развитию рынка страхования недвижимости? В первую очередь, конечно же, низкий рост доходов по сравнению с расходами на страхование недвижимости. Второе препятствие - у большинства населения нет страховых знаний. Это не упрек, это - закономерность. Страхование представляет собой инструмент защиты определенного уровня жизни и накоплений, сделанных в том числе и в виде недвижимости. Если же у людей нет накоплений, то им нечего и защищать, соответственно нет спроса на страхование.

Как показывает практика, чаще всего страховой договор заключается собственниками в момент покупки жилья. От каких же рисков можно застраховаться? Как правило, все компании предлагают застраховать жилое помещение и внутреннюю его отделку в случае уничтожения или повреждения его в результате: пожара, залива водой, проникновения воды из соседних помещений, а также в случае аварии водопроводной, отопительной и других систем, взрыва газа, используемого в бытовых целях, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий и некоторых других случаях. Стоимость самого полиса будет зависеть от стоимости имущества, срока страхования и от того, какие риски вы застрахуете.

Итак, с готовым жильем - все понятно. А что насчет финансовых и других рисков, возникающих при строительстве квартиры? Вам очень повезет, если вы найдете компанию, которая возьмется застраховать ваши финансовые риски. Даже такие крупные страховые компании, причем имеющие соответствующие лицензии на этот вид страховой деятельности, как «Белвнешстрах», «Бролли», «Купала» и другие, как выяснилось, таким видом страхования не занимаются. Правда в компании Би энд Би Иншуренс ответили, что, в принципе, могли бы застраховать финансовый риск, однако автор статьи была первым физическим лицом, обратившимся в компанию за такой услугой. А вот иные риски, которые могут возникать в процессе строительства, страховать в компании не возьмутся - ни качество выполненных работ, ни сроки ввода дома, ни иные.

Напоследок

Итак, если вы решили строить, то стройте. Сегодня, когда цены на жилье продолжают расти как на первичном, так и на вторичном рынке и никто не знает, когда же остановится этот рост, вкладывать деньги в недвижимость выгодно. Но вот чтобы избежать впоследствии огорчений и разочарований, попытайтесь максимально обезопасить себя. Ведь доля риска есть практически в любом предпринимаемом человеком деле, будь то купля автомобиля, вкладывание денег в банк либо выбор туристической фирмы. А вот сопоставимы ли будут потери? Это другое дело. Покупая квартиру на вторичном рынке, вы тоже рискуете. Ни одно даже самое профессиональное агентство, ни один человек не дадут вам стопроцентной гарантии, что совершаемая вами сделка со временем не может быть расторгнута. Более того, срок исковой давности по сделкам, совершаемым на вторичном рынке, равен 10 годам. Так что в любой момент вас могут попросить освободить купленную вами квартиру.

Поэтому рискуйте и стройте. Зато потом все ваши хлопоты, недосыпания и волнения будут компенсированы с лихвой!

Елена МАСЛОВСКАЯ

23.02.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 58

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 8/2004