Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аренда или собственность? Мнение специалиста

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Аренда или собственность? Мнение специалиста

В одном из предыдущих номеров "НБ" сообщалось о предложениях Комзема по изменению структуры прав на земельные участки в пользу аренды и собственности. Эта тема стала одной из ключевых на проходившем месяц назад международном семинаре. Тогда же возникла дискуссия по поводу того, какие права на землю в условиях Беларуси следует считать более приемлемыми для скорейшего развития земельного рынка и вовлечения земельных прав в гражданский оборот. Одни высказывались в пользу предложений Комзема, другие наоборот предлагали оставить действующую структуру прав. Весьма любопытным представляется мнение Валерия Дорошкевича, заместителя директора Национального центра законопроектной деятельности при Президенте Республики Беларусь, основанное на анализе особенностей регулирования земельных отношений в разных странах мира.

Арендные отношения зародились в глубокой древности и являются одними из первых обязательственных правоотношений наряду с меной и куплей-продажей. И, естественно, что арендные отношения в первую очередь складывались в отношении наиболее ценного имущества, приносящего доход, а именно - земли.

Аренда не далека от собственности

Пытаясь ответить на вопрос, что же такое договор аренды и какое право возникает в результате его заключения, Валерий Дорошкевич привел мнение многих исследователей о том, что право аренды имеет двойственный характер. С одной стороны, это обязательственное право, поскольку возникает в силу заключения договора. С другой, это вещное право, имеющее сходство с иными вещными правами (правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом пользования, сервитутом и т.п.). Например, Земельный кодекс Швеции прямо приравнивает право аренды недвижимости к праву собственности на недвижимость в случае принудительного изъятия либо ином случае принудительного выкупа недвижимости. А вообще институт аренды земли занимает одно из центральных мест в шведском земельном законодательстве. Достаточно сказать, что в Земельном кодексе Швеции более 70 статей из 415 посвящено аренде земли и иной недвижимости. Кроме того, в 1985 году принят специальный Закон «Об аренде». Шведское законодательство различает четыре относительно самостоятельных случая аренды земельных участков: общее право аренды земли (усадьбы); аренда для сельскохозяйственных нужд; аренда для жилья; аренда для размещения коммерческих предприятий. При этом допускается сдача сельскохозяйственной недвижимости в субаренду на срок, не превышающий срока договора аренды.

Земельным кодексом Швеции предусмотрена и защита арендодателя в случае объявления арендатора банкротом. Договор аренды в этом случае подлежит расторжению, а собственник недвижимости имеет право на возмещение понесенного ущерба.

Безусловно, на формирование арендных отношений в каждой конкретной стране сильное влияние оказывают социально-экономические, исторические, природные и иные особенности жизни населения.

Так, аренда земли в Англии является наиболее распространенной формой землепользования в течение длительного времени. Традиционно в данной сфере действовали так называемые «нормы обычного права», отмечает В. Дорошкевич, а впоследствии на их основе в 1536 году появился Статут по использованию земли, который юридически закреплял устойчивые традиции и обычаи земельных, в том числе арендных отношений. В 1830 году появился закон о землевладельце и арендаторе. Дальнейшее изменение законодательства и судебной практики шло прежде всего по линии закрепления прав арендатора на более длительные сроки пользования землей, уточнения размеров арендных платежей и разграничения: ответственности арендатора и арендодателя в рамках договора аренды.

Одной из особенностей европейского законодательства является право арендатора на взаимную с арендодателем регистрацию юридически значимых для сторон фактов. В первую очередь это касается осуществленных арендатором улучшений арендуемого имущества, наличие которых он желает зафиксировать во время действия договора аренды.

Арендуют в основном начинающие

Расширение арендных отношений в большинстве случаев обусловлено экономической выгодой. Земледельцы предпочитают арендовать свободные земли для расширения своего хозяйства, сохраняя при этом свои капиталы для других целей (совершенствование технологии, увеличение оборотных средств). Это приводит к тому, что аренда часто выходит на первое место среди форм пользования землей. Так, во Франции доля сельскохозяйственных земель, обрабатываемых арендаторами, возросла с 46 процентов в 1970 году до 60,3 процента в 1993 году. При этом доля земель, обрабатываемых собственниками, снизилась с 52 процентов до 39,3 процента за этот же период.

Аренда позволяет также экономически задействовать молодое трудоспособное население и поэтому соотношение арендованных земель и земель, находящихся в собственности, зависит от стажа работы фермера и соответственно объема накопленных средств. В США переход от полной к частичной аренде, а впоследствии к собственности на землю получил название «фермерской лестницы». Ее проходят в процессе становления большинство начинающих фермеров. Возраст фермеров-арендаторов в среднем менее 30 лет, а фермеров-землевладельцев - свыше 45 лет. Землевладельцы в возрасте старше 60 лет предпочитают сдавать свою землю в аренду.

Интересен, по мнению В. Дорошкевича, французский опыт использования аренды для решения наследственных проблем в сельском хозяйстве. Во избежание дробления семейного хозяйства в случае смерти его владельца законодательство Франции предусматривает возможность его приобретения одним из наследников, либо возможность создания сельскохозяйственного земельного объединения между сонаследниками. Причем объединившиеся сонаследники могут сдать участок в аренду одному или нескольким сонаследникам, признанными в состоянии продолжить ведение хозяйства умершего. При этом заключается договор долгосрочной аренды на срок не менее 18 лет. В некоторых случаях переживший супруг или любой наследник, который намерен продолжать ведение хозяйства, может потребовать от иных наследников, чтобы они сдали ему хозяйство в долгосрочную аренду. Но эта форма принудительной аренды существует только во французском законодательстве. Особое место в нем занимает эмфитевзис - долгосрочная аренда сельскохозяйственных земель на срок не менее 18 и не более 90 лет. Главные отличия этого вида долгосрочной аренды: низкая арендная плата (половина или даже треть от обычной арендной платы) и свобода уступки права аренды. Большинство цивилистов признают эмфитевзис вещным правом пользования недвижимостью, постольку оно может быть передано в залог (обременено ипотекой) и сдано в субаренду.

Лидер в СНГ

Интересно, что Гражданский кодекс Украины от 16 января 2003 года, который вступил в силу с 1 января 2004 года, также ввел эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд). При этом данное право рассматривается как отдельный вид вещного права. По мнению Валерия Дорошкевича, законодательство Украины об аренде земли выглядит более развитым на фоне других стран СНГ. Согласно Земельному кодексу от 25 октября 2001 года право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и иной деятельности. Аренда участка может быть краткосрочной - не более 5 лет и долгосрочной - не более 50 лет. Арендованный земельный участок или его часть могут с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда). В прошлом году в результате принятия новой редакции Закона "Об аренде земли" арендные отношения были более усовершенствованы. В документе предусмотрено, что арендодателями земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных общин, являются районные, областные советы и Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом. Эти органы также могут быть и арендаторами земельных участков. Законом изменены некоторые правила передачи земельного участка в субаренду. Так, арендованный земельный участок или его часть могут передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя, на срок, не превышающий срока договора аренды. Установлено, что арендатор имеет преимущественное право на приобретение земельного участка, который он арендует, при условии, что арендатор согласен уплатить цену, по которой продается земельный участок. При этом арендодатель обязан уведомить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых он продается. Договор аренды земли заверяется нотариально по желанию одной из сторон.

Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может превышать 10 процентов их нормативной денежной оценки. В случае определения арендатора на конкурсной основе размер арендной платы может быть больше. При этом арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в 3 года.

Продолжение следует.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

09.03.2004

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 10, за месяц 94

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 10/2004