Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аренда или собственность? Мнение специалиста (Продолжение. Начало в № 10 )

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Аренда или собственность? Мнение специалиста (Продолжение. Начало в № 10 )

Несколько в стороне от классических отношений

Несколько отвлечься от классических арендных отношений, существующих в Европе, позволяет информация об обороте прав на землю в Китае. В континентальном Китае земля не может быть объектом купли-продажи, следовательно, нет рынка собственности на нее, а право собственности может возникнуть как непостоянное, переходное. Однако в качестве объекта рынка (сделки) может выступить право пользования. Поэтому когда в Китае говорят о рынке земли, то речь идет главным образом о переходе права пользования землей.

Образование первичного рынка земли в современном Китае связано с тем, что государство периодически уступает право пользования землей.

Право пользования имеет очень широкий смысл, включая реальное право пользования, право аренды и право залога. В абсолютном большинстве случаев в Китае на рынке приобретается право пользования землей, находящейся в государственной собственности.

В новых условиях государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю экономически более эффективно, и потому все в больших масштабах прибегает к платным формам его уступки. В результате в настоящее время большая часть земли распределяется за определенную плату, как иногда говорят, правительство "утверждает право аренды земли". Уступка права пользования землей характеризуется продолжительностью и размером платы. В Китае максимальная продолжительность установлена для торговых организаций - 40, промышленных предприятий - 50, жилищных организаций - 70 лет. По истечении установленного срока земля со всеми сооружениями безвозмездно возвращается государству. Оплата уступки права пользования землей может осуществляться двумя способами: либо один раз за весь период, либо ежегодно. Стоимость оплаты устанавливается главным образом по соглашению, по конкурсу или на аукционе.

Независимо от того, каким способом приобретается право пользования землей, пользователь обязан заключить контракт, в котором оговаривается ряд существенных условий. Это: требования к использованию земли и объектам строительства; срок строительства объекта, а также необходимые расходы на строительство и минимальная площадь развития; требования к охране окружающей среды, озеленению, санитарно-эпидемическим условиям, средствам связи, противопожарным мероприятиям, к состоянию общественных и административных сооружений, а также к проектированию. Кроме того, в контракте оговариваются способ и срок использования уступки права пользования землей, требования к оплате уступки права пользования, права и обязанности, юридические обязательства принимающей стороны. По существу такой контракт весьма сходен с договором аренды, поэтому отношения, связанные с предоставлением права пользования землей, можно с известным допущением рассматривать как разновидность арендных отношений.

Основными формами вторичного рынка земли являются переуступка права пользования и аренда. Правительство непосредственно не принимает участия в этой торговле, но оно регулирует и регламентирует данные процессы. Переуступка права пользования землей означает переход права пользования землей между субъектами, уже имеющими такое право (так сказать, по горизонтали). Обычно осуществляется переуступка тех участков, право пользования которыми приобретено на первичном рынке земли. В основном применяются три формы переуступки: продажа, обмен, дарение. Продажа означает, что владелец права пользования землей может передать его другому лицу за определенную плату. При обмене приобретающая сторона оплачивает уступку какими-либо материальными ценностями, оформляя процедуру юридически. Дарение осуществляется путем добровольной и безвозмездной передачи своего права пользования участком земли другому лицу.

Аренда в общепризнанном виде также присутствует в гражданском обороте земель. Обладатель права пользования землей может сдать свой участок вместе со всеми постройками и материальными ценностями в аренду. Арендатор выплачивает за это определенную плату. Процедура сдачи земли в аренду аналогична переуступке права пользования землей.

На разных "полюсах"

В Литве тоже действует отдельный закон об аренде земли. В нем нет значительных отличий от общепринятых норм за исключением правил в отношении субаренды и запрета на сдачу в аренду отданной под залог земли. Закон устанавливает, что арендатор земли, взяв в аренду землю сельскохозяйственного назначения на срок более 3 лет, может эту землю переарендовать третьему лицу только по получении согласия на это арендодателя земли и на срок не более 3 лет. При неисполнении в установленный договором срок владельцем отданной под залог земли долгового обязательства и получении от учреждения, которому была отдана под залог земля, предупреждения о продаже с торгов отданной под залог земли в случае невозвращения им в течение двух месяцев долга эта земля не может быть сдана в аренду. Заключенные в нарушение этого запрета договоры аренды земли могут быть в судебном порядке признаны недействительными.

В последнее время значительно расширено правовое регулирование арендных отношений в Республике Казахстан. Но здесь право аренды идентично праву временного (краткосрочного и долгосрочного) возмездного землепользования. При этом оба этих права носят ярко выраженный рыночный характер. Мало того, что право аренды (временного возмездного землепользования) может быть передано другим лицам на условиях субаренды отдано в залог и наконец продано, так и за его предоставление государство взимает плату. Плата за продажу права аренды земельного участка рассматривается в казахском земельном кодексе как единовременный платеж за предоставленный на праве временного возмездного землепользования земельный участок, находящийся в государственной собственности.

Негосударственные землепользователи, выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования, вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии уведомления территориального органа по управлению земельными ресурсами. При этом исключение установлено для земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства.

В соответствии с кодексом предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования. Залог права временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды.

У российских арендаторов гарантий больше, чему арендодателей

Значительным вкладом в повышение оборотоспособности земель и прав на земельные участки в Российской Федерации следует считать Земельный кодекс от 25 октября 2001 года. И хотя правовых предписаний, относящихся к аренде земли в Кодексе немного, но они, по мнению В. Дорошкевича, весьма перспективны. Так, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. Причем делать это можно без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. На таких же условиях арендатор также имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды. Причем права арендатора защищаются Кодексом значительно сильнее, чем права арендодателя. Изменение условий договора без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускается. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при осуществленном нарушении договора арендатором. Согласно статье 30 Кодекса передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Торги – не единственная форма, равно как и аренда

В заключение Валерий Дорошкевич делает вывод, что наши партнеры по Соглашению о едином экономическом пространстве, а именно Россия Украина и Казахстан, имеют достаточно развитое законодательство об аренде земель, что позволяет с большей или меньшей степенью эффективности вовлечь право аренды в гражданский оборот. И земельное законодательство Беларуси должно, по мнению специалиста, в своем развитии воспринять наиболее приемлемые и отработанные в других странах механизмы придания праву аренды земли большей оборотоспособности, а значит, обеспечить его экономическую эффективность и привлекательность для граждан и субъектов хозяйствования.

В. Дорошкевич также остановился на теме, касающейся предоставления права аренды земли за плату. По его мнению, теоретически нет никаких препятствий для взимания единовременной платы за предоставление права аренды на торгах, в том числе и по действующему белорусскому законодательству. Размер такой платы по существу является главным критерием определения победителя в случае проведения аукциона. Кроме того, практика показывает, что затраты на проведение торгов обычно возмещаются его участниками или победителем. Однако В. Дорошкевич предполагает, что в случае проведения аукциона или конкурса по заключению договора аренды может отсутствовать единовременная плата. Например, победителем аукциона может быть признано лицо, предложившее уплачивать наибольший размер арендной платы.

Кроме того, по мнению отдельных ученых, торги - формализованная и неудобная схема реализации при малом спросе и наличии градостроительных ограничений, связанных с освоением предоставляемого земельного участка. В этих случаях более предпочтительна прямая сделка купли-продажи прав аренды земли на объекты с одним претендентом.

Остается спорным вопросом, по словам В. Дорошкевича, и взимание единовременной платы за заключение договора аренды земли без проведения торгов. В данном случае не вполне понятно, за что берется плата и почему ее нельзя включить в состав арендной платы. Видимо не случайно казахское земельное законодательство предусмотрело такой способ продажи права аренды только земель, находящихся в государственной собственности.

Вместе с тем экономическое значение платы за предоставление права аренды может быть весьма велико, - отмечает В. Дорошкевич. Достаточно сказать, что, по оценкам некоторых исследователей, бюджет такого мегаполиса, как город Москва, в 1995-1996 годах на 60 процентов состоял из средств, полученных за продажу права аренды земли.

В качестве эпилога и вместо ответа на вопрос, что же лучше, право аренды или право собственности, специалист привел высказывание российского ученого В. Милосердова (1995). По мнению В. Дорошкевича, ученый справедливо утверждает, что «история сняла вопрос об исключительности какой-либо одной формы собственности на землю. Реальностям жизни отвечает теория «ниш», в соответствии с которой каждая из них в ходе развития находит то место, где она оказывается более эффективной».

Иными словами, не так важно, какое право предпочтительнее, а то, как это право реализуется и регулируется.

15.03.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 12, за месяц 43

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 11/2004