Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Вы выбираете квартиру в новостройке

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Вы выбираете квартиру в новостройке

Выбор жилья на первичном рынке - дело более чем не простое. Еще несколько лет назад все обстояло принципиально иначе - предлагались типовые панельные серии с четко определенным метражом либо незначительное число кирпичных проектов по высоким ценам, планировки и метраж квартир в которых не слишком отличались от стандарта. Тем не менее, время шло, технологи, архитекторы и производители не стояли на месте, и в последние годы потребитель столкнулся с различным набором зданий, которые получили название "индивидуальные проекты". В чем принципиальное отличие сегодняшнего рынка предложений, какие нюансы отличают индивидуальные проекты, какими принципами руководствоваться - вот основные вопросы, на которые мы и попробуем ответить.

Что изменилось?

Типовые серии ругали за три беды: за панель, за фиксированные планировки и за то, что дома похожи один на другой. Все эти три недостатка преодолены в нынешнем индивидуальном домостроении. На место панели пришла технология монолита. Принципиально - это та же панель, но есть ряд существенных отличий. Исчезает проблема щелей на стыках плит, улучшается звуко- и теплоизоляция, монолит позволяет делать фасад самых разнообразных форм, а также разрабатывать различные схемы планировок. Дом лучше держит просадку, более сейсмоустойчив.

Тем не менее, монолит есть за что поругать. В частности, так или иначе, вам предстоит жить в бетонном коробе, что осуждается различными концепциями организации жилого пространства, начиная с фэншуя. Другой своеобразный минус состоит в том, что строители монолитов не в состоянии удержаться от соблазна строить как можно более высокие здания, благо конструкция позволяет. Наконец, монолит был и есть бетонная конструкция. А бетон, по своей сути, результат химической реакции сложного набора компонентов. Грубо говоря, что вам замешают - тем и будете дышать какое-то время. Обожженный кирпич все же лишен этого недостатка. Главным плюсом монолита ,с точки зрения архитекторов, является возможность широкого набора планировок, а также форм фасада. Покупатель квартиры в монолитном доме, прежде всего, сталкивается с возможностью выбора числа комнат. Дело в том, что на поэтажном плане квартиры общая площадь как бы нарезана кусками. Ей условно присваивается наименование, скажем, 4-комнатной квартиры. Тем не менее, вы можете сделать из нее и 5-комнатную и просторную "двушку". Также вам предоставляется решать: какой площади будет кухня или ванная комната? А может вам нужны две туалетные комнаты? Могли ли об этом мечтать горожане в прошлые десятилетия?

Помимо этого, изменилась и "начинка" домов по индивидуальным проектам. Это касается и монолитов, и кирпичных зданий. Покупателю следует грамотно разбираться во всех новшествах, от вида стеклопакетов до кондиционирования здания.

Как делать выбор?

К сожалению, мы еще мыслим стереотипами прошлого времени. Наше воображение забито "сталинками", высотными новостройками, близостью жилья к остановке, мыслями, что "жить надо в Центре" и прочее. Рано или поздно от этого придется отказаться. И лучше рано, чем поздно. Первое, о чем должен думать покупатель: для чего нужна ему квартира? Квартира в центре не может быть вашим семейным гнездом. Центр годится только для так называемых "презентационных" квартир, где вы можете принимать видных гостей, работать вечерами, которой, наконец, вы можете просто гордиться. А иначе ваши дети будут обречены на астму, аллергию и прочие экологические беды, характерные для большого города. Семья должна жить как можно дальше от автомобильных выхлопов. Идеальный вариант - зеленые островки или вообще за пределами МКАД.

Когда вы более-менее определились с местом проживания в общем плане,

следует подумать о транспортной инфраструктуре. Если у вас есть автомобиль - как вы будете добираться до дома в час пик, где вы его оставите и где оставят свои машины гости? А если нет - можно ли дойти пешком до дома, и насколько опасно такое путешествие ночью? Другой вопрос - социальная инфраструктура (школы, магазины, больницы и прочее). Как правило, ныне ведется точечная застройка, и вы автоматически попадаете в обжитое место.

Важным моментом является этаж проживания и общая этажность здания. Выше крон деревьев (7-й этаж) настоятельно не рекомендуется жить. А вот первого этажа теперь не приходится опасаться. Это связано с тем, что в нынешних проектах предусмотрен либо технический этаж (цокольный), либо первый этаж достаточно защищен как от взглядов прохожих (оградой, скажем), так и от непрошеных визитеров (охраной или консьержкой). Нередко первый этаж занимают исключительно нежилые помещения.

Что же касается выбора: жить в башне или в невысоком доме, то симпатии должны быть на стороне второго варианта. Высотный дом - это высокая плотность населения, а следовательно, все проблемы, связанные с людьми, - ваши. Это и забитые автомобилями подъезды к дому, и шалости подрастающего поколения, и многое другое, о чем свидетельствуют окрестности и подъезды многоэтажек. Наконец, сервисное и техническое обеспечение. Здесь основной вопрос философии - имеет ли дом внутреннее кондиционирование? Фактически, это водораздел, демонстрирующий сервисный уровень дома. Как правило, дом с внутренним кондиционированием достаточно обеспечен и всеми прочими удобствами. Но такой дом и стоит дороже. Сложным моментом является гараж или автостоянка. К сожалению, обещания строителей могут не соответствовать реалиям. Вот простейший пример: при покупке квартиры вам в рекламном проспекте расписали машино-место в подземном гараже. А после вселения неожиданно выясняется, что эксплуатацией гаража занимается третья фирма, которая не имеет особого отношения к вашей сделке со строителями. И эта фирма предлагает вам платить за место на общих основаниях, а то и вообще может не гарантировать размещение вашей машины.

Сходный пример - сервисное обеспечение здания. Может быть обещан и

биллиард, и сауна, и спортзал, и шейпинг. А после эксплуатационщики

виновато разведут руками, мол, не нашли коммерческих структур, готовых взяться за это дело, и первый этаж пришлось перепрофилировать под офисы. Еще один камень преткновения - коммунальные и прочие платежи. Они могут быть различными. Многое зависит от того, представляет ли здание из себя кондоминиум или нет. Соответственно, от этого зависят ваши права на придомовую территорию и нежилые помещения. Все вышеперечисленное подлежит детальному обсуждению. Однако даже если обстоятельства складываются оптимально, и вы близки к покупке, то настает время задуматься и о юридических аспектах. Дело в том, что, скорее всего, квартиру придется приобретать на основании договора инвестирования, а это отдельная проблема. Пока же посоветуем руководствоваться одним принципом: ваш договор - ваша защита. В нем должны быть отражены все нюансы и предусмотрены все варианты, вплоть до форс-мажорных.

Сколько стоит?

Конечно, выбор покупателя во многом определяется ценовой категорией, на которую он может претендовать. Как правило, в наличии имеется какое-то количество денег, но предложения на рынке характеризуются ценой квадратного метра. Как быть?

Неправилен такой подход: определить - сколько хотим квадратных метров в своей квартире, разделить имеющуюся сумму на это число и исходить из

полученной цены квадратного метра. Дело в том, что, во-первых, вам будет чрезвычайно трудно найти квартиру с тем метражом, на который вы нацелились, и, во-вторых, вы отсечете возможные варианты квартир чуть

меньшего метража, но в доме лучшего качества. При анализе предложения следует исходить из широкого диапазона цены квадратного метра, что даст возможность выбрать значительное количество вариантов домов. А затем прозвонить все эти варианты, составить список квартир, на которые вы можете претендовать исходя из своей суммы.

Однако следует помнить, что в этом списке квартиры отнюдь не равнозначны. Какие-то находятся в заселяемом доме, а какие-то - в доме, который едва начал строиться. Имейте также в виду, что от момента приема дома Госкомиссией (именно эту дату указывают риэлтеры в рекламной информации) до заселения проходит определенное время. Ориентировочная разница цены одной и той же квартиры в заселяемом доме и доме на так называемом «нулевом цикле» может значительно колебаться.

Как определить, стоит ли квартира тех денег, которые за нее просят?

Наиболее правильный ответ - обратиться к специалисту. Только, конечно, не к риэлтерам, торгующим этим домом. Однако, если вы чувствуете желание во всем самостоятельно разобраться, то советуем подобрать так называемые ценовые аналоги, то есть дома, продающиеся по приблизительно той же цене, и сравнить. Напомним, что наиболее важным ценообразующим фактором является местоположение. Далее выделим состояние строительства, техническое и сервисное оснащение дома (кондиционирование, гараж и др.), наличие телефона и законченной отделки.

Так же можно провести сравнение со вторичным рынком в том же районе, не забывая о двух моментах: цена нового здания зависит от текущего состояния строительства, а цена квартиры вторичного рынка - от года постройки дома.

Следует также помнить о том, что качество у разных строительных фирм отнюдь не одинаковое. Правило приблизительно здесь такое: чем дальше фирма находится от государственного строительного комплекса, чем ближе она к частному предпринимательству, тем выше следует ожидать качество строительства.

Итак, ваш выбор определяется тремя генеральными обстоятельствами: где вы хотите жить, сколько вы готовы заплатить, какие условия (в первую очередь - юридические) вам предложат строители или риэлтеры. Если вы пришли к малоутешительному выбору, что рынок домов индивидуальных проектов не для вас, а хочется приобрести новостройку, то не отчаивайтесь. Остаются типовые серии, рассчитанные на потребителя из среднего класса.

ИСН

29.04.2002

просмотров: сегодня 4, за последние 7 дней 12, за месяц 75

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 17/2002