Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

История развития и становление оценочной деятельности

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » История развития и становление оценочной деятельности

В настоящее время оценочная деятельность в Беларуси находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования, создаются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Сегодня мы наблюдаем за появлением новой отрасли – оценочная деятельность, которая, де–факто, уже существует, а, де–юре, не имеет полноценного статуса. Легальный статус оценочной деятельности придают Закон Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности» и ежегодные постановления Совета министров Республики Беларусь о переоценке.

Система оценки недвижимости в Республике Беларусь формируется с учетом законодательства России, а также стран Западной Европы и Америки. Рассматривая подходы и методы, применяемые в зарубежных странах, следует учитывать их особенности развития и исторические корни. В этом смысле ближе всего для нашей страны Россия и страны ближнего зарубежья. Продолжительное время все они развивались под влиянием одних законов и подходов в экономике, имели одну и туже систему ценообразования, финансирования. Многие подходы к развитию законодательства сходны и сейчас.

Принято считать, что как самостоятельная наука оценка недвижимости сформировалась в годы великой депрессии в США. Однако развитие оценки у нас также имеет свою богатую историю.

Оценка недвижимости как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку - оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771-1784). В начале XIX века кадастровые работы, выполняющие описания, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции(1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861-1868).

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникла предпосылка проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых явилась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году “Положение о земских учреждениях” предусматривало изменение базы налогообложения имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились “земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимое имущество в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли”. Размер налогообложения определялся “доходностью и ценностью облагаемых имуществ”. К 1888 году подушный налог был отмене окончательно.

В 70-80 годы XIX века начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях, однако специально для целей оценки работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.

В 1874 году было издано «Исследование земских раскладок Вятской губернии», написанное русским статистиком Н. Романовым. Его работа послужила основной для выделения новой отрасли — оценочной статистики.

Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости и в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у правительства появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества - недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.

Недвижимость в городах начала оцениваться в России с 1871 года, хотя с момента первых оценок до выхода закона об оценке недвижимого имущества прошло еще 22 года. Имея в виду будущую реформу земельного налогообложения, правительство России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом утверждены “Правила оценки недвижественных имуществ”, а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утверждал инструкцию по разъяснению закона.

Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия созданных губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удалось, т.к. закон привел к децентрализации земского кадастра и сделал невозможным установление оценочных норм даже в пределах одной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.

Более чем тридцатилетний отчет русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок.

К 1913 году методологические подходы в оценочной деятельности были уже хорошо развиты. Их анализ показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в разных странах рыночной экономики, повторяют во многих позициях основные концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики.

К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических факторов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран. В то же время нельзя сказать, что оценка недвижимости как система, работающая в интересах государства, была совершенна.

К основным причинам, сдерживающим успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и несистематического характера.

Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала ХХ века - крестьянские волнения в ряде губерний в 1901-1902 годах. Русско-японская война, революционные события 1905-1906 годов и т.д.

Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом. К таким причинам можно отнести: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования; отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой; неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий; отсутствие единообразия в методических подходах к оценке; конфликты оценочных комиссий с земствами; неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ; незаинтересованность земств в оценке недвижимости.

Практически те же причины сдерживают развитие оценочной отрасли и сейчас. В наши дни нормативное регулирование оценочной деятельности будет осуществляться законом Республики Беларусь «Об оценке стоимости объектов гражданских прав», который принят Палатой представителей в первом чтении и одобрен Советом республики.

В Законе, в частности, уделяется большое внимание вопросам теоретической и практической подготовки специалистов, профессионализма, ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке собственности. Чем ниже профессионализм оценщика, тем выше риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.

Поэтому:

Необходимо конституционное закрепление понятия рыночной стоимости недвижимости и совершенствование нормативно-правовой базы в области недвижимости и оценки (в том числе стандарты).

Оценка должна развиваться в рамках крупных государственных программ. Например, в Словении был разработан «Гео-информационный план поддержки менеджмента недвижимости на местном уровне (ГПМН)». Для его создания и реализации Республика Беларусь может сделать заявку, как это сделала Словения на получение специального займа Мирового банка реконструкции и развития. При этом был создан Гео-информационный центр, который регулировал вопросы оценки и управления недвижимостью. В рамках ГПМН или независимо, должна быть разработана государственная программа «универсальная методология оценки недвижимости». Она должна соответствовать Международным и Европейским стандартам оценки недвижимости. Оценку необходимо закрепить принятием закона об управлении недвижимостью.

Необходимо вырабатывать и продвигать осознание того, что оценочная деятельность - это неотъемлемый элемент рыночной экономики. Обращение к оценщику в ближайшем будущем должно быть и, я уверен, будет также необходимо как обращение к юрис-консульту, аудитору, банкиру. Здесь уместна ссылка на опыт развитых стран, где, например, сделки купли-продажи коммерческой недвижимости свыше определенной суммы законодательно требуют проведения оценки объекта сделки. Необходимо убедительное раскрытие сфер применения оценочных услуг для юридических лиц, для государственных органов, для частных лиц и общества в целом.

Необходимо формировать в сознании общества понимание неизбежности обращения к оценщику, чтобы получить квалифицированную консультацию для совершения различного типа сделок с собственностью. Принятие Закона Республики Беларусь «Об оценке стоимости объектов гражданских прав» и связанных с ним нормативных актов, включения ссылок на оценку в другие законодательные нормы является только первым шагом на этом пути. Необходимо убеждение в том, что ни одна ранее применявшаяся система оценки стоимостей не имела под собой реальной рыночной основы. Все вовлеченные в хозяйственный оборот субъекты должны будут рано или поздно оценить свое имущество, причем в своих же интересах.

Общество должно быть проинформировано о том, что создана необходимая инфраструктура оценочной деятельности (обучение, непосредственно оказание оценочных услуг, профессиональные общественные организации, органы государственного контроля, соответствующая судебная система для рассмотрения спорных вопросов и т.д.). Потенциальный потребитель оценочных услуг должен быть уверен, что его запросы будут удовлетворены имеющимся предложением.

Необходимо формирование позитивного образа профессии оценщика. В глазах общества оценщик должен быть представлен высокопрофессиональным специалистом, потратившим значительное время и усилия на свое образование. Оценочная работа требует использования знаний многих смежных научных и практических дисциплин. Работа оценщика связана с обработкой большого количества информации и немыслима без владения современными информационными технологиями. Именно поэтому настоящий оценщик не может оценивать объект недвижимости в течение одного дня. Качественно и профессионально выполненная услуга не может стоить дешево или почти бесплатно. Нам с вами нужно готовить общество заплатить оценщику за услуги сумму, адекватную решению сложных интеллектуальных задач.

Необходимо провести четкую грань профессии оценщика и смежных специальностей, таких как аудитор, риэлтер, сметчик, отраслевые эксперты и т.п. Надо подчеркивать специфику знаний и деятельности оценщика. Следует отмечать, что оценщик работает не от заказа к заказу, а постоянно, пополняя свои информационные базы, обрабатывая и анализируя различные факты.

Общество должно быть уверено в своей защищенности от некачественных услуг. Через эту призму необходимо рассматривать вопросы лицензирования услуг, других видов регулирования, контролирования и сертификаций. Таков, на мой взгляд, краткий перечень идей, которые должны целенаправленно внедряться в общественное сознание. Кто же должен являться источником сообщений, от кого должны исходить перечисленные идеи? На мой взгляд, таким источником фактически является всякий субъект, имеющий отношение к оценке: оценочные фирмы, государственные и коммерческие структуры, имеющие отношение к оценочной деятельности и заинтересованные в становлении прозрачного и цивилизованного рынка оценочных услуг в Беларуси.

Сегодня обучение должно сыграть особую роль в организации оценочного консалтинга в Беларуси. В условиях фактического отсутствия на республиканском уровне таких традиционных мер государственного регулирования, как стандартизация оценки, лицензирование оценочных фирм - выполнение этих функций должно компенсироваться деятельностью образовательных учреждений. Учебные заведения должны сыграть важную роль и в распространении знаний об оценке стоимости имущества среди государственных служащих, специалистов реального сектора экономики и других физических и юридических лиц - потребителей оценочных услуг.

Невмешательство до последнего времени государства в организацию образования по оценке привело к тому, что процесс обучения в этой сфере пошел совершенно по иному направлению, чем у представителей смежных профессий: аудиторов, арбитражных управляющих, специалистов по ценным бумагам.

Исторически сложилось так, что обучение оценщиков в Беларуси ведется, в основном, на двух-, трехнедельных курсах, т.е. на базе программ повышения квалификации. Непродолжительность курсов по времени частично компенсируется их интенсивностью и достаточно узкой специализацией по тематике. Тем не менее о качестве такого образования говорить не приходится.

Важной составляющей пакета предложений по улучшению качества подготовки оценщиков является идея о необходимости организации образования оценщиков по не менее чем 500-часовым программам профессиональной переподготовки (как это происходит в России).

Для того чтобы у вузов главным товаром были знания, а не дипломы, необходимо предоставить дополнительную возможность прошедшим ранее обучение по программам повышения квалификации оценщикам подтвердить свою профессиональную компетентность через тестирование на аттестации. Такое тестирование можно организовать по государственным расценкам на базе вузов, обучающих или имеющим право обучать в установленном порядке оценщиков по программам профессиональной переподготовки. При этом претенденты должны успешно решить все тестовые задания итогового контроля знаний по соответствующей программе профессиональной переподготовки.

Программа профессиональной переподготовки, по нашему мнению, имеет хорошую рыночную перспективу при следующих основных условиях:

- соблюдение современного международного научно-методического уровня знаний;

- обеспечение адаптированного к белорусской действительности и прикладного характера образования на основе тесной связи с отечественной оценочной практикой;

- кардинальное повышение эффективности учебного процесса за счет использования информационно-коммуникационных ресурсов сети Интернет;

- организация занятий слушателей по месту жительства и без отрыва от основной работы;

- существенное снижение удельной стоимости обучения (в расчете на учебные часы).

Николай СИНЯК, доц., член Немецкого общества исследователей собственности

05.04.2004

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 18, за месяц 121

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 14/2004