Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Продажа квартиры без проблем и риска

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Продажа квартиры без проблем и риска

Как показывает практика, чаще всего у человека, решившего продать свою квартиру, возникает ряд вопросов: сколько стоит его квартира; заниматься продажей самому или обратиться к специалистам; в какую риэлтерскую компанию обратиться, ведь фирм так много; иметь дело только с одной компанией или обратиться в как можно большее количество агентств; как и где будет рекламироваться квартира; как обращаться с потенциальными покупателями и брать ли задаток за квартиру; как получить и проверить деньги..? Попробуем по порядку ответить на эти и другие вопросы.

Сколько стоит квартира

Как утверждают специалисты, на цену квартиры в первую очередь влияет район. Затем - метраж, этаж размещения квартиры, планировка (раздельная, смежная, смежно-раздельная), комфортность, раздельный или совмещенный санузел, высота помещений, материал перекрытий (квартиры с железобетонными перекрытиями ценятся дороже), материал стен дома (дома с кирпичными стенами ценятся дороже), состояние квартиры, тип строительной серии дома, тип проекта - серийный, индивидуальный, контингент жильцов, наличие мест гулянья с детьми, близость к местам отдыха и занятия спортом, доступность к городскому транспорту, наличие автостоянок и гаражей, экологическая чистота района, близость к магазинам и рынкам, вид из окна, чистота в подъезде и лифте, наличие телефона и многое другое.

Внутренняя отделка дорогих квартир особенного значения не имеет, так как состоятельные люди, имеющие возможность приобрести такую квартиру, полностью ее переделают и перестроят.

Определить приблизительно ориентировочную стоимость вашей квартиры можно по цене одного квадратного метра аналогичного жилья в вашем районе. Эти сведения можно почерпнуть из специализированных периодических изданий либо получить в хорошей риэлтерской фирме.

Заниматься продажей самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости

Возможно, вы не раз слышали подобные истории: буквально через несколько дней после того, как кто-то продал свою квартиру, цены на жилье резко подскочили. Действительно, обычному человеку сложно определить, сколько стоит его квартира в условиях постоянного изменения уровня цен. На протяжении одного месяца их колебание может быть весьма существенным. Если продавец неверно определит стоимость своих квадратных метров, превысит рыночный уровень, то он не найдет покупателя. Будет потеряно время, и, как следствие, убытки могут оказаться очень значительными. Чревата и недооценка, так как продавец получит меньше денег, чем мог бы.

Продавец квартиры смело размещает свои объявления в средствах информации, расклеивает на столбах, дает свои координаты, не задумываясь о последствиях, несмотря на то, что правоохранительные органы предупреждают: существуют преступные группы, которые занимаются поиском людей, обладающих деньгами или ценностями. Рекламируя продаваемую квартиру, человек извещает о том, что в ближайшем будущем у него окажется крупная сумма денег, что у него уже сейчас есть пакет документов, который стоит дорогого. Аналогичная ситуация складывается, когда потенциальный продавец обзванивает малоизвестные и не внушающие доверия агентства и сообщает конфиденциальную информацию.

Тем более невозможно соблюсти условия безопасности, когда продавец показывает свою квартиру всем, кто пожелает ее посмотреть. Круг посвященных лиц постоянно расширяется, что многократно увеличивает степень риска. Для продавца квартиры и его домочадцев общение с незнакомыми людьми, называющими себя покупателями, чревато самыми негативными последствиями.

Можно, конечно, верить в честное слово покупателя, ничего не бояться и на конечном этапе сделки получить деньги за квартиру, к примеру, в автомобиле или приемной нотариуса, но это не самый безупречный способ расставания с недвижимостью. Занимаясь продажей квартиры самостоятельно, продавец даже спустя какое-то время не будет уверен в своей безопасности.

Итак, продавец жилья, решивший провести сделку самостоятельно, подвергается риску материальных потерь и риску криминального свойства. Однако мы не утверждаем, что без участия риэлтерской компании продать квартиру нельзя. Мы лишь предлагаем читателям трезво взвесить все «за» и «против», всесторонне оценить ситуацию и только потом принимать решение: действовать самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалам рынка недвижимости.

Что дает вам обращение в агентство

Вам, наверняка, не приходится самостоятельно чинить свой автомобиль, ремонтировать холодильник или компьютер. В случае надобности в этих и других услугах вы обращаетесь к специалистам. Тогда почему вы полагаете, что продать квартиру, вести промежуточные переговоры, встречаться с потенциальными покупателями, обсуждать вопрос цены, ходить по инстанциям, готовить пакет документов для продажи недвижимости - это ваша задача? Каждый должен заниматься своим делом. В вашем положении самое разумное, рациональное решение - перепоручить свои проблемы риэлтерам. А задач перед профессионалами стоит немало.

Бытующее мнение, будто для оценки квартиры достаточно купить газеты и почитать нужные объявления, у специалистов вызывает лишь скептическую улыбку. Для агентства оценка недвижимости - это не единичная проблема, а постоянная работа, и ею занимаются профессионалы, компетентности которых можно верить.

Для успешной и быстрой продажи квартира должна постоянно и продуманно рекламироваться. Каждая солидная фирма за годы своего существования наработала свои способы рекламирования объектов недвижимости. В распоряжении агентства имеются рейтинги изданий и других рекламных носителей, сведения об их аудитории, которые позволяют рассчитать, где, как, с какой частотой и при каких вложениях подавать рекламу, собственная статистика рекламы, информация о рекламе конкурентов и т.д. Такое рекламирование квартиры может обеспечить только агентство, с которым заключен эксклюзивный договор. В этом случае агент знает, что рекламирует.

При работе с фирмой все контакты с потенциальными покупателями идут через риэлтера. Никто не будет звонить продавцу домой, никто посторонний не узнает, сколько стоит его квартира. Прежде чем показать ее, специалисты агентства убедятся, что перед ними действительно покупатель, который ни в чем, кроме покупки, не заинтересован. Рекомендуется показывать квартиру только в присутствии риэлтера, с ним обсуждать объемы рекламы, финансовую сторону и все другие вопросы. При этом желательно больше никого в предмет переговоров не посвящать. Одно из основных требований безопасности - о предстоящей сделке должно знать как можно меньшее число людей.

Риэлтерскими фирмами разработана система передачи денег от покупателя продавцу, которая позволяет обеспечить безопасность и гарантии обеим сторонам. Покупатель хочет быть твердо уверен в том, что продавец выпишется из квартиры, получив деньги, а продавец - в том, что, выписавшись из квартиры, он получит оговоренную сумму полностью. Агентство заинтересовано в том, чтобы у клиентов не возникало никаких проблем с взаимными расчетами.

Когда продавец обращается в серьезную компанию, которая умеет работать и защищать интересы своих клиентов, он начинает автоматически пользоваться ее имиджем. Название фирмы, ее авторитет, надежность сами по себе привлекают большое число потенциальных покупателей, которым среди прочих будут предлагать и ваш вариант. При этом покупатели будут уверены, что юридическая чистота квартиры проверена и все документы на нее оформлены правильно.

Обратиться в одно агентство или сразу в несколько

Как утверждают специалисты, здесь все зависит от задачи, стоящей перед вами. Если продажа квартира не обусловлена встречной покупкой и при этом продается ниже рыночной стоимости, то в этом случае лучше обратиться в несколько ведущих столичных агентств недвижимости. При этом нет нужды звонить сразу в несколько компаний. Можно позвонить один раз в информационную службу агентств недвижимости и с вашей заявкой будут работать одни из лучших агентств недвижимости. Но если продажа обусловлена встречной покупкой и стоит задача продать квартиру максимально выгодно, то будет правильно обратиться в одну фирму и заключить с ней договор на эксклюзивное обслуживание. Все это бесплатно.

По эксклюзивному договору агентство недвижимости получает исключительное право на продажу квартиры клиента на протяжении определенного срока. Клиент, со своей стороны, получает ряд преимуществ перед «обычными» продавцами - агентство берет на себя все хлопоты по рекламе данного объекта, поиску покупателя и оформлению сделки. Кроме того, агентство обязуется защитить интересы продавца перед покупателями и государственными органами, а также обеспечивать конфиденциальность сделки. Продавец избавляется от необходимости самому общаться с потенциальными покупателями и «светить» свой телефон в средствах массовой информации. Кроме того, заключив такой договор на обслуживание с одним агентством, он ограждает себя от многочисленных звонков других агентов, которые в своей массе предлагают одни и те же квартиры. В некоторых случаях сотрудники агентства недвижимости даже получают от хозяина ключи от квартиры и самостоятельно демонстрируют ее покупателям.

В любом агентстве, пекущемся о своей репутации, составляется договор, максимально удовлетворяющий интересы как клиента, так и агентства. Более того, он не может быть бессрочным - истек его срок, договор прекратился. Наиболее оптимальный срок заключения договора - два месяца. Этого срока вполне достаточно, чтобы продать объект. С другой стороны, он не слишком длинный, чтобы риэлтер при подборе подходящего варианта смог расслабиться. По истечении срока заключения договора, если клиент его не продлевает, он снова «свободен». При желании по согласованию с агентством договор можно расторгнуть и до истечения срока его исполнения. Поэтому клиенту надо внимательно читать договор, задавать вопросы и оговаривать интересующие его моменты. Отметим также, для того чтобы уложиться в срок заключения договора, необходимо правильно назначить реальную рыночную цену продаваемого объекта, А кто, как не профессионал, знает все тонкости этого рынка, а значит, и наиболее подходящую цену? Продавцу стоит учитывать, что сотрудники фирмы обладают значительным опытом продаж и заинтересованы в том, чтобы квартира была продана в сроки, указанные в договоре.

Как выбрать агентство?

На столичном рынке недвижимости работает порядка 150 агентств недвижимости, занимающихся риэлтерской деятельностью. Как же выбрать «свое» агентство, причем сделать это так, чтобы не «погореть»?

Существует целый комплекс признаков, по которым можно отличить серьезное и надежное агентство от фирмы-«однодневки». Учитывая тот факт, что с недавнего времени у нас в стране отменено лицензирование риэлтерской деятельности, надо поинтересоваться, имеет ли «ваше» агентство сертификат соответствия на оказание риэлтерских услуг, выдаваемый РУП «Институт недвижимости и оценки» при Минэкономики Беларуси. В настоящее время эта организация является, в силу сложившихся обстоятельств, единственным органом по сертификации риэлтерских услуг в республике. Кроме того, ей полностью переданы вопросы, связанные с аттестацией риэлтеров.

Не стоит связываться с фирмами, которые в своей рекламе не указывают названия. Ведь репутация серьезного агентства напрямую ассоциируется с его названием и составляет его капитал - честное имя зарабатывается годами. Должны сразу вызвать подозрение и фирмы, которые в телефонном разговоре не хотят себя называть. Очень важно также, чтобы агентство при совершении сделки обеспечило полную конфиденциальность.

Немалое значение имеет и срок, на протяжении которого данное агентство успело зарекомендовать себя на рынке недвижимости. Наиболее безопасно для клиента общение с агентствами, работающими на рынке жилья не менее 4-5 лет. Как правило, за пять лет работы фирма либо разоряется, либо выходит на высокий профессиональный уровень. Серьезные агентства в обязательном порядке проводят тщательную экспертизу каждой сделки и обычно стараются не отступать от выработанных правил работы с клиентами. Именно эти преуспевающие агентства могут позволить себе также и такую «роскошь», как возможность отказаться от обслуживания клиента при признаках возможного мошенничества или при проявлении каких-либо других проблем. Они имеют достаточно полные базы данных по продаваемым квартирам, серьезный штат агентов, юристов - все это помогает более квалифицированно и без особого риска провести сделку.

У серьезных агентств сотрудники имеют удостоверения, заверенные печатью агентства, а аттестованные сотрудники - еще и аттестаты. Исключительна важна форма работы с квартирой, а именно, будет с ней работать агент в одном лице или же, что важно, агентство как структура. В некоторых агентствах информацию принимают и обрабатывают агенты, как правило, заинтересованные в том, чтобы информация по продаваемым объектам была только у них. Другие же компании организовывают объемные базы данных, к которым имеют доступ все сотрудники агенства. С клиентом, заключившим эксклюзивный договор, работает команда из двух и более специалистов. При таком подходе вероятность того, что квартира затеряется вследствие занятости агента или, к примеру, по причине его болезни, равна нулю.

Агенты крупных компаний никогда не предложат заключать договор купли-продажи на квартире клиента - вас обязательно пригласят в офис. Кстати, крупные агентства офис меняют достаточно редко, и обстановка его, как правило, уютная. Психология клиента в данном вопросе проста: хороший офис - серьезная фирма, серьезной фирме можно доверять. И, соответственно, наоборот. Телефонов у таких агентств несколько и по ним легко дозвониться. Персонал вежливый, и вы не чувствуете себя в офисе лишним. Менеджер агентства подробно объяснит содержание каждого пункта договора и его юридические последствия, проконсультирует по ценовой ситуации на рынке, вежливо ответит на любые возникшие вопросы.

Отметим также, что серьезные фирмы объединены в Белорусскую ассоциацию «Недвижимость». Какая же разница клиенту, является фирма членом ассоциации или нет? Ответ прост: члены ассоциации добровольно принимают на себя целый ряд положений, ограничивающих свободу их действий в пользу дополнительной защиты прав клиента. Так, в частности, при возникновении разногласий между клиентом и агентством недвижимости, входящим в БелАН, клиент может обратиться в независимую Примирительную комиссию. Ее члены - авторитетные, опытные директора агентств и юристы рассмотрят это обращение и вынесут свое решение. Кроме того, в ассоциации аккумулируется информация о недобросовестных агентствах. Поэтому, если у вас возникли сомнения при выборе партнера или вы просто не знаете, к кому обратиться, звоните в ассоциацию, где вы сможете получить достоверную информацию о фирмах, работающих на белорусском рынке недвижимости. Лучше сразу правильно определиться с выбором агентства-партнера, чем потом ругать себя за то, что, не подумав, подписали договор на кабальных для себя условиях.

19.04.2004

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 25, за месяц 143

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 16/2004