Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартирные «цепочки»: где тонко, там и рвется

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Квартирные «цепочки»: где тонко, там и рвется

Если руководствоваться здравым смыслом, то удобнее сначала купить квартиру, сделать в ней ремонт, подыскать место на стоянке, а потом уже переехать и спокойно продать старую квартиру. Однако большинство наших граждан идут по другому пути: по утверждению риэлтеров, сегодня на столичном рынке жилья примерно 90 процентов всех сделок совершается в структуре так называемых цепочек, когда взамен продаваемой квартиры одновременно покупается другая или две других.

Подготовка сделки

Сегодня, когда рынок недвижимости уже довольно развит, большинство сделок с жильем совершается в структуре цепочек, состоящих в среднем из 4-5, а то и более звеньев (сделок).

В начале цепочки обязательно присутствует покупатель и, соответственно, деньги. В конце цепочки, как говорят риэлтеры, "свободная квартира", то есть квартира, хозяевам которой не нужна другая квартира, а нужны деньги. Иногда схему такой цепочки даже нарисовать затруднительно, не то что организовать и провести. Подготовка одной такой схемы у риэлтеров занимает 3-4 месяца, а зачастую и более, потому что трудозатраты агента огромны: на подготовку одной сделки (или одного звена цепочки) в среднем уходит 240 человеко-часов. Заметьте, это труд квалифицированного агента, который в течение нескольких лет учился, накапливал необходимый опыт. Но в агентстве недвижимости вместе с агентом работает целый коллектив: секретари, диспетчеры, менеджеры, администраторы, юристы, технические специалисты... и если трудозатраты всех этих специалистов сложить, то получится часов 350.

Осмелимся предположить, что человек без опыта самостоятельно такую операцию вряд ли сможет совершить. Но встречаются оптимисты, которые безуспешно пытаются проделать такую работу самостоятельно, потратив на это не один месяц, пока, наконец, к ним не приходит понимание того, что это время можно было бы потратить с большей пользой для себя. И только осознав это, они обращаются за помощью к риэлтерам.

Цепочка растет звено к звену

К примеру, человек хочет просто купить квартиру. Риэлтер подыскивает ему подходящий вариант. Но владелец последней желает разменять ее на две. Хозяева этих двух в свою очередь хотят переехать в коттедж (и то и другое тоже надо найти). И хорошо, если этот коттедж – последний в цепочке…

На имеющиеся квартиры риэлтеры собирают документы, необходимые для совершения сделки, которые тщательно проверяются менеджерами агентств недвижимости. Назначается дата проведения сделки со всей цепочкой одновременно. Это очень непросто, прежде всего потому, что нужно увязать интересы и возможности не одного десятка людей. Если в начале цепочки покупателем был согласован срок проведения сделки через месяц-полтора. То скорее всего этот срок не удастся соблюсти и придется вести нелегкие переговоры о его переносе со всеми участниками цепочки.

Дети - цветы жизни, но не на рынке недвижимости

У риэлтеров имеется и другая проблема, имя которой: дети. Если у кого-то из участвующих в сделках клиентов они есть, значит нужно получить разрешение на сделку у чиновников органов опеки и попечительства. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи) либо иметь право пользования жильем (квартиры, где дети только прописаны). Такое разрешение может быть с условием, то есть опекунский совет разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры. Разрешение опекунского совета может быть без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершенных детей не будут ущемлены. Совет требует обязательно согласие второго родителя на продажу квартиры, если он не лишен родительских прав.

В интересах ребенка суд расторгает сделку купли-продажи, не разбирая, кто прав, кто виноват. Разрешение опекунского совета - один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один грамотный нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.

Зачастую для инвестирования строительства новой квартиры приходится продавать уже имеющуюся, сособственниками которой являются дети. Однако инвестиционный договор не является документом, подтверждающим право собственности. Более того, он заключается между строительной компанией и инвестором, а это всегда один человек, причем взрослый . В этом случае семья имеет возможность на время строительства жить в другом месте. Но даст ли опекунский совет разрешение на продажу квартиры, где сособственниками являются дети? Если строительство квартиры закончено, то совет в разрешении на продажу ставит условие подарить ребенку какую-то долю в новой квартире, но опять же площадь этой доли должна быть не меньше той, которая принадлежала ребенку в «старой» квартире.

Разрешения (или отказы) опекунского совета выдаются в течение месяца со дня обращения. Однако бывают случаи, что документ не всегда удается получить вовремя, и следует еще один цикл переговоров риэлтеров со всеми участниками цепочки о переносе сроков проведения сделки.

Часто к моменту, когда заветное разрешение получено, истекает срок действия других, ранее полученных документов. И их нужно получать заново.

Где тонко, там и рвется

Трудозатраты риэлтеров и, соответственно, сроки подготовки цепочки возрастают многократно, если рынок нестабилен. Это значит, что когда цены на рынке недвижимости падают или растут, возрастает и риск того, что клиенты в процессе подготовки сделки начинают менять ее условия или отказываться от сделки. Поставьте себя на место этих людей: за два месяца, пока готовилась сделка, цена их квартиры выросла на 1-2 тысячи долларов, а их обязывают продать квартиру по "старой" цене.

Подготовленные цепочки разрываются, все начинается сначала. В настоящее время, в фазе роста цен на рынке недвижимости, рассыпаются две из трех подготовленных сделок. А каждый такой случай - это потерянное клиентами время, недовольство работой риэлтера. К слову сказать, цепочки рвутся и по другим причинам. Например, когда родственники не могут поделить будущую доплату, возникают также семейные обстоятельства и так далее. Соответственно, увеличивается количество обращений с жалобами на риэлтеров.

Сделка

Но, как правило, благодаря профессионализму и упорству риэлтеров всю цепочку все же удается довести до сделки. Назначается день ее проведения, заранее подготовлены все необходимые документы. Осталось встретиться, подписать кое-какие бумаги и все. Но не тут то было.

В назначенное время, в назначенном месте собираются все участники цепочки. И тут начинается настоящая суматоха: у кого-то наступил срок замены фотографии в паспорте, кто-то женился (вышел замуж) и, соответственно, не захватил с собой мужа (жену), кто-то передумал указывать в договоре фактическую цену квартиры и требует заменить ее стоимость в справке агентства по государственной регистрации, кто-то за время подготовки сделки прописал в квартиру престарелую мать и "забыл" известить других участников сделки, кто-то, вопреки договоренности, в последний момент отказывается оплачивать услуги нотариуса...

Страсти накаляются. Риэлтеры делают все возможное, чтобы спасти сделку. В большинстве случаев возникшие проблемы удается решить в тот же день. Или приходится переносить сделку на следующие день-два. Иногда сделка рассыпается, из нее выпадают одно или несколько звеньев, и всю работу риэлтеру приходится начинать сначала.

Но даже если этап заключения и нотариального удостоверения сделки удается пройти без проблем и цепочка остается неповрежденной, радоваться слишком рано.

Продолжение следует...

Впереди у участников сделки - длительный и мучительный процесс перепрописки. Мучительный потому, что выписаться из жилплощади в никуда нельзя. А чтобы стать полноправным собственником приобретенной квартиры с возможностью реализации этого права в полном объеме, нужно в нее прописаться. А сделать это можно будет только после того, как из купленной квартиры выпишутся прежние жильцы. В свою очередь последние смогут выписаться, когда приобретенная ими жилплощадь тоже освободится от жильцов. И так - до конца цепочки.

Случается, что кто-то из участников сделки вдруг заболеет или, к примеру, вынужден срочно уехать в длительную командировку, не успев выписаться из проданной квартиры. А что будет, если выписка застопорится на последнем объекте цепочки? Белорусское законодательство на каждый из конкретных случаев дает лишь один ответ - при возникновении спорных вопросов подавайте в суд.

К примеру, если после подписания договора купли-продажи квартиры и передачи денег продавец (члены его семьи, другие сособственники или жильцы) не освободил ее в указанные сроки или вообще отказывается из нее выписываться, то покупателю квартиры придется судиться с продавцом, а не с риэлтером, как некоторые ошибочно полагают. Риэлтер же, чтобы не потерять свое доброе имя, может помочь найти хорошего адвоката и помочь своему клиенту.

Справедливости ради отметим, что проблем с выпиской из уже проданных квартир становится все меньше - и именно благодаря риэлтерам. Последние, будучи хорошо знакомы с практикой заключения сделок с жилыми помещениями, стараются различными способами застраховать клиента-покупателя от негативных проявлений действующего института прописки. Но, к сожалению, и эти меры не всегда приносят положительный результат, и вопрос выписки из уже проданной квартиры иногда приходится решать через суд.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

03.05.2004

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 7, за месяц 122

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 18/2004