Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Факторы снижения

Выбор квартиры — задача не простая. Купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке подержанного жилья? И в том, и в другом случае аргументов «за» и «против» предостаточно. Однако самый главный из них — цена.

Сегодня мы поговорим о том, какие факторы влияют на стоимость квартир, «бывших в употреблении».

Район

Первый фактор, от которого зависит цена квартиры на вторичном рынке, — район. Каждый покупатель сам определяет критерии, по которым он выбирает наиболее подходящий район: от экологии до соседей. Однако есть некий универсальный критерий, играющий важную роль в современном обществе, — престижность. Традиционно престижными и соответственно дорогими районами в Москве считаются центр (причем в последнее время «тихий», Советский и Первомайский районы. И наоборот: непрестижным и более дешевыми признан Заводской район.

Что снижает цену квартиры на вторичном рынке?
- плохая экология в районе;
- малопрестижное местоположение дома;
- плохая транспортная доступность;
- неудовлетворительное состояние дома;
- отсутствие минимального ремонта в квартире;
- отсутствие телефона;
- наличие обременений (каких-либо прав третьих лиц на квартиру);
- «темные пятна» в истории перехода прав на квартиру и т. д.

Второй фактор — экология. Восток, Северо-Восток и Северо-Запад являются более благоприятными районами для проживания, чем Юг. К примеру, одинаковые по параметрам квартиры в Уручье и в Шабанах или в районе улицы Ангарской будут отличаться по цене. Однако тенденция такова, что постепенно стоимость квартир во всех районах Минска (кроме Центра) выравнивается и разрыв в цене постепенно сокращается.

Состояние квартиры

Следующий фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, — ее состояние. На самой низкой ступеньке — квартиры неухоженные, не знавшие ремонта с момента постройки дома. Выбор подобной квартиры дает возможность серьезно снизить цену и сэкономить средства на ремонт, включающий перестилание полов, полную смену сантехники и т. д.
На высшей ценовой ступени — квартиры в престижных домах со «свежим» ремонтом и встроенной техникой. Однако евроремонт и слишком высокая цена — препятствие для быстрой продажи такой квартиры. Сегодня люди, покупая квартиру, либо обходятся косметическим ремонтом, либо серьезно переделывают квартиру по своему вкусу.
На стоимость квартиры влияет планировка, высота потолков, размер кухни, наличие дополнительных помещений в квартире, балкона, телефона, выделенной линии Интернета.

Юридическая сторона

Стоимость квартиры может быть существенно снижена, если документы на квартиру не в порядке. Например, были какие-либо нарушения при оформлении в собственность, при прописке и выписке прежних жильцов. Или в квартире проведена перепланировка, которая не была утверждена официально. Если вы готовы купить такую квартиру, то за свой риск вы вправе требовать снижения цены квартиры на адекватную сумму.
В любом случае — состояние документов на квартиру значительно более важный аспект, чем состояние самой квартиры.
Еще фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, — выставлена она на продажу «свободной» или нет (имеется в виду отсутствие прописанных в квартире жильцов). Как правило, покупатели готовы платить чуть больше за то, чтобы не быть связанными ожиданием подбора удобных вариантов для всех членов цепочки. Напротив, желая скорее продать квартиру, задействованную в сложной цепочке операций, владелец снижает цену на свою недвижимость. Если в целях экономии вы готовы ждать — этот вариант позволит снизить цену.

Расположение дома

Следующим фактором, способным повлиять на стоимость квартиры, является расположение дома в выбранном районе. Для покупателя важны близость метро или удобство транспортных развязок и степень загруженности магистралей. Чем ближе от дома расположено метро, тем выше будет цена квартиры при прочих равных условиях. Если на дорогу до метро придется тратить много времени и сил — то это обязательно должно снизить стоимость выбранной квартиры.
Близость зон отдыха, леса, парка, водоема повышает стоимость жилья. Напротив, соседство с действующим предприятием, близость шумной или загруженной автотранспортом магистрали снижают цену квартиры.
Развитая инфраструктура, наличие детских садов, школ, поликлиник, спортивных центров, магазинов, предприятий бытового обслуживания и мест развлечений делает жизнь более удобной и, как следствие, повышает стоимость недвижимости в прилегающих микрорайонах. Однако сегодня практически ни в одном районе города нет недостатка в магазинах, школах и детских садах. Возможно, исключением является тихий центр, где найти «обычный» продуктовый магазин уже становится проблемой, но это беда скорее коренных жителей, чем тех, кто собирается купить там квартиру.

Состояние дома

Большое влияние на цену квартиры оказывает качество дома. Это материал, из которого возведен дом, время постройки, серия и пр. К наиболее дорогим относятся сталинские дома, кирпичные и монолитные, современные серии панельных домов в обжитых районах. Самыми дешевыми считаются панельные здания массовых серий, возведенные в 60–70-е годы. Цена квартиры может быть выше, если в доме был проведен капитальный ремонт и заменены коммуникации.
Есть и еще один фактор. На стоимость квартиры, безусловно, повлияет состояние подъезда, лифта, наличие домофона. Присутствие консьержки или охраны еще более повысит рейтинг подъезда. Состояние подъезда — своего рода отражение людей, населяющих этот подъезд, т. е. ваших потенциальных соседей. Уют и чистота в подъезде зависят от их умения и желания жить достойно. Особенное внимание на окружение и соседей обращают люди семейные, переезжающие в свою новую квартиру с детьми.
Квартиры в хрущевках всегда пользовались спросом. При том что цена за квадратный метр в таких домах не обязательно самая низкая, общая стоимость такой квартиры минимальна из-за маленького метража. Поэтому в первую очередь хрущевки пользовались спросом у людей, ограниченных в средствах на покупку квартиры. Сегодня к пятиэтажкам стали проявлять повышенный интерес люди, рассчитывающие купить квартиру в доме, идущем в ближайшее время на снос, чтобы впоследствии улучшить свои жилищные условия.
Немаловажно, на каком этаже находится квартира. Традиционно на крайних этажах жилье дешевле. Если в современных домах последний этаж может быть «плюсом» и увеличивать стоимость квартиры благодаря прекрасному виду из окон, то в старых домах квартира под крышей чревата протечками, а в домах без лифта высокий этаж является еще и не очень удобным для проживания пожилых людей.
Отсутствие лифта, балкона, телефона, горячей воды, окна, выходящие на шумную улицу, сидячая ванна, маленькая кухня, низкие потолки тоже снижают стоимость квартиры.

Торг уместен

В конце разговора позволим себе напомнить вам о таком немаловажном принципе восточного базара, как «торг всегда уместен». И ни один покупатель квартиры не имеет права забыть об этом. Как грамотно торговаться? Когда это уместно?
В большинстве случаев торговаться нужно обязательно, говорят риэлтеры. Если покупатель прямой (т. е. покупает квартиру сразу, не дожидаясь, пока продастся его жилплощадь), то это вообще идеальный вариант для торговли. Большинство продавцов знают, с какими сложностями сопряжена продажа квартиры в цепочке сделок. Поэтому за прямого покупателя ухватится почти любой продавец, а значит, обязательно пойдет на уступки. Но и в других случаях есть способы для того, чтобы торг прошел успешно.

Естьи другие, но не менее действенные способы торговли, а именно аргументированное снижение цены на квартиру, исходя из ее качеств. Но для того чтобы торговаться, надо очень хорошо понимать, насколько это уместно в каждом конкретном случае и в каких пределах следует вести торг. Также необходимо очень твердо знать все существующие предложения данного района и представлять общую ценовую ситуацию в том районе, где вы хотите купить квартиру.
Сегодня положение на рынке дает основания говорить о продолжении стабильного роста цен на все виды недвижимости. А это значит, что снизить стоимость отдельно взятой квартиры могут только ее невысокие качества. Поэтому каждому покупателю приходится решать свою персональную задачку со многими неизвестными в зависимости от своих возможностей, вкусов и приоритетов.
Одно остается фактом на рынке недвижимости сегодня — каждая квартира рано или поздно находит своего покупателя.

Елена МАСЛОВСКАЯ

17.05.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 57

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 20/2004