Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Выбираем риэлтера

Возможно ли сегодня продать или приобрести квартиру без помощи риэлтора? Теоретически - да. Но зачем вам такие трудности? Как показывает практика, попытки сэкономить на услугах специалистов и самостоятельные действия на рынке недвижимости в лучшем случае заканчиваются большими затратами сил и времени, в худшем - весьма значительными неприятностями, вплоть до потери денег и жилья. Тем более что рынок недвижимости в настоящее время настолько насыщен посредниками, что выйти самостоятельно непосредственно на продавца или покупателя практически нереально.

Итак, обращение к профессионалам должно обеспечить вам безопасность и моральную поддержку, экономию вашего личного времени, наиболее выгодные условия, грамотное оформление сделки, которая не повлечет за собой неприятных для вас последствий, комфортное самочувствие вас как клиента при обращении в агентство недвижимости. Все эти пункты составляют суть рекламных объявлений многочисленных риэлтерских компаний. Ваша задача - сделать выбор.

Очень важны при выборе риэлтерской компании рекомендации друзей и знакомых, особенно если среди них есть люди, которые уже решили свои жилищные проблемы с помощью того или иного агентства и остались довольны. Отобрав по рекламе и отметив для себя несколько агентств недвижимости, не стесняйтесь задавать их сотрудникам как можно больше интересующих вас вопросов. Спросите, как давно работает эта организация на рынке. Опыт, знания и хорошая репутация риэлтера - результат многих лет работы и гарантия для потребителя. Тем более что теперь лицензирование риэлтерской деятельности отменено, хотя при этом осталась сертификация. Поэтому, будет нелишним поинтересоваться, есть ли у компании сертификат соответствия, дающий компании право заниматься риэлтерской деятельностью. Членство в общественном объединении риэлтеров «Белорусская ассоциация «Недвижимость» также говорит в пользу выбранной вами компании.

Обратите внимание на офис компании, на то, как общаются с вами ее представители, не давят ли на вас, убеждая сделать что-то вразрез с вашими намерениями. Выясните, каковы полномочия сотрудника, который будет работать с вами лично.

Уполномоченная вами компания проводит кропотливую работу по поиску клиентов или вариантов квартир (комнат), дает рекламу, принимает звонки, организует просмотры. Огромные затраты времени и сил требуются для сбора и подготовки всех необходимых документов - это тоже забота агентства. Кроме этого, агентство оказывает ряд других услуг, требующих дополнительных расходов (помощь во взаиморасчетах между покупателем и продавцом, в нотариальном оформлении и государственной регистрации договора и т.д.). В большинстве агентств вам предложат заключить договор с несколькими приложениями, в котором оговорены взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции, применяемые к сторонам в случае отказа от исполнения обязательств. Внимательно читайте все документы, которые вам предлагают подписать. Нелишним будет также обращение к услугам адвокатов, юристов, специализирующихся на разрешении вопросов, связанных с недвижимым имуществом и сделками с ним.

Надеемся, что наши небольшие рекомендации помогут вам сделать правильный выбор.

Если же вы, взвесив все «за» и «против», решили все-таки действовать самостоятельно, сэкономив на риэлтерском вознаграждении, мы постараемся дать вам несколько практических советов.

Информация для продавцов

Первое, с чего нужно начинать, - хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ - изучение изданий, оперативно подающих подобную информацию, например, газеты. Обязательно имейте в виду, что цены, проставленные в газете, - не факт, а пожелания продавцов.
Второй способ - посоветоваться с риэлтерами, желательно с двумя, тремя и из разных агентств. Люди, работающие с недвижимостью, знают цены, по которым продаются квартиры в вашем районе.

Следующий немаловажный момент - выставление квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Минске существует немало разных (мелких, средних и крупных) агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Практически все агентства предложат вам заключить эксклюзивный договор, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на свою фирму.

Еще один способ - подача объявления в газету или в Internet с указанием вашего контактного телефона. Здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством. Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.

Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все "закоулки". Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник - это ненормально и должно вас насторожить. Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение - выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто. Совет: первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем ее… не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили жилье и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается. Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства - у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить ваши проблемы в пределах одного агентства, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что "...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит это столько-то". Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.

Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру. Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем? Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть, отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это читается как "невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере". Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.

После того как составлены все бумаги и принята предоплата, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться в определенные сроки получения нужных бумаг. Поэтому мы настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию, чтобы быть уверенным, что по ним возможно продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а вопрос о наследстве не урегулирован, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не решены все юридические формальности.

Для продажи квартиры в наличии, во-первых, должны быть правоустанавливающие документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, подтверждение ЖСК о выплаченном пае.
В агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру нужно взять справку для отчуждения квартиры с отметкой нотариальной конторы об отсутствии арестов и запрещений, которая действительна только месяц, по истечении которого необходимо прийти за новой справкой, если к тому времени квартиру продать не удастся.
Затем придется посетить ЖЭС, где вы должны получить выписку из домовой книги о всех жильцах, прописанных в квартире на данный момент. Справка выдается в паспортном столе ЖЭСа. Там же в бухгалтерии необходимо взять копию финансово-лицевого счета, подтверждающего, что у вас нет задолженностей по оплате коммунальных услуг. Эти справки действительны в течение одного месяца.
Могут понадобиться также справки из налоговой инспекции, если квартира была получена по наследству или в дар, и разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.

Информация для покупателей

В очередной раз позволим себе напомнить всем потенциальным покупателям, что самостоятельное приобретение, так же как и продажа квартиры на вторичном рынке жилья, — очень и очень рискованный шаг. При покупке вторички идеальный вариант может быть такой: ваша совершенно одинокая соседка, с которой вы одновременно въехали в этот только что отстроенный дом двадцать лет назад, решила продать свою квартиру. То есть покупать лучше всего у знакомых или родственников. Если же продавец — посторонний, необходимо полностью удостовериться в юридической чистоте квартиры.
Например, как минимум обязательно надо узнать: не выбывал ли кто-нибудь из этой квартиры в армию, тюрьму, дома-интернаты или в долгосрочные командировки. Не было ли у жильцов и собственников квартиры проблем с правоохранительными органами и не состоит ли кто-нибудь из них на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере. Нелишним было бы выяснить: все ли разрешения органов опеки и попечительства были официально получены, во избежание нарушения прав несовершеннолетних. А также: согласны ли супруги, дети, наследники, зарегистрированные в квартире лица на совершение сделки купли-продажи.
Среди документов, представленных продавцом, обязательно должна присутствовать выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартире на данный момент. Необходимо также получить сведения обо всех людях, когда-либо прописанных в этой квартире, и причинах их выписки. Эти архивные сведения получить несколько сложнее.
Итак, наконец, вы выбрали квартиру. Простой совет: постарайтесь избежать предоплаты, если вы не уверены в своем выборе и намереваетесь продолжить поиски. Если деньги все же передаются — официально заключите авансовое соглашение и возьмите расписку о получении средств. В этом документе нужно подробно прописать, от кого, кому и за что передается аванс. Здесь же должно быть оговорено, какая из сторон будет оплачивать оформление через банк, госпошлину, услуги нотариуса и регистрацию. Обычно все, кроме госпошлины, оплачивает покупатель. В этом же документе пропишите сроки физического и юридического освобождения квартиры.
Если уж вы принципиально решили отказаться от услуг агентов, то вам все равно понадобится юридическая помощь. Как иначе вы проверите все собранные документы на подлинность и подтвердите достоверность содержащейся в них информации? Документы очень желательно проверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. Эта процедура будет полезна и покупателям, и продавцам.
После произведения взаиморасчетов и получения зарегистрированных договоров продавцу следует выписаться из проданной квартиры и вывезти оттуда свои вещи. Акт о передаче квартиры составляется в простой письменной форме при передаче ключей и книжек по оплате услуг ЖКХ.
Конечно, в каждом конкретном случае может быть масса нюансов, в истории каждой квартиры — свои «сюжеты». Если вы не уверены, что справитесь сами, заручитесь лучше юридической поддержкой. Или обратитесь к риэлтеру - как видите, они не зря получают свои деньги.

14.06.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 10, за месяц 44

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 24/2004