Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Тенденции и закономерности развития вторичного рынка недвижимости

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Тенденции и закономерности развития вторичного рынка недвижимости

В отличие от России в Беларуси долгое время никто не занимался анализом рынка недвижимости, не говоря уже о его прогнозировании. Только несколько лет назад стало проводиться систематическое изучение рынка недвижимости, однако до сих пор нет общепринятой методологии его анализа и прогнозирования. Сегодня мы попробуем проанализировать развитие рынка недвижимости с момента его рождения, выявить закономерности и сделать обоснованный прогноз на будущее.

Следует отметить, что основные закономерности развитых рынков нарушаются и протекают иначе для развивающихся рынков недвижимости в условиях переходных экономик.

При анализе динамики изменения этих закономерностей была использована база данных одного из ведущих агентств недвижимости в Беларуси «Центростиль», включающая более 50000 квартир (за анализируемый период 10 лет).

Закономерность 1: спад в экономике и стремительный рост цен на недвижимость.

В 1992-2002 годах Беларусь переживала спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снижался до 35 процентов в 1995 году по сравнению с 1990 годом до 8 процентов в 2001, промышленное производство - до 39 процентов в 1995 году до 7 процентов роста в 2001 г. (рис.1). В эти же годы цены на жилую недвижимость росли (рис. 2). Причем, средние рыночные цены выросли в Минске и в других городах в несколько раз.

На основании динамики средней стоимости 1 кв. метра жилья была построена модель-прогноз.

Используя данную модель для прогноза роста цен на 2003 год, можно сделать вывод, что цены на недвижимость стабильно растут, причем величину роста можно предсказать, только зная цикличность изменения цен.

Как видно из рисунка, достигнув определенного уровня, цены на жилую недвижимость начинают колебаться вокруг определенной величины, а значит, ведут себя циклично.

Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города “мирового” уровня, соответствующего его специфическим особенностям.

Закономерность 2: после того, как рынок недвижимости стабилизируется, он начинает вести себя циклично.

Зарождение теории циклов и кризисов можно отнести к началу XIX века. Эта проблема освещалась в работах К. Родбертуса и Т. Мальтуса. В настоящее время обнаружено 1380 типов экономического цикла. Попробуем определить цикличность развития белорусского рынка недвижимости и сделать прогноз роста цен.

С целью корректной аппроксимации данных и построения дальнейшего прогноза была выбрана функция вида:

где: X – текущее значение индекса; Y – его прогноз; V – прогноз изменения индекса; t – номер года, начиная с 1994 г.; n – срок прогноза; T – половина периода колебаний (ширина положительной или отрицательной "полуволны"), равная 4 годам; значения a0 = 57, a1 = 8 10-6 и a2 = 0,018 получены методом наименьших квадратов.

Результаты расчетов приведены на графике.

Согласно графику цены в 2004-2005 годах должны стабилизироваться, а начиная с 2006 года последует "откат" цен в течение двух-трех лет на 25-30 процентов. Еще один очень важный вывод: как видно из графика, период 2001 – 2004 годов легко поддается прогнозированию цен традиционными методами корреляционно-регрессионного анализа (в частности, при помощи линейной линии тренда с использованием линейного уравнения y = mx + b), что и будет сделано в дальнейшем.

Аналитиками рынка недвижимости РФ была выдвинута гипотеза о возможности двух сценариев перехода к стабилизации в соответствии с теорией автоматического регулирования: “с перебегом”, когда цены вначале растут, а затем снижаются и после одного-двух колебаний стабилизируются на более низком уровне, и “с доползанием”, когда цены плавно подходят к уровню стабилизации. Анализируя ситуацию на рынке жилья, можно сделать прогноз о том, что в Минске наиболее вероятен первый сценарий (в этом случае могут вырасти на 5-10 процентов). График показывает, что цены «перебегали» в 1997-98 годах. В 2004-2005 годах жилищный рынок Минска должен «нащупать» свой стабильный уровень цен, соответствующий ее статусу и масштабу, уровню экономического развития, степени концентрации финансовых средств, расположению и географическим условиям, характеру и состоянию жилищного фонда.

Рассмотрим, как и чем объясняется поведение различных циклов общего цикла развития рынка недвижимости.

  1. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок — рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.
  2. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл — цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные издержки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и снижением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.
  3. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с уменьшением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что повышает продажную цену объекта недвижимости.
  4. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает снижаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности — это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Зная цикличность развития рынка недвижимости, можно и нужно вырабатывать определенные меры государственного воздействия на поведения рынка с целью смягчения последствия наступления кризиса.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

  • идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
  • инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
  • профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
  • эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
  • регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
  • верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
  • контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

  • путем прямого вмешательства, то есть административным способом;
  • косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

  • создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
  • отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
  • установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
  • контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
  • введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
  • поддержание правопорядка на рынке;
  • выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

  1. системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
  2. регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка);
  3. выпуска и обращения жилищных сертификатов;
  4. предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;
  5. реализации государственных целевых программ;
  6. амортизационной политики;
  7. внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Закономерность 3: прекращение спада в экономике и прекращение роста цен на недвижимость.

Общий спад в экономике Беларуси отображен на рис 1. Он оказывал влияние на темпы роста цен на жилье: колебания экономической ситуации приводили к колебанию годовых темпов роста цен в диапазоне +\- (5-30)%.

В последние полтора-два года общая макроэкономическая ситуация в Беларуси характеризуется переходом к финансовой стабилизации, а также к небольшому росту в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте (рис. 1).

Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и, прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем.

Таким образом, определяющей закономерностью развивающихся рынков на данном этапе является прекращение роста цен и переход к стабильным (колеблющимся в небольших пределах) ценам в условиях прекращения спада и начала экономического подъема.

Закономерность 4: дальнейший рост в экономике и продолжение роста цен на недвижимость.

Данная закономерность видна на рис.1 и рис.2. и наблюдается с 2001 года. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Как известно, в развитых рынках недвижимости спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. Как видно из рисунков, у нас эта закономерность выполняется с точностью до наоборот.

Закономерность 5: Спад в экономике, а спрос на жилье растет и превышает предложение.

На рис. 1 показано, что в 1995-1996 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жилье активно возрастал. В 2002 году на рынке сложилась уникальная ситуация, когда спрос был выше предложения. Объяснение этой закономерности связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

Динамика предложения квартир на продажу первичного рынка достаточно близко совпадала с динамикой вторичного.

В 2002 году строилось 11 процентов однокомнатных квартир, 27 процентов - двухкомнатных, 40 процентов - трехкомнатных, 22 процента - четырехкомнатных. На вторичном рынке предлагается 30 процентов - однокомнатных, 38 процентов - двухкомнатных, 25 процентов - трехкомнатных, 7 процентов - четырехкомнатных квартир.

В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80 процентов) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Минске отмечалось в конце 2002 года.

В 2003-2004 годах спрос на хорошее жилье превышает предложение, что приводит к неизбежному росту цен.

Таким образом, несмотря на экономический спад, переход от централизованной к рыночной экономике сопровождается ростом, как предложения жилья, так и спроса, причем сегодня спрос начинает опережать предложение.

Закономерность 6. Спрос меньше предложения, а цены растут.

Как уже отмечалось, в 1992-2001 годах предложение опережало спрос и, в соответствии с законом спроса, цены должны были падать, тем не менее, как видно из графика они росли на протяжении ряда лет.

Объяснение этой закономерности может быть дано с позиций описанной выше закономерности роста цен в течение переходного периода: цены растут на ранних стадиях развития рынка. С вступлением в 3-е тысячелетие закон спроса и предложения на рынке жилья стал вести себя правильно, и с ростом спроса растут и цены.

Конкретный механизм реализации данной закономерности, по нашему мнению, может быть выявлен из следующих наблюдений. Происходивший в течение двух-четырех лет непрерывный рост цен на жилье в Минске и других городах приучил население (с активной помощью СМИ и риэлтеров) к тому, что вложения в недвижимость всегда прибыльны. В Минске в отдельные периоды отмечалось резкое снижения спроса на стандартные квартиры в многоквартирных жилых домах. При этом цена предложения (в долларах) не снижалась, хотя ликвидность объектов и объем сделок резко падали. Аналогичные процессы происходили и в других городах и на других сегментах рынка (загородные садовые участки, элитное жилье). Отражением таких заблуждений общественной психологии явилось широкое развитие дилерских операций риэлтеров: агентствами покупались десятки квартир с целью перепродажи через 3-4 месяца по более высокой цене. 1997 – 2000 годы мы рассматриваем как период кризиса риэлтерской деятельности на рынке жилья Минска: многие фирмы снизили доходность бизнеса вплоть до разорения, появились первые судебные процессы с покупателями по поводу несоблюдения договоров (речь не идет о криминальных случаях явного обмана). Снижение цен предложения начало происходить лишь после длительного снижения активности рынка.

Таким образом, отличительная особенность развивающегося рынка жилья в городах Беларуси состоит в том, что на ранних стадиях развития рынка рост цен происходит несмотря на превышение предложения над спросом. Эта закономерность реализуется, скорее всего, через массовые ожидания населения, сформированные опытом предыдущих двух-четырех лет.

Закономерность 7: асинхронность развития рынка жилья в различных городах Беларуси.

Рынок жилья в различных городах Беларуси развивается не синхронно. Безусловно, лучше всего он развит в столице.

В чем же причины данного явления? В первую очередь здесь действуют факторы, связанные с масштабом Минска и характером его развития. Вместе с тем, очевидно, что важным фактором, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, является экономическая ориентация (рыночная, рыночно социальная, нерыночная) и степень активности на рынке местных властей и инвесторов (внутренних и внешних).

Так, в 1992-94 годах городские власти Минска проводили активную рыночную политику. Принимаемые законодательные акты реформировали жилищную сферу. Вместе с другими присущими Минску факторами и преимуществами это способствовало быстрому развитию рынка и бурному росту цен на жилье.

Таким образом, развитие рынка недвижимости в городах Беларуси в условиях схожей экономической ситуации происходит асинхронно, что связано как с специфическими особенностями конкретного города (масштаб, характер развития), так и с экономической ориентацией и активностью на рынке местных властей.

Главным итогом 2004 года можно будет считать то, что рынок недвижимости продолжит активизироваться и при этом выйдет на новый, более высокий уровень цен, который должен будет стабилизироваться. Но это уже будет в 2005 году.

Синяк Н.Г., канд. экон. наук, член Немецкого общества исследователей собственности.

05.07.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 71

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2004