Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Тенденции и закономерности развития вторичного рынка недвижимости (Продолжение. Начало в № 27)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Тенденции и закономерности развития вторичного рынка недвижимости (Продолжение. Начало в № 27)

Анализ и прогнозирование рынка жилья г. Минска

В современных условиях выявление тенденций развития рынка недвижимости и предсказание падения или роста цен приобретают первостепенное значение, так как они «чреваты» солидными дивидендами или серьезными потерями. Вместе с тем, методик, позволяющих с достаточной степенью достоверности прогнозировать изменение цен на жилищном рынке, практически нет. Да и можно ли сделать сегодня какой-либо серьезный прогноз, когда на ситуацию на рынке жилья влияют многочисленные нерыночные или неэкономические факторы?

Тем не менее, попробуем с помощью эконометрических методов спрогнозировать возможные изменения квартирного рынка г. Минска в 2003-2004 годах, благо это можно сделать, учитывая, что линейный период в цикле развития отечественного рынка недвижимости позволяет это сделать. При анализе и прогнозировании использована информационная база одного из ведущих в Беларуси агентств недвижимости «Центростиль».

Как известно, основными факторами, которые действуют на любом рынке, в том числе и на рынке жилья, являются: спрос, предложение и цена. В свою очередь цена - это результат взаимодействия спроса и предложения. При дефиците объектов на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения имеет место при достаточно эластичном спросе, и это обстоятельство ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости с помощью механизма цен. Спрос и предложение остаются сегодня примерно постоянными. Естественно, они подвержены сезонным колебаниям, т.е. увеличиваются к четвертому кварталу и несколько снижаются в летний период, но в целом в течение года спрос и предложение достаточно стабильны.

Если мы конкретизируем «количественную» составляющую спроса и предложения, то увидим, что на рынке жилья на продажу выставляется больше всего 2-комнатных квартир. Второе место на рынке предложения занимают 1-комнатные и 3-комнатные квартиры, динамика предложения которых изменяется приблизительно одинаково.

Наибольшим же спросом также пользуются 1- и 2-комнатные квартиры. Популярность двухкомнатных квартир у населения можно объяснить тем, что они чаще всего становятся объектом купли в результате разделения многокомнатных квартир по различным причинам: разводы, отсутствие денежных средств на покупку более просторных квартир, а также на содержание последних и т. п. 1-комнатные квартиры хороши как наиболее дешевый и в некоторых случаях единственно доступный товар на рынке жилья.

Прогнозируя ситуацию в отдельных сегментах рынка жилой недвижимости (то есть ситуации на рынке 1-, 2-, 3-, 4-комнатиных и т.д. квартир), то здесь следует отметить то, что в силу увеличения тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения и повышения квартплаты в следующем году будет наблюдаться несколько повышенное предложение больших квартир (3-х, 4-х и более комнат). Так как средства на их содержание серьезно возрастут, то и население будет стремиться «избавляться» от таких квартир, пытаясь разменять их на 1- и 2-комнатные.

Согласно прогнозам специалистов некоторых агентств недвижимости, цены на квартиры должны были вырасти в 2003 году из-за несбалансированности спроса и предложения до 10 процентов от их стоимости в 2002 году. Данное повышение цен должно было произойти к марту-апрелю 2003 года, а затем рынок недвижимости должен был прийти в норму. Как мы уже знаем, этим прогнозам не суждено было сбыться. В 2003 году мы наблюдали беспрецедентный рост цен за последние несколько лет. Интересен факт, что именно такие закономерности давали нам построенные и опубликованные в 2003 году трендовые модели. Сравним результаты сделанных прогнозов с фактическими данными. Как видно из последующих графиков, совпадение прогноза с фактическими данными почти стопроцентное.

Поэтому, как следует из графиков, цены на квартиры в 2004 году будут продолжать расти. Однако, как было сказано ранее, уже не такими большими темпами (до 5-10 процентов) и эконометрика на данном этапе становится бесполезной.

Из-за нестабильности экономики, возможных кризисных ситуаций прогнозировать развитие рынка в нашей стране довольно сложно. Возможно, дальнейшая интеграция с Россией, которая набирает свои темпы, зарубежные инвестиции в нашу экономику сделают более благоприятной обстановку для развития рынка недвижимости.

По нашему мнению и мнению некоторых аналитиков рынка недвижимости и директоров агентств, рост цен в ближайшее время должен все-таки остановиться и в дальнейшем пойти вспять. Дальнейший их рост приведет к очень быстрому исчерпанию платежеспособного спроса. Цены должны соответствовать макроэкономической и демографической ситуации. Однако они вряд ли улучшатся в нынешнем году. По мнению других специалистов рынка недвижимости, в этом году цены на столичные квартиры будут расти.

Если на белорусский рынок будет активно внедряться российский капитал, то он создаст устойчивый спрос на высококачественное жилье, что неизбежно приведет к росту цен именно в этом сегменте. Сегодня у состоятельных граждан особой популярностью пользуются квартиры повышенной комфортности в кирпичных домах с благоустроенной прилегающей территорией и развитой инфраструктурой. С начала 2003 года цены на такие квартиры увеличились примерно на 20 процентов.

В целом можно выделить ряд как повышающих, так и понижающих факторов, влияющих на среднюю цену 1 кв. метра жилой площади в Минске:

Повышающие факторы:

Приход иностранного капитала, в частности российского, приведет к росту спроса на комфортабельное жилье, что, несомненно, повлияет на рост средней цены;

Возрастет доля комфортабельного и дорогого жилья в общей совокупности жилого фонда;

Так как цену 1 кв. метра у нас в стране принято измерять в долларах, то падение курса доллара относительно евро также будет способствовать росту средней цены 1 кв. метра жилой площади;

Миграция населения в Минск из сельской местности, других городов и ближнего зарубежья также приведет к росту спроса на жилье и соответственно к росту цен;

Распространение практики жилищного кредитования приведет к росту спроса на жилье со стороны той части населения, которая не могла себе позволить приобрести жилье без кредитных ресурсов.

Понижающие факторы:

Низкий платежеспособный спрос населения;

Рост показателя количества квадратных метров на человека;

Депопуляция населения;

Рост тарифов на коммунальные платежи.

И все же подчеркнем, что для достоверного анализа и прогноза рынка недвижимости необходимо создание системы мониторинга рынка недвижимости Беларуси.

Николай СИНЯК, канд. экон. наук, член Немецкого общества исследователей собственности.

12.07.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 28/2004