Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупка квартиры под увеличительным стеклом

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Покупка квартиры под увеличительным стеклом

За последние годы рынок недвижимости сформировался таким образом, что купить квартиру без помощи риэлтеров практически нереально. Это касается и первичного, и вторичного рынков. Однако и с риэлтерами отношения нужно суметь выстроить грамотно.

Даже в том случае, когда реализацией жилплощади занимается сам инвестор или застройщик, он при своих компаниях создает специализированные подразделения (управления), ведающие заключением договоров инвестирования. Проще говоря, реализацией строящегося жилья. После сдачи домов госкомиссии они же занимаются оформлением прав собственности на оплаченные квартиры. Иногда застройщик перепоручает продажу дома риэлтерским компаниям.

Что требуется от покупателя при работе с такой компанией-посредником? Во-первых, ему необходимо определиться с выбором, где он хочет купить жилье, в каком доме и по какой цене. Необходимо также решить для себя, согласен ли он с дополнительными условиями.

Часто одним из условий при покупке жилья на первичном рынке является определенный срок сдачи и заселения дома. Это неплохо, к примеру, когда родители хотят подарить квартиру молодоженам. Но, к сожалению, ни одна риэлтерская компания, работающая на первичном рынке, не может гарантировать, что срок, обозначенный застройщиком на ранних этапах строительства, будет соблюден. К тому же и в договорах, заключаемых с клиентами, в основном срок действия договора - не фиксированная дата, а “плавающая”.

По существующей на сегодняшний день практике, в среднем срок “задержки” сдачи объекта - от 6 месяцев до 1,5 года. Риэлтерские компании, продающие квартиры от одного застройщика, иногда оказываются в щекотливом положении. Дело в том, что одной компании застройщик обещает сдать дом, например, в первом квартале, а другой — в третьем.

Другая проблема при покупке квартиры на первичном рынке - это надежность инвесторов, ведущих строительство дома. Конечно, в последние годы на рынке не было скандалов по поводу невыполнения договорных обязательств компаниями-застройщиками. Поэтому бдительность риэлтеров, работающих на первичном рынке, была усыплена.

Покупка квартиры на первичном рынке — инвестиционно привлекательная сделка на рынке недвижимости. Удачно вложив деньги на этапе строительства, можно сэкономить как минимум четверть средств, которые пришлось бы платить за жилплощадь в уже построенном и юридически оформленном доме. Однако нужно знать, что дело очень и очень рискованное. Поэтому, прежде чем доверить крупную сумму денег застройщику, нужно по максимуму узнать, с кем вы имеете дело. Кстати, это и прямая задача риэлтеров, которые на этапе продаж становятся партнерами инвесторов-застройщиков по общему бизнесу.

В том, что случаи перепродажи квартир по второму кругу стали исключительной редкостью, есть и заслуга риэлтеров. Застройщик, заключая договор о партнерстве с крупным агентством недвижимости, знает, что “в случае чего” ему придется иметь дело не с частным лицом, а с компанией, имеющей в своем штате грамотных юристов, которые сделают все, чтобы защитить честь клиентов и своей компании.

Следующий сюрприз, который так же может обернуться неприятностями для покупателя строящегося жилья, - это увеличение стоимости уже оплаченной ранее квартиры. То есть желание инвестора “задним числом” покрыть свои разросшиеся сметы за счет покупателей. Поэтому, подписывая договор, следует очень внимательно отнестись к пункту, где сказано, предусмотрен ли пересмотр стоимости жилплощади по окончании строительства или нет. Этой информацией должны обладать риэлтеры, и их прямой долг - предупредить покупателей, фиксируется или нет стоимость жилплощади на момент полного внесения платежа.

Вместе с тем есть проблемы, перед которыми оказываются бессильны и риэлтеры. Например, когда выясняется, что не соответствует площадь квартиры, проданной на этапе строительства и фактически получаемой покупателем в собственность на основании обмеров. В договоре, заключаемом риэлтером с клиентом, четко фиксируется адрес строительной площадки, тип дома, этажность, номер секции или подъезда, количество комнат и общая площадь квартиры. Поэтому покупатель жилья обоснованно рассчитывает получить ту площадь, которая записана в договоре. На самом же деле с точностью плюс-минус метр это возможно лишь в панельных, типовых домах. В зданиях, возводимых по индивидуальным проектам, по мере строительства часто корректируется площадь.

К сожалению, до сих пор преподнести такой “подарок” покупателям жилья застройщикам ничего не стоит. В большинстве заключаемых договоров предусмотрен пункт о взаиморасчетах, когда фактическая площадь квартиры не совпадает с указанной в документе. Однако практика показывает, что, когда метража не хватает, застройщик вернет только ту сумму, по которой стоимость квадратного метра фиксировалась в договоре. Никакие компенсации за прокрутку денег в течение нескольких лет (пока строился дом) не предусмотрены.

Отсутствие надлежащей законодательной базы позволяет застройщикам чувствовать себя независимыми как от риэлтеров, отвечающих за их проделки перед клиентами, так и от физических лиц, купивших жилье на этапе строительства. Чаще всего пострадавшим покупателям открытым текстом приводят один и тот же аргумент: “Приобретая жилье на этапе строительства, вы экономите средства, но играете в рулетку, когда ситуация непредсказуема”.

Вторичный рынок практически лишен тех недостатков, которые характерны для первичного рынка жилья. Человек ищет квартиру, которая ему подходит, осматривает ее, оформляет документы, оплачивает ее стоимость и получает документ, удостоверяющий право собственности. Казалось бы, за более чем десятилетний срок его активной работы весь механизм доведен до автоматизма и ждать сюрпризов — нет повода. Так и происходит, если работой занимаются профессионалы. В случаях, когда люди решаются самостоятельно подобрать варианты и провести сделку, неожиданности встречаются до сих пор.

Вот пример из судебной практики. Семья Алексеевых решила не прибегать к услугам риэлтеров, так как посчитала, что платить комиссионные - значит выбросить деньги на ветер. Тем более что в сделке участвовали всего три квартиры, собственники которых ничего не имели против, чтобы все сделать своими силами. Не без сложностей (всплыли нюансы, о которых новички не знали) сделка была совершена, и счастливые собственники разъехались по квартирам. Прошло около года, и на новый адрес Алексеевых пришла повестка в суд. Как выяснилось, квартира, в которую они въехали, была в свое время приватизирована с нарушением (в состав собственников родители не внесли ребенка). Сын вырос, попал в нехорошую историю и на момент обмена отбывал срок в местах лишения свободы, поэтому в документах на обмен не фигурировал. Когда он вернулся, то решил отстоять свои права. Маслом, подлитым в огонь, является и тот факт, что стоимость квартир, фигурирующая в документах, не соответствует их рыночной стоимости. Суд же принимает к рассмотрению только официальные документы. И хотя судебное разбирательство еще не закончено, юристы не строят оптимистических прогнозов.

Эта история поучительна прежде всего тем, что люди понадеялись на свои силы, что и явилось причиной тупиковой ситуации, в которую они попали. Если бы сделку проводили риэлторы, то они, проверяя историю квартиры, нашли бы в ней проблемные стороны и предупредили бы об этом своих клиентов.

Задавшись целью купить квартиру, также не следует полностью идеализировать роль риэлтеров. Специалисты грамотно проведут сделку и, разумеется, будут отвечать за свои услуги. Тем не менее и в риэлтерских кругах попадаются нечистые на руку агенты. Самый распространенный пример. Клиент платит залог за квартиру, усилиями агента сделка срывается, и деньги уплывают в карман жулика.

К счастью, отрицательных примеров гораздо меньше, чем положительных, поэтому списывать все проблемы на чей-то непрофессионализм не стоит. Большинство риэлтерских компаний превыше всего дорожат своей доброй репутацией. Они создают профессиональные объединения, делятся фактами нечистоплотного поведения на рынке и готовы возместить клиентам ущерб, нанесенный по вине их сотрудников.

Вместе с тем клиенты и сами должны приложить определенные усилия, чтобы узнать как можно больше о том агентстве, которому собираются доверить большие деньги.

30.08.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 54

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 35/2004