Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как оценить свою квартиру

При решении жилищного вопроса первой проблемой является объективная оценка недвижимости. Независимо от того, сами вы будете заниматься продажей или покупкой, обратитесь ли в агентство, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив стоимость, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае - деньги. Занизив - тоже потеряете, но уже прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику? Об этом и пойдет речь в статье.

Способы оценки

В настоящее время на рынке недвижимости существует несколько способов оценки квартиры: прибегнуть к помощи лицензированного оценщика, пригласить риэлтера или попытаться решить эту проблему самостоятельно. Посмотрим, чем различаются эти три варианта.

С достаточно высокой степенью достоверности можно определить стоимость квартиры, пригласив специалиста из оценочной компании. Заплатив ему определенную сумму денег, которая будет зависеть от объема выполненных работ, вы получите на руки официальную справку профессионального оценщика о стоимости квартиры. Вроде бы все замечательно, но справка эта практически не имеет значения для потенциальных покупателей. Они склонны доверять скорее своим впечатлениям, нежели официальной бумаге. Тех же, кто настойчиво пытается продать квартиру по цене, заявленной оценщиком, ждет разочарование и, скорее всего, потеря времени. Дело в том, что при продаже квартиры процесс торга имеет первостепенное значение, а, получив документ от оценщика, продавцы о торге, как правило, даже и не думают.

Если вы решаете вопрос оценки с помощью риэлтера, то зачастую приходится рассматривать два варианта:

оценка с выездом специалиста на квартиру;

экспресс-оценка по телефону.

С первым вариантом все более-менее понятно: он аналогичен описанному выше. Как правило, оценка с выездом специалиста агентства более близка к действительности (за исключением случаев, когда с вами работает неопытный риэлтер, и его неправильная оценка может привести к застою квартиры на рынке или продаже ее за меньшую стоимость). Специалист агентства - профессионал рынка недвижимости, он оценивает несколько квартир почти каждый день и может объективно указать на плюсы и минусы при осмотре вашей квартиры.

А вот с экспресс-оценка, прямо скажем, проблематична. Как можно что-либо оценить по телефону? В этом случае речь пойдет, скорее всего, об усредненной стоимости квартиры. То есть из специализированной компьютерной базы по запросу риэлтер отберет квартиры, подобные вашей, и вычислит среднюю стоимость квадратного метра. После чего остается лишь перемножить две цифры: общую площадь вашей квартиры и усредненную стоимость квадратного метра - и результат готов! Кстати, оценку многие продавцы начинают именно с этого: звонят в несколько фирм (чем больше, тем лучше) и просят оценить их квартиру. Очень часто специалисты разных фирм, оценивая одну и ту же квартиру по телефону, весьма существенно расходятся во мнениях. Как относиться к подобному методу - решайте сами.

Третий вариант - оценить квартиру самому, не привлекая специалистов ни из оценочной, ни из риэлтерской компании. Затраты минимальные - только на покупку изданий о недвижимости. Нужно лишь найти в газете квартиры с такими же параметрами, как у вашей, и рассчитать среднюю стоимость. Чем больше выборка, тем, конечно же, точнее результат. Этот способ надежнее экспресс-оценки, так как в любом случае вы свою квартиру знаете лучше, чем риэлтер, которому вы рассказали о ней по телефону. Минусы здесь следующие (из практики):

необъективное отношение к своей квартире;

недостаток информации (если в базе агентства 1-2 тыс. квартир, то продавец (он же хозяин) сделает выборку максимум из 15-20 квартир);

и самое главное - стоимость квартир, указанная в СМИ, как правило, - цена предложения и может отличаться от цены, по которой эта недвижимость будет продана.

В качестве примера рассмотрим случай, когда продавец, оценивая квартиру по газетам, приходит к выводу, что аналогичный вариант выставлен на продажу за 42 тыс. долл. «Так как моя квартира лучше (та самая необъективность - свое хуже быть не может), то она должна стоить 45 тыс. долл.», - решает хозяин. А потом удивляется, почему никто (ни риэлтеры, ни потенциальные покупатели) не проявляет никакого интереса к его предложению, услышав эту цену. Если продавец неуступчив, трата времени на осознание реальной стоимости квартиры может обернуться потерей денег, а спустя несколько месяцев, когда вопрос встанет остро, нередко все равно приходится снижать стоимость, чтобы продать как можно быстрее.

Параметры оценки

Прежде чем рассказать о так называемых технических параметрах, представим юридические:

если квартира «свободна юридически и физически» (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже аналогичной, но обремененной одновременной покупкой другой квартиры, а уж тем более расселением. Это происходит потому, что ощутимое количество сделок (до 70 %) со встречной покупкой не могут определенно состояться уже на этапе подготовки к ним (продавцы не нашли подходящего варианта замены, продавец квартиры запросил высокую цену и т. д.);

продаваемая квартира не приватизирована или находится в частной собственности (второй вариант предпочтительнее, а потому оценивается дороже первого);

первичные документы (к примеру, приватизация) привлекают покупателей больше, чем многократные переходы права собственности;

для долей квартиры или квартиры, обремененной правами третьих лиц, предусмотрена индивидуальная оценка.

Теперь скажем несколько слов о технических параметрах. Один из немаловажных факторов, влияющих на стоимость квартиры, - престижность района, где она находится.

Кстати, в последнее время несколько поменялись приоритеты с «престижностью» района в нашей столице. Если раньше пальма первенства безоговорочно принадлежала центру города (пр. Скорины, Машерова, ул. Купалы или Ленина), то сегодня, как утверждают риэлтеры, мало кто из состоятельных людей стремится покупать жилье на шумных и загазованных проспектах и улицах, в домах со старыми изношенными коммуникациями, где нет придворовых территорий, подземных гаражей, охраняемых автостоянок, паркингов и т.д. Сегодня у нас те, кто может позволить себе выбирать, предпочтение отдают “тихому центру” с небольшими элитными застройками или отдельными элитными домами (ул. Гвардейская, Замковая, квартал Некрасова - Беды, ул. Никитина, Тиражная, 4-й пер. Кольцова и некоторые другие). При этом нельзя забывать и об историческом центре столицы, который остается до сих пор весьма престижным местом для проживания. Немаловажная вещь, которая влияет на престижность, - это экология района. И пальма первенства здесь принадлежит северо-восточной части нашего города - Уручью, Зеленому Луге и Востоку.

Нужно иметь в виду, что абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных районах, будут отличаться по цене.

Еще одна важная особенность расположения недвижимости - удаленность от станции метро. Здесь нужно учитывать два фактора, влияющих на стоимость:

плюсом является расположение квартиры на расстоянии двух-трех остановок или в пятнадцати минутах ходьбы от метро;

явный минус - до дома от метро практически невозможно дойти пешком, а добираться наземным транспортом дольше десяти минут.

Градация по типам домов

Эта градация несколько расплывчата. Трудно однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов, так как практически в каждом из них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье. Элитные дома мы не рассматриваем.

Панель. Хрущевки - дома приблизительно 1958–68 годов выпуска, из-за неудачной планировки квартир по праву считаются одними из самых непрестижных в своем классе.

Постхрущевки – дома 1962–72 годов постройки, обычно девятиэтажные, ненамного отличающиеся по продуманности планировки от хрущевок. Соответственно их цена - одна из самых низких.

Дома с квартирами улучшенной планировки - начало строительства 1974 год. Здесь в квартирах большие кухни, просторные изолированные комнаты, холл. Они оцениваются значительно дороже вышеуказанных, особенно если в них был произведен капремонт и замена канализационных и водопроводных труб.

Квартиры в домах новых серий, строительство которых началось в 90-х годах, - самые популярные в своем классе.

Сталинские дома (год постройки 1937–1953). Квартиры в этих домах до сих пор пользуются популярностью среди определенной массы покупателей. Большие квадратные комнаты, высокие (3,2 м) потолки, хорошее местоположение, подъезды с широкими лестничными пролетами, особый контингент жильцов — все это позволяет высоко оценивать подобные варианты при продаже.

Монолит. Самые дорогие и престижные - монолитные дома. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность выбора в зонировании и обустройстве жилого пространства.

Немаловажен и такой фактор, как безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд. Также определенное значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии.

Необходимо учитывать также расположение и планировку квартиры. Если она находится не в торце и относится к так называемым распашонкам (комнаты расположены на разных сторонах), это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней стоимость жилья может быть ниже аналогичного, но расположенного иначе.

Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует непременно обратить внимание потенциального покупателя.

Безусловно, оценивается и кубический объем жилплощади, на которую непосредственное влияние имеет высота потолков. Самая популярная - 2,75-3,2 метра. Все, что не соответствует этому, котируется ниже.

Есть еще много факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: изолированность комнат, вид из окон, тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая колонка). Важно также, есть ли в квартире телефон, поскольку его отсутствие снижает покупательский спрос, а соответственно и цену квартиры, так как в Минске по-прежнему существует очередь на установку телефона. Отсутствие балкона или лоджии является еще одним недостатком, снижающим цену квартиры.

Необходимо также учитывать состояние квартиры. При анализе этого параметра следует рассмотреть пять основных вариантов:

требуется косметический ремонт;

требуется капитальный ремонт (так называемая убитая);

квартира после пожара (это значительно снижает цену, так как выветрить запах пожара невозможно, необходимо счищать все до бетона);

сделан ремонт;

сделан евроремонт.

Первый и четвертый варианты почти не влияют на цену, а влияют только на быстроту продажи (психологически покупатель быстрее согласится на покупку симпатичной свежей квартиры).

При втором и третьем варианте квартира может быть продана при значительном снижении цены.

А вот с пятым все гораздо интереснее. Можно с уверенностью сказать, что евроремонт (настоящий, а не псевдо) при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20–30 % от вложенных в него денег. Очень часто приходится видеть продавцов, выставляющих квартиру с полноценной стоимостью вложенных в евроремонт денег и не могущих продать ее полгода или год.

В заключение скажем, что в любом случае, при каком бы то ни было варианте к оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Если провести ее с погрешностью, то это может обернуться потерей как времени, так и денег.

Светлана ПЛЕТНЕВА

20.09.2004

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 71, за месяц 362

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2004