Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Тенденции и состояние столичного рынка жилья

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Тенденции и состояние столичного рынка жилья

В прошлых номерах газеты мы начали знакомить читателей с проектами, связанными с анализом белорусского рынка недвижимости, подготовленными командой студентов Белорусского технологического университета в рамках участия в национальном чемпионате SIFE – 2002 (студенты в свободном предпринимательстве). Сегодня мы предлагаем Вашему вниманию еще один проект, на этот раз касающийся анализа квартирного рынка г. Минска.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СПРОС

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, в том числе и на столичном рынке жилья, являются: спрос, предложение и цена. Как известно, цена является резуль­татом взаимодействия спроса и предложения. Основной экономический принцип гласит, что любой открытый и свобод­ный рынок имеет тенденцию двигаться к точке равновесия, где спрос равен предложению.

Однако рынок жилья не является открытым и доступным, особенно в части получения информации, в сравнении с потребительским рынком това­ров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогооб­ложения сделок с недвижимостью ведёт к сокрытию реальной цены сделки.

Специфика рынка недвижимости заключается и в том, что при дефиците недвижимости предложение не может быстро от­реагировать на изменение спроса. Если спрос и предложение не сбалансированы, привести их в равновесие с помощью цен можно только в ограниченных случаях.

Что касается спроса, то недоступность кредита, низкие доходы и сбережения населения ведут к снижению спроса на недвижимость, а это в свою очередь увеличивает издержки строительных организаций. Сегодня получить кредит на покупку жилья очень сложно, стоимость банковского кредита очень дорогая. Отсутствие заёмных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке, по этой же причине предложение (в части строительства новой недвижимости) снижается, что в свою очередь ведёт к росту цен.

Давайте посмотрим, насколько теория соответствует практике, и проанализируем предложение квартир на рынке жилья за период с 1 квартала 2000 до 1 квартала 2002 года.

Из рисунка 1 видно, что за прошедший период наблюдалась тенденция, характерная для рынка жилья: количество предлагаемых квартир уменьшается с наступлением летнего периода; данная величина достигает своего минимального значения в третьем квартале (июль – сентябрь), а пика - с наступлением осенне-зимнего периода (IV-I кварталы).

В целом же можно отметить, что на протяжении двух лет наблюдается тенденция к снижению общего количества предлагаемых квартир по кварталам, однако ситуация в I квартале 2002 года немного исправила положение, о чём свидетельствуют следующие цифры: предложение квартир в I квартале 2001 года снизилось на 33 процента по сравнению с I кварталом 2000 года, а в I квартале 2002 года повысилось на 9 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2001 года, но в тоже время понизилось на 23% по сравнению с 2000 годом. Поэтому напрашивается вывод, что в наступившем году будет вырисовываться аналогичная картина: повышение предложения квартир в оставшихся кварталах 2002 года по сравнению с соответствующими кварталами 2001 года. При этом сохранится тенденция к уменьшению предлагаемых квартир к летним месяцам и увеличению их количества к зимнему периоду.

Рассмотрим предложение квартир по секторам.

Здесь наблюдается сохранение общей тенденции изменения предложения для различных секторов. На предложение квартир различных сегментов по-прежнему оказывает влияние фактор сезонности. Кроме этого мы видим, что на рынке жилья на продажу выставляется больше всего 2-комнатных квартир. Второе место занимают 1-комнатные и 3-комнатные квартиры, динамика предложения которых изменяется приблизительно одинаково.

Теперь посмотрим, что происходит со спросом на жилье.

Из рисунка 3 видно, что у населения спрос на квартиры повышается к концу года. Наверняка, это связано с тем, что большинство населения стремится к тому, чтобы встретить новый год в новой квартире. Учитывая то, что в осенне-зимний период на рынке жилья предложение на квартиры ведёт себя синхронно со спросом, то можно сделать вывод, что большинство сделок по купле-продаже квартир совершается в этот период и рынок наиболее активен.

Особенно важно то обстоятельство, что с каждым годом спрос на квартиры увеличивается. На наш взгляд, увеличение спроса при сокращении предложения квартир на фоне прекращения льготного кредитования – одна из причин резкого увеличения цен на столичные квадраты. Так, если рассмотреть динамику спроса за первые кварталы 2000 – 2002 гг., то можно заметить, что спрос в первом квартале каждого года увеличивался на 4,77% и 11,48% соответственно. Аналогично изменялась динамика спроса в последующих кварталах. В целом за два года спрос увеличился на 16,79%.

На рис. 4 представлен спрос на квартиры по секторам. Наибольшим спросом у населения сегодня пользуются 2-комнатные квартиры. Популярность данного вида квартир у населения можно объяснить тем, что ввиду небольшой разницы между стоимостью однокомнатной и двухкомнатной квартиры они чаще всего становятся объектом приобретения. Кроме того, данный тип жилья становиться оптимальным при отсутствии денежных средств на покупку более просторных квартир, а также на содержание последних.

Исходя из тезиса, что «спрос порождает предложение», а также сравнив динамику рис.2 и рис.4 можно удостовериться, что данный тезис является соответствующим действительности.

Спрос на однокомнатные квартиры изменялся синхронно спросу на 3-комнатные квартиры, но в 3-4 кварталах 2001 года наблюдался резкий дисбаланс между данными величинами, хотя предложение квартир данных секторов практически совпадало.

Обеспеченность спроса предложением проиллюстрирована на рис. 5.

Исходя из рис. 5 можно сделать вывод, что предложение превышает спрос больше всего в первых кварталах каждого года, а в меньшей степени – в третьих кварталах, что связано, конечно же, с фактором сезонности.

Для того, чтобы более точно проанализировать ситуацию на столичном рынке жилья, применим новую систему индексов, широко применяемую в России, которая на наш взгляд позволит яснее представить картину развития событий и тенденции рынка недвижимости. Она включает «качественные и количественные» характеристики:

1) Ценовые (стоимостные) индексы:

ИНЦ - индекс номинальных цен (отношение долларовой цены квартиры в текущем периоде к ставке базового периода)

2) индекс рыночной активности:

ИРА - индекс отношения объема спроса и предложения на рынке, т. е. отношение количества запрашиваемых квартир и выставляемых на продажу к той же величине базового периода.

3) сводные индексы рынка недвижимости - индексы денежного оборота на рынке:

ИДО - произведение индекса номинальных цен на индекс рыночной активности

На основании приведенных выше показателей рынка недвижимости рассчитаны индексы рынка, характеризующие изменение показателей относительно базового периода (в качестве базового периода принят 1-й квартал 2000 года). Анализируемый период – январь 2000 – январь 2002 г.

Рис. 6 дает наглядное представление, как изменялась ситуация в секторе однокомнатных квартир за последние 2 года.

Рис. 6. Динамика индексов по спросу и предложению на 1-комнатные квартиры за январь 2000- январь2002 г.

Проанализировав рис. 6, можно сделать вывод, что на протяжении 2000 – 2кв. 2001г. спрос и предложение на квартиры вели себя практически одинаково, учитывая конечно то обстоятельство, что спрос (ИДО-спрос) был незначительно выше предложения (ИДО-предложение). Однако, с 3 кв. 2001г. данные величины повели себя достаточно капризно: предложение резко упало, а спрос остался на том же уровне. От части это можно объяснить тем, что продавцы видя внушительные темпы роста цен на жилье стали попридерживать свои квадраты в надежде в будущем получить за них большую цену. Покупатели же не стали дожидаться пока цены упадут или наоборот вырастут решили, что ждать нечего - на льготные кредиты рассчитывать больше не приходится, финансовая ситуация нестабильна и надо побыстрее конвертировать «зеленую» валюту в более капитальную – столичные квадраты. К такому выводу пришли одновременно многие и создался ажиотаж. А поскольку лишь немногие из них могут позволить себе купить многокомнатную квартиру, этот ажиотаж коснулся однокомнатных и двухкомнатных квартир.

На рынке 2-хкомнатных квартир следует заметить, что дисбаланс между предложением и спросом больше по сравнению с рынком 1-комнатных квартир.

В отличие от секторов 1- и 2-комнатных квартир, сектор многокомнатных квартир за последние два года претерпевал значительные колебания как по спросу, так и по предложению. В 2000 году, когда наблюдалось значительное падение цен на многокомнатные квартиры, спрос на них резко возрос, что объясняется вполне понятными причинами: покупатели решили приобрести более просторное жильё за меньшую цену. Однако в дальнейшем продавцы, оценив сложившуюся ситуацию, стали повышать цены и рынок стабилизировался.

Рассматривая рынок 4-комнатных квартир, можно заметить, что за анализируемый период спрос оставался практически на одном уровне, в то время как предложение постоянно колебалось по синусоиде.

За последние два года, несмотря на различное поведение спроса и предложения в различных секторах рынка жилья, общей тенденцией является активизация рынка практически во всех секторах к концу года при незначительном ослаблении активности в летнее время года. Также следует отметить небольшое, но достаточно стойкое возрастание спроса и снижение предложения, что, конечно же, повлечёт за собой увеличение цен практически во всех секторах жилищного рынка.

Сегодня люди стремятся обеспечить себя жильём в столице, несмотря даже на завышенные цены, что вполне объяснимо: каждый хочет иметь под собой твердую почву, а, как известно, недвижимость в наше время таковой и является. Покупатели уверены, что в ближайшее время ситуация в экономике мало изменится и ожидать лучшего не приходится, а квартиру в самом центре государства всегда можно продать. Тем более, что уже давно наблюдается отток населения из периферии в центр.

Далее рассмотрим сложившуюся ситуацию по ценам на рынке жилья в городе Минске.

2. ЦЕНЫ

Минск – один из крупнейших городов Восточной Европы. Законодательно правовая база маклерской деятельности близка к российской. Рынок недвижи­мости формировалась поэтапно, и с наступлением нового тысячелетия вступил в фазу ста­бильного развития. Состояние рынка недвижимости в РБ лучше, чем в других странах СНГ.

В годы II мировой войны все города РБ полностью были окку­пированы немцами. При их освобождении, в результате бомбёжек фактически весь жилой фонд был разрушен, за исключением отдельных домов. Поэтому до 80% жилищного фонда – дома послевоенной постройки.

В Минске менее чем в других столицах СНГ заметен резонанс (диапазон) отклонения цен с понятием «Центр города – окраина». Агентства недвижимо­сти работают преимущественно на вторичном рынке жилья. Продажа квартир в новостройках через частные и «левые» посреднические фирмы ограничена и строго регулируется государством, что является совершенно правильным.

Минск разделён на 9 административно – территориальных районов. Как и во всех других городах и столицах СНГ высокие цены на квартиры в «сталин­ских» кирпичных домах и в новостройках улучшенной планировки, а низкие – в «хрущёвках».

Диапазон цен на 1 апреля 2002 г. на продаваемые квартиры в зависимости от района пред­ставлен в табл. 1.

Диапазон цен на продаваемые квартиры за 1 кв. м в зависимости от района представлен в табл.2.

Анализ данных в выше приведенных таблицах показывает, что в настоящее время цены на рынке жилья широко варьируют. Наиболее дешёвыми являются однокомнатные квартиры (из расчёта средней цены за 1 кв. м), хотя существуют исключения: в новых домах, которые относятся к разряду элитных цены на такие квартиры могут превышать цены на двух-, трёхкомнатные квартиры в более старых домах; районах, расположенных рядом с крупными промышленными предприятиями.

Анализ цен на двух- и трёхкомнатные квартиры показал, что их средняя цена на рынке жилья незначительно отличается (средняя стоимость 1 кв. м составляет соответственно 536 и 556$).

В тоже время следует отметить то обстоятельство, что на рынке четырёх- и многокомнатных квартир сложились более низкие цены за 1 кв. метр по сравнению с двух- и трёхкомнатным жильём. Это объясняется тем, что государство ввело повышенную оплату за «лишние» неиспользуемые метры, в результате чего повысилась квартирная плата. У определённого слоя населения, имеющего квартиры большой площади, не хватает средств, чтобы заплатить за такую квартиру, что вынуждает их разменивать свои квартиры на жильё с меньшей площадью.

Вот что происходит с жилищно-коммунальными услугами.

В марте текущего года в РБ в очередной раз увеличились тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения. Особенно заметно возросла квартплата (плата за техобслуживание, если квартира приватизирована) – на 43,8% (с 22,43 до 32,2 рубля за квадратный метр общей площади). Это при том, что она уже в феврале повышалась на 82,2%. На 20% увеличилась стоимость отопления (в Минске тариф вырос со 170,5 до 204,7 рубля за квадратный метр общей площади). На столько же подорожала горячая вода (с 6269,9 по 7523,9 рубля за одну гигакалорию тепловой энергии, идущей на подогрев воды).

В целом же с начала года квартплата увеличилась в 2,74 раза. Для сравнения: за весь 2001 год рост составил всего 38,5%. Отопление подорожало на 38,3%, горячая вода – на 38,2%, электроэнергия - на 25%, холодная вода и канализация – на 12,2%, вывоз и обезвреживание отходов – на 9%, газ – на 7,1%, плата за пользование радиоточкой возросла на 10,3%, лифтом – на 9%.

3. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ДОСТУПНОСТИ КВАРТИР

Под оперативной оценкой доступности понимается то, на сколько быстро работники различных социальных групп могут позволить себе приобрести квартиру разных сегментов рынка жилья. Для этого сначала рассмотрим сред­немесячную заработную плату работников различных отраслей народного хо­зяйства (рис. 10).


Как видно из рис. 10 на сегодняшний день к наиболее высокооплачиваемым работникам отно­сятся банковский персонал. Значительно меньше доходы у пред­ставителей других отраслей национальной экономики. Самую низкую заработную плату имеют работники сельского хозяйства.

Для того чтобы определить, сколько времени потребуется среднестатистическому гражданину с учётом получаемой им среднемесячной заработной платы, приведем статистические данные о распределении его доходов и сбережений. Эти данные представлены на рис. 11.

Чтобы узнать, сколько лет понадобится работникам различных отраслей народного хозяйства с уровнем их заработной платы на 1 января 2002 года, чтобы купить квартиру разных секторов рынка жилья в городе Минске надо рассчитать удельный вес накоплений и сбережений от уровня заработной платы для работников в зависимости от отрасли (табл. 3).

Исходя из данной таблицы, можно рассчитать, сколько же лет понадобится гражданину Республики Беларусь, живущему «от зарплаты до зарплаты», чтобы накопить на покупку квартиры того или иного размера.

Сколько лет понадобится откладывать деньги работникам различных отраслей народного хозяйства исходя из среднестатистической нормы накопления видно из следующей таблицы.

Очевидно, что наиболее реальные возможности покупки квартиры есть, конечно же, у работников банковской сферы. Увы, но работникам других сфер деятельности при неизменном уровне заработной платы придётся копить на квартиру практически всю жизнь, ещё и детям «достанется».

Такое будущее, безусловно, не радует. И при условии сохранения таких же темпов развития нашей страны, даже при небольшом их росте к концу следующего десятилетия, как обещают, народ ненамного приблизится к осуществлению своей мечты о красивом, удобном и комфортабельном жилье.

Однако следует учесть, что данный прогноз делался на основе среднестатистических данных. А как известно, ситуация в экономике такова, что не все получают одинаковые зарплаты и в одинаковой мере откладывают определённую её часть в виде сбережений даже в одной и той же сфере деятельности.

Интересно, какую же заработную плату должен получать гражданин РБ, чтобы с данным уровнем накопления в стране (14,3%) купить себе квартиру через определённый срок. В табл. 5 довольно ясно прослеживается ответ на этот вопрос.

Исходя из анализа данной таблицы, можно сказать, что с достигнутым средним уровнем заработной платы в 100 долларов и стандартной нормы накопления жить в самой дешевой однокомнатной квартире стоимостью в 9500 долларов гражданин РБ сможет не раньше, чем через 55 лет. И даже с учетом того, что по мнению специалистов на руках у населения в среднем по 2000 долларов, то и в этом случае этот срок не сильно сокращается – до 43 лет. Так, что правительству необходимо серьезно задуматься над тем, как увеличить среднюю заработную плату не до 125 долларов, а как минимум до 300. Напомним, что согласно программе социально-экономического развития республики до 2005 г. к концу 2002 года среднемесячная заработная плата в стране должна достигнуть уровня в 125 долларов, к концу 2003 – 160 долларов, 2004 – 200 долларов, а к 2005 – 250 долларов.

А поскольку сегодня средняя зарплата в 300 долларов кажется нереальной, лучшей мерой в такой ситуации становится создание таких условий, которые позволили бы населению самим заработать эти средства. Можно конечно и создать стимулы для увеличения нормы накопления. Но это тоже упирается в увеличение зарплаты и создание благоприятных условий для приумножения денег с помощью банковского сектора. И все же в ближайшее время без возобновления льготного кредитования «среднестатистическому белорусу» будет практически невозможно обеспечить себя жильем.

Теперь сравним динамику роста цен на жилье с динамикой изменения заработной платы и курса доллара.

Как видно из рис. 10, наиболее тесно коррелируют курс доллара и цена квартиры. То есть, очевидно, что если курс доллара действительно не поднимется более чем на 20%, как это планирует правительство (в 2002 г – курс доллара не должен превысить 1800 руб. за доллар, в 2003 – 2000 руб., 2004-2005 гг. – 2100 руб.), то и цены на жилье за ближайшие несколько лет, в принципе не должны возрасти более чем на 20%. Т.е рынок недвижимости сегодня стабилизировался и он достаточно благоприятен для совершения сделок на вторичном рынке.



В ближайшее время рынок будет приобретать черты пассивности в связи с наступлением дачного сезона.

Гарантировать прогноз развития рынка в долгосрочной перспективе в нашей стране довольно сложно, так как нестабильность экономики, возможные кризисные ситуации подрывают реальность и объективность прогноза, который принимает черты абстрактности. Возможно дальнейшая интеграция с Россией, которая набирает свои темпы, зарубежные инвестиции в нашу экономику сделают более благоприятной обстановку для развития рынка недвижимости.

Команда SIFE-БГТУ Руководитель проекта Член Европейского общества недвижимости, кандидат экономических наук, доцент Николай Синяк Материал подготовлен при информационной поддержке АН «Центростиль».

03.06.2002

просмотров: сегодня 5, за последние 7 дней 30, за месяц 198

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2002