Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Оценочная деятельность Беларуси: реальность и перспективы развития

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Оценочная деятельность Беларуси: реальность и перспективы развития

Вопросы оценки недвижимости в нашей стране с каждым днем приобретают все большую актуальность. Как показывает опыт, для развития этой отрасли сделано уже немало как со стороны государственных органов, так и со стороны оценщиков. Однако много предстоит еще сделать. Мы обратились к генеральному директору РУП «Институт недвижимости и оценки» Леониду Русьянову и попросили его рассказать о накопленном в республике опыте в сфере оценки недвижимости и дальнейших перспективах развития оценочной деятельности.

- Леонид Андреевич, расскажите, пожалуйста, по каким направлениям в настоящее время работают оценщики Института недвижимости и оценки, каких результатов вы достигли, работая на этом тяжелом поприще, и что предстоит еще сделать?

- Главная положительная тенденция в оценочной деятельности – стабильный рост объема выполняемых работ (по крайней мере, в Институте недвижимости и оценки). Кроме того, положительным является включение обязательности оценки в ряд нормативных документов. Все чаще наши специалисты привлекаются для проведения работ по оценке за рубежом. Это является бесспорным признанием компетентности белорусских оценщиков.

Мы стали шире развивать систему маркетинга оценочных услуг.

Пожалуй, впервые в практике оценочной деятельности в Беларуси в нынешнем году был выполнен большой объем работ по оценке в аграрном секторе. Если раньше в основном оценивали отдельные объекты, выставляемые на продажу за долги, то в этом году оценивались сельскохозяйственные предприятия как имущественные комплексы. Опыт этой работы оказался весьма полезным и для оценщиков, и для аграриев.

Несмотря на очевидное движение вперед, определись направления, по которым мы значительно отстаем от зарубежных оценщиков, в том числе и российских. Если россияне в свой актив зачисляют совершенствование методической базы оценки, использование зарубежного опыта, стандартизацию оценочной деятельности, то все это нам можно записать в пассив. В республике пока не создана система подготовки кадров оценщиков. Мы вынуждены платить немалые деньги за подготовку своих специалистов за рубежом.

- Изменились ли подходы к оценке в методическом плане в связи с накопленным опытом оценки предприятий как имущественных комплексов?

- В практике оценочной деятельности существует несколько подходов к определению стоимости предприятия, отражающих различные концепции понятия «предприятия».

1. Оценка предприятия в качестве юридического лица, имеющего на балансе определенное имущество. Эта концепция широко применяется в нашей стране. Под стоимостью предприятия в этом случае понимается совокупная

стоимость отдельных составляющих этого имущественного комплекса.

2.Оценка предприятия как комплекса инвестиций, стоимость которого приближается к стоимости ожидаемых от него доходов (доходный подход). Данный подход наиболее распространен в мировой практике оценочной деятельности. Он также используется в нашей стране. В частности, этот подход использовался при оценке Белвеста, Белтрансгаза, а также ряда предприятий, относящихся к нефтехимической отрасли.

3.Сравнительный подход, его иногда в литературе называют рыночным. Данный подход представляет собой общий способ определения стоимости предприятия, в рамках которого используется один или несколько методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными. Этот подход также применяется для экспресс-оценки стоимости компаний.

Назову основные преимущества и недостатки подходов к оценке стоимости компаний. Итак, преимущества имущественного подхода: основывается на реально существующих активах; накоплен большой опыт такой работы у оценщиков; допускается меньше субъективизма в оценке; особенно пригоден для некоторых видов компаний.

Недостатки: статичен, не учитывает перспективы развития бизнеса; недостаточно используется финансовый и экономический анализ деятельности предприятия в целом (отрасли, бизнеса) и перспективы дальнейшего развития; нередко приводит к искажению реальной стоимости, за которую можно было бы продать данный объект.

Преимущества доходного подхода: единственный метод, который учитывает будущие ожидания; учитывает рыночный аспект с помощью дисконтирования будущих денежных потоков; учитывает экономическое устаревание; основывается на глубоком изучении и анализе финансового и экономического состояния оцениваемого объекта и отрасли.

Недостатки: большая трудоемкость и сложность; носит вероятностный характер; много привносится субъективизма со стороны оценщика; большая вероятность ошибки в прогнозе развития ситуации с учетом специфики развития нашей экономики. Имеется в виду, что для стран с развивающейся экономикой этот метод можно применять с определенной долей риска.

Преимущества рыночного или сравнительного подхода: полностью рыночный метод; отражает реальное состояние рынка; отражает практику продаж; оценка, выполненная с использованием данного метода, наиболее весома в переговорном процессе с потенциальными зарубежными инвесторами.

Недостатки: труднодоступная информация; необходим целый ряд поправок; не учитывает будущие ожидания; информация о реальных продажах нередко искажает (не отражает) действительно рыночную стоимость объектов недвижимости. Основные причины – неразвитость рынка, недостаток притока инвестиций в экономику страны и, как следствие, ограниченный спрос. Этот перечень причин является далеко не исчерпывающим.

- Как Вы оцениваете перспективы развития оценочной деятельности в нашей стране?

Перспективы, на мой взгляд, зависят от многих обстоятельств, главными из которых являются следующие: создание необходимой правовой базы оценочной деятельности и мер по регулированию этой деятельности.

В связи с этим мы, оценщики, очень рассчитываем, что новый состав Палаты представителей Национального собрания примет Закон «Об оценке стоимости объектов гражданских прав», который разрабатывался и рассматривался предыдущим составом Палаты представителей и был принят в первом чтении. Кроме Закона, как основополагающего документа, необходимо провести большую работу по упорядочению регулирования деятельности оценщиков. Прямое регулирование какой-либо деятельности со стороны государства всегда вызывает негативную реакцию предпринимательских кругов. В целом их позиция понятна, и ей, по большому счету, нечего противопоставить.

Но давайте посмотрим, кто сегодня работает на рынке оказания оценочных услуг? Ответ простой – все, кому не лень! Что из этого следует? На этот вопрос ответ также напрашивается сам по себе… Посмотрим на опыт России. Вначале у них было все то же самое, что и у нас. Затем прошел процесс очень сильного влияния со стороны государства на оценочную деятельность. Достаточно сказать, что сегодня еще действует лицензирование этой деятельности и отменять его собираются только через год. У них сегодня действует полный набор средств регулирования оценочной деятельности. Кроме лицензирования, вводится сертификация, аттестация. Только пройдя этот путь, можно будет вполне обоснованно ставить вопрос о передаче функций государства негосударственным, общественным, некоммерческим организациям.

К тому времени необходимо создать действительно серьезные общественные организации оценщиков. Главное условие деятельности таких организаций – авторитет и доверие как со стороны профессиональных оценщиков, так и органов государственного управления.

Стандартизация и совершенствование методической и научной базы. Эту тему нет смысла комментировать, она очевидна.

Подготовка кадров для оценочной деятельности. Это одна из самых больных тем. Выход из сложившейся ситуации мы видим в доведении специалистов, окончивших экономические и технические ВУЗы по системе переподготовки и повышения квалификации кадров. Все этим проблемы не могут быть решены без серьезного внимания со стороны государства.

В заключение, пользуясь предоставленной возможностью, хочу пригласить всех оценщиков поучаствовать в работе международной научно-практической конференции «Экономика, оценка и управление недвижимостью», которая состоится 1-3 декабря 2004 года на базе Белорусского государственного технологического университета. Организаторами конференции, кроме университета, выступают Минэкономики, Национальное кадастровое агентство и Институт недвижимости и оценки. Подтвердили свое участие в конференции представители Австрии, Германии, Италии, Литвы, Польши и др.

Беседовала Елена МАСЛОВСКАЯ

15.11.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 10, за месяц 60

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2004