Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Нюансы сделок с коммерческой недвижимостью

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Нюансы сделок с коммерческой недвижимостью

В отличие от сделок с квартирами, где юридические тонкости уже достаточно отработаны, при совершении сделок с нежилой недвижимостью все далеко не так просто, как может показаться на первый взгляд. Есть масса юридических тонкостей, о которых стороны сделки могут и не подозревать. Чтобы прояснить ситуацию, мы обратились к начальнику Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица" Юрию Попову. И вот что он нам пояснил.

Юридические сложности при совершении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости обусловлены не только разнообразием организационно-правовых форм собственников (ЗАО, ОАО, ИП, физические лица) отчуждаемых объектов, но и рядом новшеств, связанных с началом реализации норм Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним". Для оформления сделки еще недостаточно иметь в порядке все правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или мены, договор строительства, решение суда и т.д.), а также регистрационное удостоверение на объект, техпаспорт, который бы соответствовал текущему состоянию отчуждаемого недвижимого имущества. Необходимо еще подтверждение юридической правоспособности продавца. Этим подтверждением считается правильно оформленное решение уполномоченного на то органа, то есть согласно уставу юридического лица. Например, если это общество с ограниченной ответственностью, то решение об отчуждении объекта должно приниматься учредителями, если унитарное предприятие – то собственником. В этом решении должно быть указано, кто уполномочен подписывать договор купли-продажи от собственника. С физическими лицами – попроще.

Кроме того, согласно постановлению правительства, которое было принято в начале прошлого года, нужно получить "отказное" письмо администрации района, что она отказывается от покупки данного объекта за сумму, указанную продавцом. Как выясняется, об этой норме знают специалисты, специализирующиеся на оказании услуг при совершении сделок с коммерческой недвижимостью, но не сами потенциальные продавцы объектов. Причем, если в письме к администрации продавец указал сумму, например, в 1 рубль, и администрация отказалась, то в последующем продать объект дешевле – за 99 копеек - уже нельзя. Такая сделка будет признана ничтожной. Дороже продать можно. Если же отчуждаемый объект является долевой собственностью, то необходимо сначала получить "отказное" письмо от сособственника, а уже затем от администрации района. При этом первоочередное право покупки части долевой собственности принадлежит сособственнику объекта.

Здесь есть один нюанс. Если мы имеем офисное здание, в котором 100 помещений, и каждое помещение зарегистрировано как отдельный объект недвижимости и они находятся в собственности разных субъектов, то такая собственность не считается долевой. В этом случае владелец отдельного офиса имеет право продать его без получения отказного письма от владельцев других помещений. Отказное письмо нужно только от администрации района.

Чаще всего администрация района отказывается от покупки, если, конечно, объект не продается по бросовой цене или если он не представляет культурно-историческую ценность. Кстати, при продаже объекта историко-культурного наследия нужно согласование с Департаментом по охране памятников. Без этого согласования сделка может быть признана ничтожной.

Многие юридические лица из числа потенциальных покупателей высказывают опасения, что пока договор купли-продажи будет регистрироваться в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру, продавец может успеть еще кому-нибудь продать объект. На эти опасения напрасны. Во-первых, если договор купли-продажи подписан, то в случае возникновения проблемы можно обратиться в Хозяйственный суд. А, во- вторых, на время регистрации сделки, которая, если все документы в порядке, делается в течение 7-14 дней, агентство забирает все правоустанавливающие документы на объект, техпаспорт и договор купли-продажи и устанавливает запрет на отчуждение этого объекта. Главное - сразу же после подписания договора подать документы на регистрацию сделки.

Следует также учесть, что, по новым правилам, сделка, например, купли-продажи встроенного помещения не может быть зарегистрирована, если не зарегистрированы земельный участок с присвоением кадастрового номера и здание. Может ли быть так, что стороны сделку заключили, подали документы на регистрацию, а агентство отказывает в регистрации, поскольку не зарегистрирован участок? Во-первых, чтобы этого не произошло, нужно обратиться за помощью к специалистам, специализирующимся на сделках с коммерческой недвижимостью. А, во-вторых, по действующим правилам собственник перед подписанием договора купли-продажи, чтобы не было никаких сомнений, должен получить справку об отсутствии обременений по данному объекту. Справку выдает опять же агентство по госрегистрации. И если объект не прошел все стадии регистрации, то, естественно, справку такую не выдадут.

Под обременением следует понимать ранее заключенный договор купли-продажи, договор о залоге, если ранее был взят кредит под залог продаваемого объекта. Обременением считается ранее заключенный договор аренды отчуждаемого объекта. Если это имеет место, то в договоре купли-продажи желательно, чтобы было указано, когда будет освобожден объект. Обычно при заключении договора аренды арендодатель обязуется в определенный срок (чаще всего за три месяца до сделки) уведомить арендатора о необходимости расторжения договора и освобождения помещения.

Итак, справка об отсутствии обременений есть, "отказное" письмо или письма – тоже, с договором и другими документами все в порядке - сделка зарегистрирована. Покупатель может быть спокойным.

А если речь идет о продаже "незавершенки"? Чтобы продать такой объект, его нужно законсервировать – процесс достаточно сложный и дорогостоящий. Здесь тоже есть свои нюансы. Кроме выше перечисленных документов и справок, покупатель должен быть готов к переоформлению (получению) всех разрешительных документов на достройку "незавершенки".

Еще один нюанс, на который хотелось бы обратит внимание. Покупатель объекта обязан получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности перед бюджетом. Действует такая справка в течение 30 дней.

В целом же процесс подготовки документов для заключения и оформления сделки достаточно сложен. Причем, учитывая новизну законодательства, некоторые юридические вопросы находятся все еще в стадии совершенствования. Даже юристы, которые специализируются на сделках с коммерческой недвижимостью, не всегда могут ответить на тот или иной возникший внезапно вопрос. Поэтому специалистам приходится консультироваться в различных государственных органах, в том числе в судебных на предмет изучения судебных прецедентов – "не будет ли каких-то судебных исков по такому-то договору". Поэтому покупателям и продавцам лучше, конечно, обращаться к специалистам, максимально владеющим ситуацией и у которых уже есть немалый опыт работы в соответствующей сфере.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

15.11.2004

просмотров: сегодня 10, за последние 7 дней 68, за месяц 246

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2004