Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Если дом идет под снос: проблемы общие и частные

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Если дом идет под снос: проблемы общие и частные

В последнее время частные фирмы при строительстве новых объектов все чаще самостоятельно занимаются отселением жильцов из подлежащих сносу многоквартирных и индивидуальных жилых домов. Задача эта, как показывает практика, не из легких, но при грамотном подходе вполне решаема.

Сложности обусловлены не только несовершенством законодательной базы и отсутствием четких механизмов отселения, но и крайней противоречивостью интересов застройщика и отселяемых. В этой связи весьма полезным, на наш взгляд, является опыт работы минского агентства недвижимости "Твоя столица", которое вот уже около года занимается оказанием услуг фирмам-застройщикам по отселению жильцов из домов, подлежащих сносу.

По словам гендиректора агентства Владимира Давидовича, проблемы, возникающие при отселении жильцов, можно условно разделить на две группы: общие и специфические в зависимости от того, из какого объекта необходимо отселить людей – из частного или государственного жилищного фонда, или что люди хотят получить взамен – другую жилплощадь или деньги.

К одной из общих проблем следует отнести правовую безграмотность граждан и их психологическое неприятие решений, принимаемых властями по размещению новых объектов на месте ныне существующей жилой застройки по причине либо несоответствия новому генплану, либо морального и физического износа.

С тех пор, как Беларусь стала самостоятельным государством, сменилось уже два Жилищных кодекса, готовится к принятию третий, а люди до сих пор живут старыми мерками. Говоря другими словами, население не знает ни своих прав, ни прав фирм-застройщиков и руководствуется воспоминаниями о том, как отселяли 20 лет назад. То есть люди живут стереотипами, сформировавшимися в советские времена, когда не было ни частных застройщиков, ни частной собственности, а всем: строительством, сносом, распределением и предоставлением квартир занималось государство. Отсюда и негативное подозрительное отношение к частной фирме, которую местные власти обязывают отселять людей из сносимого дома.

Кроме того, как правило квартиры и индивидуальные дома, из которых отселяются люди, перенаселены. В них может быть прописано от 3-х до 10-ти, а иногда и более семей. Некоторые граждане в ожидании сноса с целью получения максимального количества квартир взамен утрачиваемых метров заключают фиктивные разводы и браки, но доказать их фиктивность не представляется возможным. Причем во всех случаях люди считают, что на каждую семью (включая одиноких граждан) фирма-застройщик обязана предоставить отдельную квартиру. Но это ошибочное мнение и ошибочное понимание действующего законодательства, которое вовсе не гарантирует того, что каждая семья (включая одиноких совершеннолетних граждан) получит то, что хочет.

Сложности при отселении из государственной квартиры возникают в первую очередь из-за отсутствия четкой процедуры отселения. "Но эту проблему нам удалось уже решить, во всяком случае после почти года работы система стала более-менее понятной, - пояснил Владимир Давидович. - Любопытно, что даже в Мингорсиполкоме не было до недавнего времени четкого толкования того, как должны складываться взаимоотношения между застройщиком, городом и квартиросъемщиками". Процедура следующая. Если отселение происходит на добровольных началах, то застройщик приобретает одобренную жильцами квартиру на себя – естественно квартиру, которая соответствует законодательным нормам. А до этого выбранную жилплощадь нужно согласовать с районной администрацией, которая в последующем должна стать балансодержателем квартиры.

После того, как квартира приобретается на застройщика, последний заключает с новыми жильцами договор найма по форме, предусмотренной законодательством (договор найма для частного жилищного фонда). Этот договор регистрируется в ЖЭСе по месту нахождения квартиры, после чего люди могут в нее перепрописываться. Но на этом этапе может возникнуть проблема чисто психологического характера, обусловленного недоверием граждан, как уже было отмечено выше, к частной фирме. То есть они бояться перепрописываться и заключать договор найма с застройщиком. А без перепрописки горисполком отказывается принимать жилплощадь в коммунальную собственность. Это объясняется тем, что якобы уже были случаи, когда в принятую в коммунальную собственность квартиру люди отказывались переселяться несмотря на то, что ранее дали свое согласие на переселение.

Если все же удается уговорить граждан перепрописаться, то потом квартира передается на баланс районной администрации. Последняя заключает с новыми квартиросъемщиками договор найма уже государственного жилищного фонда.

Само собой разумеется, когда застройщик приобретает квартиру на себя, он ставит ее на свой баланс, после чего обязан платить налог на недвижимость и оплачивать коммунальные услуги по тарифам, предусмотренным для юридических лиц до тех пор, пока в нее не пропишутся новые жильцы и она не будет передана в коммунальную собственность. Этот период может длиться и месяц, и полгода. Все эти затраты, естественно, включаются в стоимость квадратного метра будущего объекта, который будет построен на месте сносимого жилья.

Проблемы возникают и при подборе квартиры, которая должна быть предоставлена взамен утрачиваемой. Жилищный кодекс требует, чтобы она была не хуже "жилья типовых потребительских качеств" - то есть соответствовала санитарно-техническим нормам применительно к данному населенному пункту. Как оказалось, для Минска действуют нормы, утвержденные в 1994 году, о чем, по словам В. Давидовича, не везде знают. В нормах записано, что кухня, например, должна быть не менее 8 кв. метров, что создает определенные трудности при подборе квартиры типовых потребительских качеств. Эти трудности обусловлены ограниченным количеством недорогих квартир, которые бы соответствовали типовым нормативам и которые можно было бы купить. Ведь даже после 1994 года, когда были приняты новые нормы, в городе немалая часть типового жилья строилась с кухнями, площадь которых меньше нормируемой. Кроме того, в нормах указано, что жилая площадь должна быть не менее 9 кв. метров на человека, что также вызывает сложности при подборе вариантов – в первую очередь из-за малогабаритности комнат. К примеру, если на семью из трех человек предоставляется двухкомнатная квартира, то приходится искать такой вариант, где одна комната не менее 9 кв. метров, другая - не менее 18. В типовом жилом фонде старше 5 лет таких квартир очень мало.

При отселении из индивидуального жилого дома тоже есть специфические сложности. Особенно, когда в одном доме несколько сособственников, каждому из которых принадлежит часть дома (иногда доли бывают чуть ли не условные - по 5 кв. метров). Само собой разумеетс, взамен своей доли каждый хочет получить отдельную благоустроенную квартиру. Статья 104 Жилищного кодекса позволяет собственнику дома несколько вариантов "отселения": денежную компенсацию, благоустроенную квартиру и т.д. Вполне возможно, законодатель имел в виду собственника в единственном числе, а если собственность поделилась на несколько долей, то доли следует считать как части одного большого целого, соответственно нескольких сособственников - как одного собственника. Если следовать такому толкованию, то получаетс, что взамен дома может быть предоставлена одна квартира, равноценная по площади дому. Но поскольку в Кодексе вообще ничего не говорится о сособственниках дома, то при подборе варианта приходится искать некую золотую середину. Например тому, кто владеет большой частью дома, предоставляется отдельная квартира соответствующей площади. Владельцам более мелких долей предоставляется одна квартира на всех. В каждом конкретном случае вариант обмена, который бы удовлетворял все стороны, будет разный.

Бывает случаи, когда собственник сносимого дома (его части) или квартиры хочет получить денежную компенсацию. Здесь снова возникает проблема. Согласно Жилищному кодексу размер компенсации определяется на основе экспертного заключения. А кто должен делать экспертное заключение – не сказано. В результате может получиться, что надо заказывать оценку у нескольких экспертов (например, у Института недвижимости и оценки и у Агентства по государственной регистрации и земельному кадастру), а их результаты могут различаться процентов на 10-15. Собственник квартиры может пригласить своего эксперта – и получиться третья сумма. К примеру, квадратный метр в квартире дома 49 года постройки с деревянными перекрытиями, трещинами в стенах и т.д. оценен в 820 долл., что в полтора раза как минимум превышает цену, по которой сегодня можно продать такую жилплощадь. Если не удается договориться, то приходится обращаться в суд. Последний и решает, какую оценку принять за основу.

Еще одна общая проблема – сколько вариантов квартир для отселения, которые соответствовали бы требованиям законодательства, застройщик обязан предложить отселяемым жильцам и от скольких последние должны отказаться, чтобы появились основания для обращения в суд. Об этом нигде не сказано. "В этой связи приходится руководствоваться здравым смыслом. Само собой разумеется, нельзя ограничиться двумя вариантами. Хотя бы в пределах 10, которые не только соответствовали бы законодательству, но и требованиям самого отселяемого – то есть которые потенциально устраивающие бы обе стороны. Чтобы суд не отказал застройщику в иске, отказы переселяемого от предложенных квартир фиксируется документально. Такая технология уже отработана", - пояснил В. Давидович.

И, конечно же, самая большая проблема – психологическая, вызванная самим фактом смены места жительства. Некоторые люди достаточно легко переживают переезд в другую квартиру. А для кого-то, в первую очередь для людей пожилого возраста и особенно женщин, – это настоящая психологическая драма. Человек, может быть, и понимает, что переезд необходим, что есть решение властей, есть закон, общественная необходимость, но побороть свои эмоции не может. И здесь задача риэлтера, кроме выполнения чисто профессиональных функций, помочь жильцам преодолеть психологический барьер и убедить их в том, что их никто не собирается обманывать. Это первое. Второе – помочь найти жильцам и фирме-застройщику такое решение, которое устраивало бы обе стороны.

В целом же, решение вышеперечисленных задач под силу только слаженному управляемому коллективу, в составе которого работают высокопрофессиональные специалисты, которые умеют не только работать с клиентами, но способные решать сложные юридические вопросы.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

22.11.2004

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 11, за месяц 71

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 47/2004