Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Договор дороже денег

Договор в риэлтерской деятельности является основой основ, однако мы часто подписываем этот документ не читая, полностью полагаясь на добросовестность и компетентность фирмы и, как правило, не ошибаемся. Но бывают и исключения. Для того чтобы оградить себя от них, имеет смысл внимательно ознакомиться с текстом Договора до его подписания. Не стоит создавать себе проблему там, где ее можно предупредить.

Рассмотрим Договор на оказание риэлтерских услуг и его отдельные положения, чтобы в будущем обезопасить себя и свои сбережения.

Все на свете делается по договоренности сторон, и риэлтерская деятельность не составляет исключения. Риэлтеры готовы выполнить Ваше поручение за определенную сумму средств, и поэтому Договор с риэлтерской фирмой называется Договором возмездного оказания риэлтерских услуг. Соглашаясь подписать Договор об оказании возмездных услуг, Вы берете на себя обязанности их оплатить. Риэлтерская фирма оказывает, как правило, комплекс услуг. Это не только купля-продажа, но и поиск подходящего варианта, и реклама в средствах массовой информации, и привлечение независимого оценщика, и многое другое, так или иначе связанное с квартирой. Для наглядности рассмотрим Договор по разделам и разберемся с каждым в отдельности.

В первом разделе Договора определяются его участники (или стороны). Они должны быть однозначно идентифицированы, то есть иметь явные отличия от других лиц. Заказчик идентифицируется в Договоре не только по фамилии, имени и отчеству, но и по своим паспортным данным (при необходимости вплоть до даты выдачи паспорта и указания органа, выдавшего паспорт). В качестве Исполнителя от лица фирмы без доверенности и в соответствии с Уставом может выступать ее руководитель. Остальные лица, вписанные в Договор, могут действовать только на основании доверенности от лица фирмы, составленной в свободной форме, но скрепленной печатью фирмы и дающей право на совершение этих действий. Обычно по доверенности работают частные предприниматели и агенты. В такой ситуации стоит обратить внимание на срок действия доверенности. В крайнем случае, это право может быть делегировано сотруднику риэлтерской фирмы на основании приказа по фирме. Но в любом случае основание для возникновения права на заключение Договора от лица фирмы должно быть прописано в Договоре полностью и подробно. Договор, заключенный с лицом, не имеющим на то официальных полномочий, признается судом ничтожным, а доказать обратное очень сложно. В этой же части Договора определяется круг действующих лиц, именуемых в дальнейшем как Исполнитель и Заказчик. Если для исполнения Договора требуются другие участники рынка недвижимости, то они тоже прописываются в первой части.

С фирмами, использующими длинные и сложные схемы обмена, имеет смысл первоначально заключать общий Договор на предоставление всего комплекса услуг, а затем, по мере необходимости, отдельные Договоры на каждую услугу. При этом Договоры на предоставление отдельных услуг в рамках общего Договора должны являться составной частью этого общего Договора и без него считаться недействительными. Бывают случаи, когда клиенту обрисовывается общая схема действий с недвижимостью, но Договор предлагают заключить только на одну его часть. В подобной ситуации никакой суд не примет к рассмотрению Ваши устные договоренности, а будет основываться на фактическом Договоре, заключенном с фирмой, и доказать дальнейшие намерения будет сложно.

Следующим разделом является предмет заключаемого Договора. Он описывает заказываемую и предоставляемую услуги. Эта часть Договора является наиболее значимой, так как отражает суть предоставляемой услуги. Пункт “Предмет Договора” может состоять из нескольких подпунктов, отражающих, как правило, этапы выполнения заказываемой услуги. Формулировкам этого пункта уделите особое, Заказчику необходимо обязать фирму найти удовлетворяющую Вашим требованиям квартиру. Для этого Вам придется обстоятельно ее описать, если Вы не хотите иметь неприятностей в дальнейшем. Обычно в риэлтерских фирмах существуют типовые предложения к Договорам (требования к квартире), которые необходимо заполнить. Возможно, что поиском квартиры будет заниматься совсем другой человек, нежели тот, который подписывает с Вами Договор или беседует. Поэтому описывайте свои желания не торопясь и подробно, в расчете на то, что у человека, их читающего, не должно возникнуть дополнительных вопросов.

Следующий раздел обычно называется “Права и обязанности сторон”. Часть фирм в своих Договорах разделяют его на два раздела: “Права и обязанности Исполнителя” и “Права и обязанности Заказчика”. Исполнитель должен взять на себя обязательства исполнить все функции в точном соответствии с условиями и сроками Договора. Заказчик же в свою очередь обязан предоставить Исполнителю достоверную информацию о себе и предмете Договора. Как правило, на период действия Договора Заказчик передает в фирму оригиналы документов на право собственности и другие документы, необходимые для полноценной работы с жилым фондом. Делается это не ради ускорения процесса исполнения условий Договора, а для того, чтобы на время его действия Заказчик не имел возможности заключить аналогичный Договор с другой фирмой. Это не совсем корректный ход по отношению к Заказчику, но действующее законодательство не дает возможности риэлтерским фирмам оградить себя от недобросовестных клиентов (а такие иногда встречаются).

Отдельно хотелось бы оговорить вопрос возмещения затрат фирмы, понесенных в связи с исполнением Договора. Любая фирма несет определенные убытки, работая над исполнением условий Договора с Заказчиком, и в случае его полного исполнения возмещает их из получаемого от Заказчика вознаграждения. Но если Заказчик необоснованно отказывается от выполнения условий уже заключенного Договора, то он должен быть готов возместить фирме все понесенные ей убытки. Как правило, в риэлтерском бизнесе это затраты на рекламу и размещение информации в СМИ.

Следующий раздел Договора посвящен порядку оплаты оказываемых услуг. Здесь, как правило, пунктом номер один является пункт об уплате денег Исполнителю за оказанные ему услуги в соответствии с каким-нибудь пунктом раздела “Предмет договора”. Заказчик выплачивает Исполнителю деньги за оказанные ему в полном объеме услуги только после регистрации Договора в государственных органах.

Отдельный раздел Договора посвящен срокам исполнения обязательств и условиям их исполнения. Срок исполнения желательно определить до подписания Договора, а затем внести его в текст.

Еще одним интересным разделом Договора является раздел “Ответственность сторон”, где отдельно прописаны как ответственность Исполнителя перед Заказчиком, так и ответственность Заказчика перед Исполнителем. В частности, Исполнитель обязан возместить убытки Заказчику вследствие ненадлежащего исполнения по Договору своих обязательств. В свою очередь Заказчик в случае просрочки оплаты услуг и других расходов Исполнителя должен выплатить Исполнителю пеню в размере, оговоренном в Договоре, от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Споры, возникшие по Договору, разрешаются судом в установленном законодательством порядке.

В конце Договора должны найти отражение все документы, подготовленные и исполненные в рамках заключаемого. Обычно они описываются как приложения. Каждое из этих приложений должно быть подписано обеими сторонами и скреплено печатью фирмы. Все затраты клиента оформляются приходными ордерами с указанием цели платежа.

ИСАН

17.06.2002

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 30, за месяц 167

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 24/2002