Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Проблемы и перспективы оценки государственного имущества

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Проблемы и перспективы оценки государственного имущества

Первым толчком к развитию оценочной деятельности в Республике Беларусь стала приватизация жилья, а затем начавшаяся приватизация объектов государственного имущества. В связи с этим в республике, особенно в последние годы, становится все более актуальным развитие законодательной базы в сфере оценочной деятельности и развитие рыночных подходов к оценке.

Как отметила на проходившей в Минске Международной научно-практической конференции «Экономика, оценка и управление недвижимостью» начальник управления экспертизы оценки имущества Министерства экономики Наталья Милошевич, с момента начала процессов по разгосударствлению и приватизации государственной собственности в стране прошло более 14 лет. Учитывая тот факт и о чем, собственно, свидетельствует экономическая наука и мировой опыт, рыночная экономика становится наиболее эффективной тогда, когда сокращается государственный сектор. Так, в 1991 году доля госсектора составляла более 90 % основных фондов. Поэтому поле деятельности для реформирования государственной собственности было достаточно широким.

По мнению выступающей, одно из центральных мест в реализации задач по разгосударствлению и приватизации занимает методология оценки государственного имущества. Потребность в оценке стоимости в обществе возникла давно. Однако в последний год развитие законодательной базы для оценочной деятельности стало особенно актуальным. Акционирование предприятий, отчуждение государственной собственности, поиск инвесторов для модернизации оборудования и внедрения новых технологий, по мнению начальника управления экспертизы оценки имущества, требует грамотного и взвешенного подхода к оценке государственного имущества, учета влияния стоимости земельных ресурсов, кадровых ресурсов республики.

В связи с тем, что в Беларуси в 1993 году был взят курс на социально-ориентированную рыночную экономику, оценка государственного имущества отвечает, в основном, двум критериям: рыночному, по которому реальная рыночная оценочная стоимость определяется в соответствии с уровнем сложившихся цен на внутреннем и международном уровнях, и социальному, дающему возможность белорусам участвовать в приватизации как с привлечением собственных сбережений, так и путем использования приватизационных чеков «Имущество».

Для каких же целей нужна оценка? Оценка государственного имущества, кроме самого процесса оценки, включает в себя в обязательном порядке экспертизу либо проверку правильности оценки. Для субъекта хозяйствования проблемы надлежащей оценки, подчеркнула Наталья Милошевич, начинаются в процессе его создания и формирования уставного фонда путем внесения неденежных вкладов. В процессе функционирования предприятий возникают потребности в оценке для целей купли-продажи. Весьма часто в настоящее время оценка производится и для нужд кредитования под залог. Это и понятно, поскольку для развития необходимы заемные средства. Для правильного развития субъекта хозяйствования необходим и бизнес-план, существенным элементом которого является адекватная оценка имущества предприятия и его будущих доходов.

Большим сегментом рынка оценки является оценка для целей бухгалтерского учета, в частности, для ежегодной переоценки. В силу инфляции в стране принята обязательная ежегодная переоценка основных фондов, неустановленного оборудования, незавершенного строительства, а в некоторых случаях и других активов. Чрезвычайна важна оценка для нужд приватизации.

Оценка государственного имущества может осуществляться субъектом хозяйствования самостоятельно либо с привлечением оценочной организации и регулируется Положением об оценке государственного имущества, Положением о порядке формирования уставного фонда открытого акционерного общества, созданного в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, Инструкцией по оценке рыночной стоимости предприятий, утвержденной постановлением Министерства экономики, а также Методическими рекомендациями по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее. Как отметила выступающая, в настоящее время идет работа по разработке и внесению изменений в Положение об оценке государственного имущества.

Положение по оценке стоимости объектов государственной собственности, утвержденное Минэкономики, Мингосимуществом и Минстатом от 14 мая 1996 года, действовало до июня 2001 года в старой редакции. Согласно данной редакции оценка государственного имущества основывалась на балансовой оценке с учетом переоценок, проводимых по решению правительства. В отдельных случаях (при залоге, продаже конкретному покупателю, внесении в уставный фонд иного юридического лица) остаточная стоимость основных средств и незавершенного строительства индексировалась на коэффициенты, которые ежемесячно доводились Минстатом, и коэффициент рыночного фактора. По решению комиссии в отдельных случаях внесение государственного имущества в уставный фонд иного юридического лица могло быть произведено по рыночной стоимости.

Однако постановлением Мингосимущества, Минэкономики и Минстата от 12 июня 2001 года № 24 была утверждена новая редакция Положения по оценке стоимости объектов государственной собственности, в соответствии с которым оценка государственного имущества в Беларуси при различных формах распоряжения используется в следующих случаях: при выкупе арендуемого государственного имущества; определении начальной цены предприятия для продажи на аукционе или по конкурсу; определении стоимости предприятия при его залоге; определении стоимости предприятия и другого имущественного комплекса при передаче в доверительное управление; определении рыночной стоимости предприятия при его передаче в аренду; передаче имущества в аренду и некоторых других случаях.

Подходы по оценке государственного имущества в новой редакции Положения базируются также на балансовой оценке, однако для некоторых случаев предусматривается и рыночная оценка.

В соответствии с Положением при отчуждении имущества конкретному покупателю, а также внесении имущества в виде неденежного вклада в уставный фонд иного юридического лица наряду с оценкой, произведенной индексным методом, в обязательном порядке производится их рыночная оценка. Рыночная оценка недвижимости осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее, и в расчет принимается наибольшая стоимость. Такой подход, как подчеркнула Наталья Милошевич, позволяет, с одной стороны, не нанести убытки предприятию-балансосодержателю, так как объект продается не ниже балансовой стоимости, а с другой стороны, позволяет при высокой ликвидности объекта получить дополнительный доход, так как объект может быть продан по стоимости выше, чем балансовая, то есть рыночной.

В настоящее время в связи со значительным изменением действующего законодательства по вопросам бухгалтерского учета, а также с учетом накопленного опыта в Положение об оценке госимущества вносятся изменения.

По мнению выступающей, в республике уже выработаны различные подходы к определению рыночной стоимости имущества. Оценка основана на трех широко известных подходах в различных модификациях – затратном, доходном и сравнительном. В силу слабого развития рынка исходные данные для оценки могут быть не всегда достоверны. Поэтому, чтобы установить рыночную стоимость с большей точностью, независимую оценку одного и того же объекта необходимо осуществлять различными подходами.

По мнению Натальи Милошевич, независимая оценка рыночной стоимости всех видов имущества (недвижимости, включая землю, здания и сооружения, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, предприятий в целом и т.д.), а также прав собственности, обязательств, ущерба и услуг проходит в нашей стране свое становление.

Кроме определения рыночной стоимости для случаев распоряжения государственным имуществом, в республике существует правовая база для независимой оценочной деятельности и других целей.

Рыночная оценка в Беларуси стала применяться начиная с 1995 года. Согласно Порядку проведения переоценки основных фондов предприятий, организаций и учреждений право производить переоценку стало возможным одним из двух способов: путем индексации первоначальной стоимости с использованием коэффициентов пересчета и методом прямого пересчета с использованием справок торгующих организаций, заводов-изготовителей, информации из специальных справочников, а также экспертных заключений о рыночной стоимости основных средств, подготовленных специализированной организацией. В последующие годы в проводимых переоценках сохранялся аналогичный подход. Таким образом, подчеркнула выступающая, в постановлениях правительства о переоценке основных фондов, незавершенного строительства и неустановленного оборудования, других нормативно-правовых актах указано, что производить ее можно не только, применяя индексы Министерства статистики и анализа, но и с привлечением оценщиков. Этим, в частности, в законодательстве отмечено несовершенство затратного подхода к оценке и предусмотрена возможность работы независимых оценщиков.

Необходимость применения рыночной оценки заложена также в Методических указаниях по инвентаризации имущества и финансовых обязательств Министерства финансов, где говорится, что оценка выявленных входе инвентаризации неучтенных объектов производится с учетом рыночных цен.

Расчет ущерба при наступлении страхового случая в результате аварии на транспорте также предусматривает работу независимого оценщика по оценке данного ущерба в реальных ценах. И такая работа, как отметила Наталья Милошевич, активно ведется.

В соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 16 марта 1999 года № 11 при регистрации юридических лиц в случае внесения в уставный фонд неденежного вклада требуется заключение экспертизы достоверности оценки. Согласно Инвестиционному кодексу Республики Беларусь неденежные вклады учредителей коммерческой организации с иностранными инвестициями подлежат экспертизе достоверности оценки неденежных вкладов, проводимой в порядке, определяемом законодательством Республики Беларусь. Экспертизу достоверности оценки государственного имущества, вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд, осуществляет Министерство экономики. Экспертизу достоверности оценки имущества, находящегося в государственной собственности либо в собственности юридического лица, уставный фонд которого сформирован с долей государственного имущества, и вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд иного юридического лица, в настоящее время правомочны проводить следующие организации: РУП «Институт недвижимсоти и оценки», СП ООО «Институт приватизации и менеджмета» и ЗАО «ИПМ-Консалт».

Величина уставного фонда преобразуемого в ОАО государственного предприятия определяется в соответствии с Положением о порядке формирования уставного фонда открытого акционерного общества. Оценка имущества в данном случае производится по балансу на 1-е января текущего года, в котором производится преобразование исходя из результатов инвентаризации и оценки активов и пассивов.

Для целей приватизации на предприятии создается Комиссия по преобразованию предприятия в открытое акционерное общество. Комиссия проводит также проверку полноты и правильности инвентаризации и переоценки государственного имущества, определяет стоимость государственного имущества и величину уставного фонда создаваемого открытого акционерного общества, выполняет другие работы. При этом комиссия несет ответственность за полноту инвентаризации, правильность оценки стоимости имущества и определения величины уставного фонда ОАО. На основании заключения комиссии окончательное решение о приватизации государственного объекта, а также его оценочной стоимости принимают органы государственного управления.

На этапе становления и развития рыночных отношений весьма актуальным, по мнению начальника управления экспертизы имущества, является принятие Закона «Об оценке стоимости объектов гражданских прав», который был принят Палатой представителей во втором чтении и направлен на согласование с Президентом Республики Беларусь. Однако Президентом закон не был одобрен и возвращен в адрес Национального собрания с замечаниями.

Данный законопроект призван урегулировать оценочную деятельность в Беларуси в отношении имущества как государственной формы собственности, так и частной. Он предусматривает государственное регулирование и упорядочение оценочной деятельности посредством ввода аттестации оценочных услуг на разные виды имущества. Специально уполномоченный республиканский орган государственного управления в области оценки стоимости объектов гражданских прав в соответствии с законом определяет методы оценки, осуществляет аттестацию оценщиков, контроль за соблюдением исполнителями оценки требований законодательства, ведет государственный реестр оценщиков и другие полномочия. Поэтому принятие этого Закона, по мнению выступающей, является весьма актуальным и своевременным.

Базируясь на мировом опыте оценочной деятельности, в Беларуси необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как копирование зарубежного опыта, так и создание «принципиально новых» подходов, которые не отвечают требованиям международных стандартов оценки и будут замедлять развитие рыночных отношений в нашей стране, заключила начальник управления.

Елена МАСЛОВСКАЯ

20.12.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 13, за месяц 74

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 51/2004