Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как правильно сдать или снять квартиру?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как правильно сдать или снять квартиру?

Нередко люди сдают или снимают квартиры самостоятельно. Причины тому разные. Но так как многие не знают, как правильно это сделать, то порой попадают в очень неприятные ситуации. Как все же правильно сдать или снять квартиру? Как оформить договор? Об этом мы сегодня расскажем нашим читателям.

Как правило, люди сдают свои квартиры без оформления каких-либо документов, по устной договоренности. Однако такое положение вещей в корне неверно. Гражданское законодательство требует заключения договора найма жилого помещения. И наличие такого договора обезопасит наймодателя от многих возможных неприятностей, особенно, если он сдает неприватизированную квартиру.

Существуют некоторые отличия при сдаче в наем приватизированных и неприватизированных квартир. Сдавая в наем приватизированную квартиру, ее хозяин является собственником жилья и заключает с нанимателем договор найма жилого помещения. В случае, если квартира не приватизирована, то хозяин этой квартиры как бы и не хозяин. Он сам является нанимателем и будет заключать с «квартирантом» договор поднайма. В этом договоре обязательно должен быть пункт о согласии собственника на сдачу жилья в наем (собственником может быть исполком либо ведомство). Его представитель должен расписаться в договоре и скрепить печатью. Можно уже на заключенном договоре поставить отметку, например ЖЭСа, о том, что он в курсе вашего «маленького бизнеса» и ничего против не имеет. Кроме того, хозяину надо получить еще согласие всех, кто прописан в квартире, тем самым подтвердив, что они не против сдачи жилья в наем. Именно эта бумага является основополагающей. Без этого разрешения любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. Известны случаи, когда на этом нюансе строилось мошенничество: двое прописанных разыгрывают спектакль - один сдал и уехал, а другому негде жить. Но существуют случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то и недель. И даже если незадачливый наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и нервы.
Поэтому нанимателю необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться и поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.
То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья в наем.

Договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок договора не может превышать срока договора найма жилого помещения. И еще: если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.

Если вы сами являетесь собственником квартиры, то договор тоже не будет лишним. А вдруг квартирант окажется недобросовестным? Тогда на него всегда можно подать иск в суд, что без договора сделать достаточно сложно. Да и в налоговой службе, если возникнут какие-то вопросы, будет что предъявить.

Самым главным при сдаче жилья в наем является правильное составление договора найма жилого помещения. И ни в коем случае не надо полагаться на слово вашего будущего квартиранта, даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым. Свои отношения с ними также следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом министров Республики Беларусь.

Договор найма можно расторгнуть досрочно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случаях нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора, за исключением случаев, предусмотренных статьями 38 и 39 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

К, сожалению, нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в квартиру приезжают две-три семьи. По закону наниматель имеет право вселить в квартиру независимо от согласия наймодателя только своих несовершеннолетних детей. Вселение других граждан допускается только с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

В предмете договора необходимо зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), перечислить предоставляемое в пользование имущество, определить стоимость одного месяца найма, сроки платы за пользование помещением, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п. Заранее обсудить вопросы оплаты междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п., даже если наниматель - близкий знакомый. В договоре обязательно надо указывать паспортные данные хозяина и нанимателя.

При аренде квартир нередко возникает такая ситуация: срок найма заканчивается, а наниматель не проявляет инициативу по продлению договора найма. В этом случае необходимо проверить состояние квартиры и сохранность имущества, переданного нанимателю вместе с квартирой, работоспособность электроприборов, розеток, выключателей, сантехнического оборудования и т. п. Нелишне убедиться и в том, что со стороны соседей (обязательно тех, которые живут под вашей квартирой) нет никаких претензий.

Нередко бывает, что наниматели задерживают оплату за квартиру. К примеру, подходит срок оплаты, а они начинают скрываться. После того, как квартиранта найдут, он обещает заплатить, но не сейчас, а завтра или когда будут деньги. Что же делать хозяину квартиры в данной ситуации? В данном вопросе необходимо выделить две ситуации. Первая - подошел срок оплаты, а вы несколько дней не можете найти нанимателя. Чтобы избежать подобного, необходимо в договор найма включить пункт, согласно которому наниматель обязан вас предупредить об освобождении квартиры в определенный срок (в том числе и при оставлении имущества без присмотра). Этим пунктом договора четко определено время, когда вам стоит предпринять необходимые действия по защите своей собственности. В присутствии участкового инспектора или свидетелей необходимо вскрыть квартиру. Если наниматель съехал, то разыскивать его придется через милицию, а задолженность - взыскивать через суд. Если же в квартире имеется имущество нанимателя, а срок отсутствия его достаточно большой, то, составив опись принадлежащих жильцу вещей, вам надо обратиться с заявлением в милицию о пропаже нанимателя и, после проведения милицией необходимых мероприятий, предпринять действия, о которых мы скажем ниже.

Вторая ситуация - подошел срок оплаты, а наниматель в связи с нехваткой денег обещает заплатить "завтра", "когда будут деньги". Это грубое нарушение договора найма, и вам надо выселять нанимателя. Ведь нет никакой гарантии, что такая же история не будет повторяться каждый раз, когда нужно будет вносить плату. Вам следует предупредить нанимателя-должника о предстоящем выселении в связи с неуплатой в присутствии свидетелей (соседи, знакомые, родственники) в письменной форме с указанием времени и даты выселения, обязательно под расписку. Если наниматель отказывается подписать ваше предупреждение, то его могут подписать свидетели, но обязательно сделав приписку об отказе нанимателя от подписи.

В день выселения желательно пригласить участкового или свидетелей, в присутствии которых вскрыть квартиру с оформлением акта, в котором перечислить как ущерб, нанесенный квартире и вашему имуществу, так и обнаруженные в квартире вещи нанимателя. Имущество нанимателя вы вправе также задержать до решения суда и получить впоследствии компенсацию из вырученной от продажи имущества суммы. При этом необходим документ, подтверждающий эту сумму. И обязательно смените на входной двери замки или личинки замков.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (например, дом подлежит переводу в нежилой фонд или сносу и т. п.).

Значит, досрочное "выселение" возможно только по решению суда и только в том случае, если нарушен какой-то пункт договора.

Поэтому, если вы решили сдать квартиру, оговорите в договоре условия досрочного расторжения с вашей стороны. К примеру, на случай форс-мажорных обстоятельств. Но в этом случае вам придется подобрать не только новый вариант, но оплатить переезд. Но если эти условия не включены в договор, то и выселить нанимателя досрочно без надлежащих на то причин вы не сможете.

Конечно, при заключении договора найма жилого помещения наймодателю придется исправно платить налоги государству. Вот поэтому большинство наших граждан, избегая налогообложения, сдают свое жилье по устной договоренности с нанимателями, подвергая тем самым себя неоправданному риску. Конечно, может случиться так, что вам попадутся вполне приличные «квартиранты», и никто и никогда не узнает, что вы сдаете квартиру. К тому же не секрет, что большинство наших людей сдают квартиры не с целью обогащения, а чтобы обеспечить себе пропитание, купить какое-то имущество и т.д., зачастую ухудшая свои жилищные условия – перебираются жить к родственникам, на дачу и т.д. Тем не менее, отрицательных примеров, связанных со сдачей в наем жилых помещений, более чем достаточно. К тому же, если власти вдруг прознают (скорее всего помогут в этом соседи), что вы сдаете жилье и при этом не платите налоги, вам грозит серьезный штраф.

Практика уплаты налогов от сдачи в наем жилья существует во всем мире. К слову только скажем, что с недавнего времени в России серьезно ужесточились требования к гражданам, сдающим жилье. Еще шесть лет назад российские налоговики посчитали, что собственники жилья в крупных городах, где этот бизнес особенно развит, лишают казну примерно миллиарда долларов в год. Сегодня специалисты утверждают, что только в Москве рынок сдачи жилья в наем имеет оборот примерно в 3,5 миллиарда долларов. Если получить только с этой суммы причитающиеся государству 13 процентов налога на доходы физических лиц, то казна пополнится 455 миллионами долларов. Понятно, что власти стремятся вывести эти деньги из лабиринтов теневого оборота.

В связи с этим Пленум Верховного суда РФ принял постановление от 18 ноября 2004 года (N23) «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств». Согласно постановлению россияне, сдающие квартиры и не желающие платить налог с полученного дохода, будут нести уголовную ответственность. В новом документе продекларировано, что человек, не зарегистрированный в качестве предпринимателя, сдавший квартиру в аренду и получивший от этого доход (даже в особо крупных размерах), не считается преступником. А вот то, что он не заплатил налога с дохода, уже расценивается как уголовное преступление, за которое с него могут взыскать штраф в размере от 100 до 500 тысяч рублей или даже посадить за решетку на срок до трех лет.

Елена МАСЛОВСКАЯ

31.01.2005

просмотров: сегодня 6, за последние 7 дней 130, за месяц 648

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 4/2005