Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Купить квартиру подешевле

Выбор квартиры - задача не простая. Психология основной массы покупателей недвижимости весьма любопытна. Наш человек даже при небольшом количестве средств обычно хочет получить за свои деньги самое лучшее и желательно сразу. Купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке подержанного жилья? И в том, и в другом случае аргументов «за» и «против» предостаточно. Однако самый главный из них - цена.

Как говорится, хотеть и получить - это две большие разницы. На чем же можно сыграть, будучи ограниченным в средствах, чтобы приблизить свою мечту - покупку квартиры в новостройке? Несмотря на значительный спрос на квартиры, рынок есть рынок, а значит, можно выбирать и торговаться. Снизить цену на квартиру, на которую претендентов и так предостаточно, — вряд ли возможно, но сторговать не самый ходовой товар - вполне реально.

Чтобы заплатить меньше денег за новостройку - станьте инвестором, т. е. купите квартиру на стадии котлована. Инвестиции - это определенный риск, поэтому подходить к выбору компании нужно ответственно и со знанием дела. В частности, желательно проследить историю деятельности компании на рынке, поговорить с людьми, которые уже стали обладателями квартир, построенных этой компанией. Конечно, лучше выбрать известную компанию, с хорошей репутацией на рынке. В противном случае (компания никому не известна, до этого не возвела ни одного дома, цена квартиры подозрительно низка) не исключено, что вас захотят обмануть - такое пока еще случается. При грамотном выборе фирмы-партнера вы становитесь инвестором строительства своей собственной квартиры. В качестве премии за риск - экономия 15–20% конечной стоимости квартиры.

Далее. Покупая квартиру непосредственно у застройщика или инвестора строительства, можно сэкономить 3–6% стоимости квартиры. Однако, приобретая квартиру непосредственно у застройщика, покупатель лишается профессиональных и юридических консультаций риэлтера. В этом случае для разъяснения юридических нюансов имеет смысл обращаться к юристам. Хотя, конечно, никакой юрист не обеспечит вам юридическую поддержку на все этапах покупки: от инвестирования до получения документов на право собственности. Оптимальный вариант для покупателя - покупать квартиру у компании, которая является застройщиком и риэлтером одновременно. Такая компания скорее всего продаст вам квартиру грамотно. Еще один путь получения скидки - единовременная оплата всей стоимости жилья. Она также позволяет снизить цену.

Сэкономить можно и при выборе места будущего проживания. Существенно улучшить жилищные условия позволяет покупка квартиры в удаленном от центра города районе – как известно, земля на окраине всегда дешевле, чем в центре.

Если вы нацелены на более дешевое жилье, то скорее всего перед вами не встанет выбор - «панель», «кирпич» или «монолит». В споре о дешевизне квадратного метра однозначно победит «панель». При сравнении общей стоимости квартиры в монолитном и панельном доме опять выигрывает «панель», так как в ней площади квартир порой в 1,5 раза меньше, чем в монолитных домах.

Есть еще одна возможность купить квартиру дешевле на 10% - выбрать не самый популярный этаж. Причем экономить на этажности можно не только на окраине города, но и в центре. Потому что традиционно первые три-четыре этажа всегда дешевле. И второй момент - вид из окна. Это могут быть абсолютно идентичные квартиры, но из окна одной квартиры открывается более привлекательный вид, из другой - менее. Одна квартира может быть более светлая, другая - более темная. В одном случае окна будут выходить на проезжую часть, а в другом - на парк. Если выбрать квартиру без балкона, то есть шанс снизить стоимость еще на 1,5–2 тыс. долл.

Таким образом, если вы собираетесь стать собственником квартиры в новостройке и обладаете ограниченными средствами, то придется жертвовать многим. Что вы выберете, чем вы пренебрежете - зависит от вас, ваших желаний и возможностей.

Если вы выбираете квартиру, «бывшую в употреблении», и если ограничены в деньгах, то вы должны помнить, что при выборе этой квартиры существует также ряд факторов, способных повлиять на ее стоимость.

Первый фактор, от которого зависит цена квартиры на вторичном рынке, - район. Каждый покупатель сам определяет критерии, по которым он выбирает наиболее подходящий район: от экологии до соседей. Однако есть некий универсальный критерий, играющий важную роль в современном обществе, - престижность. Традиционно престижными и соответственно самыми дорогими районами в Минске считаются Центр (причем в последнее время «тихий»), Восток, и Северо-Восток. И наоборот: менее престижными и дешевыми признаны Юго-Восток и Юг.

Второй фактор - экология. Что же интересует покупателя с позиции экологической привлекательности района? Прежде всего, загрязнение воздуха и воды, расположение транспортных зон, промзон и свалок, близость леса и водоемов, характеристика почв, уровень радиоактивности и пр.

В Минске зона повышенного загрязнения воздушного бассейна формируется в юго-восточной (Заводской район) и центральной частях города, где сосредоточены такие крупные промышленные предприятия, как тракторный и автомобильный заводы, ТЭЦ-2, ТЭЦ-3. Преобладание ветров западной четверти и общий наклон местности к юго-востоку обуславливают к тому же перенос сюда загрязняющих веществ со всей территории города. Это оказывает непосредственное влияние на формирование цен на жилье в этих районах. Так, например, средняя цена квадратного метра квартир в районе улицы Ангарской, Дражне, Шабанах, районе пр-та Партизанского (ул. Кошевого, Щербакова, Стахановская, Буденного) одна из самых низких в городе и колеблется в пределах от 600 до 660 долл. за кв. метр. В то время как в наиболее благоприятной с экологической точки зрения восточной и северо-восточной частях города (Центральный и Советский районы) цена квадратного метра составляет порядка 700-720 долл.

Следующий фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, - ее состояние. На самой низкой ступеньке - квартиры неухоженные, не знавшие ремонта с момента постройки дома. Выбор подобной квартиры дает возможность серьезно снизить цену и сэкономить средства на ремонт, включающий перестилание полов, полную смену сантехники и т. д.

На высшей ценовой ступени - квартиры в престижных домах со «свежим» ремонтом и встроенной техникой. Однако евроремонт и слишком высокая цена - препятствие для быстрой продажи такой квартиры. Сегодня люди, покупая квартиру, либо обходятся косметическим ремонтом, либо серьезно переделывают квартиру по своему вкусу.

На стоимость квартиры влияет планировка, высота потолков, размер кухни, наличие дополнительных помещений в квартире, балкона, телефона, выделенной линии интернета.

Стоимость квартиры может быть существенно снижена, если документы на нее не в порядке. Например, были какие-либо нарушения при оформлении в собственность, при прописке и выписке прежних жильцов. Или в квартире проведена перепланировка, которая не была утверждена официально. Если вы готовы купить такую квартиру, то нужно знать - официальное утверждение перепланировки зависит от степени изменений, произведенных в квартире. Кроме того, отнимает много времени и сил, поэтому за свой риск вы вправе требовать снижения цены квартиры на адекватную сумму. В любом случае - состояние документов на квартиру значительно более важный аспект, чем состояние самой квартиры.

Еще фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, - выставлена она на продажу «свободной» или нет (имеется в виду отсутствие прописанных в квартире жильцов). Как правило, покупатели готовы платить чуть больше за то, чтобы не быть связанными ожиданием подбора удобных вариантов для всех членов цепочки. Напротив, желая скорее продать квартиру, задействованную в сложной цепочке операций, владелец снижает цену на свою недвижимость. Если в целях экономии вы готовы ждать — этот вариант позволит снизить цену.

Следующим фактором, влияющим на стоимость квартиры, является расположение дома в выбранном районе. Для покупателя важны близость метро или удобство транспортных развязок и степень загруженности магистралей. Чем ближе от дома расположено метро, тем выше будет цена квартиры при прочих равных условиях. Если на дорогу до метро придется тратить много времени и сил - то это обязательно должно снизить стоимость выбранной квартиры.

Близость зон отдыха, леса, парка, водоема повышает стоимость жилья. Напротив, соседство с действующим предприятием, близость шумной или загруженной автотранспортом магистрали снижают цену квартиры.

Развитая инфраструктура, наличие детских садов, школ, поликлиник, спортивных центров, магазинов, предприятий бытового обслуживания и мест развлечений делает жизнь более удобной и, как следствие, повышает стоимость недвижимости в прилегающих микрорайонах. Однако сегодня практически ни в одном районе города нет недостатка в магазинах, школах и детских садах. Возможно, исключением является тихий центр, где найти «обычный» продуктовый магазин уже становится проблемой, но это беда скорее коренных жителей, чем тех, кто собирается купить там квартиру.

Большое влияние на цену квартиры оказывает качество дома. Это материал, из которого возведен дом, время постройки, серия и пр. К наиболее дорогим относятся сталинские дома, кирпичные и монолитные, современные серии панельных домов в обжитых районах. Самыми дешевыми считаются панельные здания массовых серий, возведенные в 60–70-е годы. Цена квартиры может быть выше, если в доме был проведен капитальный ремонт и заменены коммуникации.

Есть и еще один фактор. На стоимость квартиры, безусловно, повлияет состояние подъезда, лифта, наличие домофона. Присутствие консьержки или охраны еще более повысит рейтинг подъезда. Состояние подъезда - своего рода отражение людей, населяющих этот подъезд, т. е. ваших потенциальных соседей. Уют и чистота в подъезде зависят от их умения и желания жить достойно. Особенное внимание на окружение и соседей обращают люди семейные, переезжающие в свою новую квартиру с детьми.

Что касается «хрущевок», то они всегда пользовались спросом у людей, ограниченных в средствах на покупку квартиры. Сегодня к пятиэтажкам стали проявлять интерес и люди, рассчитывающие купить квартиру в доме, идущем в ближайшее время под снос, чтобы впоследствии улучшить свои жилищные условия.

Немаловажно, на каком этаже находится квартира. Традиционно на крайних этажах жилье дешевле. Если в современных домах последний этаж может быть «плюсом» и увеличивать стоимость квартиры благодаря прекрасному виду из окон, то в старых домах квартира под крышей чревата протечками, а в домах без лифта высокий этаж является еще и не очень удобным для проживания пожилых людей.

Квартиры на первом этаже также не пользуются спросом, поэтому их стоимость ниже, чем у аналогичных на верхних этажах. Отсутствие лифта, балкона, телефона, горячей воды, окна, выходящие на шумную улицу, сидячая ванна, маленькая кухня, низкие потолки тоже снижают стоимость квартиры.

В конце разговора позволим себе напомнить вам о таком немаловажном принципе восточного базара, как «торг всегда уместен». И ни один покупатель квартиры не имеет права забыть об этом. Как грамотно торговаться? Когда это уместно?
В большинстве случаев торговаться нужно обязательно, говорят риэлтеры. Если покупатель прямой (т. е. покупает квартиру сразу, не дожидаясь, пока продастся его жилплощадь), то это вообще идеальный вариант для торговли. Большинство продавцов знают, с какими сложностями сопряжена продажа квартиры в цепочке сделок. Поэтому за прямого покупателя ухватится почти любой продавец, а значит, обязательно пойдет на уступки. Но и в других случаях есть способы для того, чтобы торг прошел успешно.

Есть и другие, но не менее действенные способы торговли, а именно аргументированное снижение цены на квартиру, исходя из ее качеств. Но для того чтобы торговаться, надо очень хорошо понимать, насколько это уместно в каждом конкретном случае и в каких пределах следует вести торг. Также необходимо очень твердо знать все существующие предложения данного района и представлять общую ценовую ситуацию в том районе, где вы хотите купить квартиру.

Сегодня положение на рынке дает основания говорить о продолжении роста цен на все виды недвижимости. А это значит, что снизить стоимость отдельно взятой квартиры могут только ее невысокие качества. Поэтому каждому покупателю приходится решать свою персональную задачу со многими неизвестными в зависимости от своих возможностей, вкусов и приоритетов. Одно остается фактом на рынке недвижимости сегодня - каждая квартира рано или поздно находит своего покупателя.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

07.02.2005

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 21, за месяц 75

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 5/2005