Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Купля - продажа

Из-за высокой стоимости жилья, особенно в Минске, сегодня только небольшой процент граждан имеют возможность приобрести квартиру, оплатив сразу ее полную стоимость. Тем не менее договор купли-продажи жилого помещения является самой распространенной сделкой, направленной на приобретение (отчуждение) жилья.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон он может быть удостоверен нотариально. Он подлежит обязательной государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БРТИ). Переход права собственности на недвижимость происходит в момент государственной регистрации сделки; договор, не прошедший госрегистрацию, считается незаключенным и не порождает юридических последствий. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Расчеты между сторонами могут производиться как при подписании договора, так и после его регистрации (это обговаривается в самом договоре). Для договора купли-продажи обязательным условием является составление передаточного акта или иного документа о передаче, который подтверждает исполнение сторонами своих обязательств. Обычно он составляется в момент передачи квартиры (ключей, платежных книжек) новому собственнику. Этот документ будет необходим впоследствии, при повторной передаче собственности.

Согласно ст. 525 ГК РБ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Договор должен содержать следующие сведения: адрес жилого помещения; его площадь; благоустроенность и другие показатели, которые собственник подтверждает справкой из БТИ. Предметом договора может выступать как изолированное жилое помещение, так и его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

При отсутствии в договоре конкретных данных, позволяющих идентифицировать жилое помещение, договор не может считаться заключенным. Договор также не считается заключенным, если в нем не указана согласованная между сторонами цена помещения.

Заключая договор купли-продажи квартиры, необходимо указывать в нем реальную сумму сделки. Только это может служить гарантией возврата денег при расторжении договора, поскольку какую бы сумму вы не уплатили при покупке квартиры, безусловно, возвращена вам будет только сумма, указанная в договоре. Все прочие документы, которые вы пожелаете предъявить суду (расписки, документы о штрафных санкциях за расторжение договора и т.п.) являются только косвенными доказательствами и могут быть судом не приняты во внимание.

В договоре также должны быть указаны лица, которые проживают в продаваемом жилом помещении и сохраняют право пользования жильем после его продажи. Речь идет о членах семьи и бывших членах семьи собственника, которые фактически проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире. Более того, бывший член вашей семьи, не будучи прописан в вашей квартире, может доказать в судебном порядке, что данная квартира является его постоянным местом жительства. В этом случае его выселение также невозможно.

Как произвести взаиморасчеты

Риэлтерскими компаниями г. Минска давно отработана схема заключения договора купли-продажи квартир.

Для покупателя особенно важно, чтобы приобретаемая им квартира была юридически чистой. Проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно очень тяжело, поэтому мы рекомендуем вам обращаться к профессионалам в солидные риэлтерские компании, не один год успешно проработавшие на рынке недвижимости. Кроме того, для покупателя важно своевременно получить документы о собственности.

Для продавца главное требование - это безопасное получение денег за проданную квартиру.

Предположим, что все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Агентство недвижимости поможет произвести взаиморасчеты и по вашему желанию организует их через поверенного, вексель, банковский счет, депозитарную ячейку и другие законные формы взаиморасчетов.

После этого предстоит нотариально (по вашему желанию) заверить договор купли-продажи и зарегистрировать в органе по государственной регистрации и земельному кадастру. Всю организацию этого дела берет на себя тоже агентство недвижимости. Вам необходимо только вовремя прийти и поставить свою подпись.

Комната в коммунальной квартире: рекомендации по продаже

Продажа комнаты в коммунальной квартире сопряжена с некоторыми сложностями. Но, зная нюансы этого процесса, проблем можно легко избежать. Особенного внимания заслуживают тонкости, предваряющие саму сделку купли-продажи.

На основании ст. 253 Гражданского кодекса РБ соседи в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты в этой квартире по цене, за которую она продается. Таким образом, собственник комнаты в коммуналке, желающий от нее избавиться, должен известить в письменной форме остальных жильцов квартиры (как собственников своих комнат, так и нанимателей) о намерении продать отчуждаемое помещение и долю в праве общей собственности с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Извещение необходимо выслать заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. На протяжении месяца с момента получения соседями почтовой открытки собственнику комнаты придется ждать ответа. Но если обойти указанную процедуру (то есть не предложить соседям вашу комнату по указанной цене), осуществленная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Если остальные собственники квартиры откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В этом случае в течение месяца собственник должен получить отказ от покупки. Подписи всех собственников и нанимателей, отказавшихся от приобретения продаваемой площади, желательно удостоверить у нотариуса.

В случае согласия одного из собственников данной коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты между ним и продавцом заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации. Не исключена ситуация, когда согласие на приобретение комнаты и доли в праве общей собственности исходит от нескольких соседей-собственников. Вопрос между ними надо решать по общему согласию или в судебном порядке.

Елена МАСЛОВСКАЯ

14.02.2005

просмотров: сегодня 6, за последние 7 дней 42, за месяц 183

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2005