Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Обмен и мена

Договоры обмена и мены - это различные соглашения. Если в сделке участвуют два собственника - это договор мены. Если хотя бы одна из сторон - наниматель, то это договор обмена. Мена регламентируется Гражданским кодексом Республики Беларусь, а договор обмена - в основном Жилищным кодексом.

Договор мены

По договору мены (ст. 538 ГК РБ) каждая из сторон считается продавцом жилого помещения, которое она передает, и покупателем жилища, которое получает. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон).

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, договор должен предусматривать денежную компенсацию.

Договор обмена

Договор обмена до недавнего времени выступал только как способ обмена жилья, находящегося в государственном жилищном фонде. Такое соглашение порождает только изменение договора найма жилья - перемену лиц в обязательстве. Эту форму сделки можно считать устаревшей в связи с увеличением числа собственников жилых помещений.

Основанием для вселения в квартиру по договору обмена является обменный ордер, выдаваемый уполномоченной государственной организацией – администрациями районов (в г. Минске). Обмен возможен только с согласия собственника жилого фонда. Субъектами договора обмена могут выступать граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями по разным обязательственно-правовым основаниям.

В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного жилищного фонда, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих. В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, в соответствии со ст. 76 ЖК РБ, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Участниками договора обмена могут быть члены жилищно-строительных кооперативов (не выплатившие паевые взносы) с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, и разрешения органа местного самоуправления. В уставах кооперативов, как правило, устанавливается необходимость получения согласия на обмен правления кооператива.

Собственники жилых помещений также могут быть участниками договора обмена, однако собственник может быть только одной стороной договора обмена. В тех случаях, когда обе стороны договора являются собственниками, это будет уже договор мены (ст. 538 ГК РФ).

Порядок обмена, одной из сторон которого является собственник

Стороны, желающие произвести обмен, подают в исполком заявление об обмене установленного образца. Перед подачей заявление заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения жилья. Заявление от собственника жилого помещения подается от лица всех собственников жилого помещения и должно быть подписано всеми лицами, постоянно проживающими на данной жилой площади, и всеми собственниками. Заявление от нанимателя (или члена ЖСК) должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право проживания на данной жилой площади. К заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие всех временно отсутствующих.

К заявлениям на обмен прилагается ряд документов, удостоверяющих права собственности и владения на обмениваемые жилые помещения, документы, подтверждающие право проживания в данных жилых помещениях, а также различные справки об отсутствии задолженностей, проверке жилищных условий (только нанимателю), разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в одном из обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние дети) и др.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов. Материалы об обмене рассматриваются на заседании исполнительного комитета. Решение оформляется протоколом. Если исполнительный комитет запретил обмен, в протоколе делается мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон.

Если обмен разрешен, оформляется обменный ордер и договор отчуждения жилого помещения у собственника. Договор отчуждения заверяется нотариусом по месту оформления обмена. Право собственности на жилье, получаемое по обмену, возникает в момент регистрации сделки в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения жилого помещения. При этом фактическая передача жилья может возникнуть значительно позже.

На практике договор обмена чаще всего используется в схеме по продаже неприватизированного жилья.

Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается

Обмен жилого помещения не допускается, если (ст. 33 ЖК РБ):

- если одной из сторон по сделке предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения, либо о признании его недействительным;

- если в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;

- если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

- если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

- если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

- если обмениваемое жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

- если в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя, вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;

- если на жилое помещение наложен арест или запрет на отчуждение.

Ольга ЗАЯЦ

14.03.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 42, за месяц 287

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 10/2005