Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Утверждены Правила осуществления деятельности по оказанию риэлтерских услуг

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Утверждены Правила осуществления деятельности по оказанию риэлтерских услуг

Министерство юстиции Республики Беларусь своим постановлением от 28 марта 2005 года № 13 утвердило Правила осуществления деятельности по оказанию риэлтерских услуг. В документе, в частности, прописаны требования к лицензиатам, к договору на оказание риэлтерских услуг, к процессу оказания услуг, а также требования о том, как должны строиться отношения лицензиатов с потребителями риэлтерских услуг, и др.

Правила осуществления деятельности по оказанию риэлтерских услуг (далее – Правила) приняты в соответствии с Положением о лицензировании деятельности по оказанию юридических услуг, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 октября 2003 года № 1363 «О лицензировании видов деятельности, выдачу специальных разрешений (лицензий) на которые осуществляет Министерство юстиции», и регулируют отношения, возникающие между юридическими лицами, оказывающими риэлтерские услуги, и физическими и юридическими лицами, являющимися потребителями данных услуг.

Как отмечено в документе, Правила приняты с целью: защиты прав и законных интересов потребителей риэлтерских услуг; укрепления правовых основ деятельности по оказанию риэлтерских услуг; повышения качества оказываемых риэлтерских услуг; обеспечения роста профессионального мастерства специалистов по риэлтерской деятельности.

В Правилах применяются и даются определения следующим основным понятиям:

лицензиат – коммерческая организация, оказывающая риэлтерские услуги на основании специального разрешения (лицензии);

риэлтер (аттестованный специалист) – специалист лицензиата, оказывающий риэлтерские услуги и имеющий свидетельство об аттестации риэлтера (далее – свидетельство), выданное в установленном законодательством порядке;

агент по операциям с недвижимостью – специалист лицензиата, не имеющий свидетельства, оказывающий риэлтерские услуги, за исключением услуг, право на осуществление которых имеет в соответствии с настоящими Правилами только риэлтер;

потребитель услуг лицензиата – юридическое или физическое лицо, которое имеет намерение обратиться за оказанием риэлтерских услуг, либо юридическое или физическое лицо, которому лицензиат оказывает риэлтерские услуги.

В документе четко прописаны требования к лицензиату. Итак, чтобы заниматься риэлтерской деятельностью, лицензиат должен иметь:

лицензию на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющей лицензируемый вид деятельности услуги – риэлтерские услуги (далее – лицензия);

организационно-функциональную структуру и юридические возможности, обеспечивающие качественное оказание риэлтерских услуг;

утвержденные его руководителем систему внутреннего контроля; перечень сделок и видов объектов недвижимости, в отношении которых он оказывает риэлтерские услуги; регламент предоставления услуг, регулирующий, в том числе, порядок рассмотрения претензий и рекламаций потребителя; положения о структурных подразделениях; должностные инструкции сотрудников;

необходимое количество риэлтеров, которые периодически проходят повышение квалификации, форма и периодичность проведения которого определяются лицензирующим органом;

актуализированный фонд нормативных правовых актов и методических документов в сфере риэлтерской деятельности;

прейскурант на оказываемые услуги;

кассовый суммирующий аппарат и (или) специальную компьютерную систему при осуществлении приема наличных денежных средств за оказание риэлтерских услуг;

договоры на оказание риэлтерских услуг и другие документы, подтверждающие факт оказания возмездных услуг в соответствии с законодательством;

книгу замечаний и предложений;

пронумерованную, прошнурованную и скрепленную печатью книгу регистрации договоров;

телефонизированное помещение, которое соответствует санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, не используется для проживания и защищено от несанкционированного доступа.

Наиболее ответственные действия по оказанию риэлтерских услуг должен выполнять только риэлтер. К ним, в частности, относятся: консультирование в сфере недвижимости; подготовка проекта договора на оказание риэлтерских услуг, организация его подписания и контроль его исполнения; организация и проведение переговоров между потребителями; организация сбора и подготовки документов, связанных с осуществлением сделки с недвижимостью; организация нотариального удостоверения сделки с недвижимостью; организация и помощь в государственной регистрации объекта недвижимости, прав на него и сделки с ним; иные юридически значимые действия.

Как же должен строить свои отношения лицензиат с потребителями в процессе совместной работы? Лицензиат должен квалифицированно оказывать риэлтерские услуги в соответствии с требованиями законодательства Беларуси и своими обязательствами по договору на оказание риэлтерских услуг. Отношения сотрудников лицензиата с потребителем должны соответствовать нормам морали и этикета. Так, в частности, лицензиат не должен использовать некомпетентность или состояние здоровья потребителя с целью извлечения дохода при совершении сделок с недвижимостью. Он также не вправе заключать договор, если его исполнение будет препятствовать исполнению другого, ранее заключенного договора.

Кроме того, лицензиат обязан: иметь в помещениях, предназначенных для оказания риэлтерских услуг, и по требованию потребителя предоставлять оригиналы или копии свидетельства о государственной регистрации коммерческой организации, лицензии, сертификата соответствия Национальной системы подтверждения соответствия Республики Беларусь, свидетельств, выданных его риэлтерам; в рамках заключенного договора на оказание риэлтерских услуг защищать права и способствовать реализации законных интересов потребителя; предоставить потребителю достоверную информацию в отношении объекта сделки.

Представляя интересы продавца в сделке, лицензиат не имеет права назначать цену объекта недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом.

Лицензиат имеет право рекламировать только свою деятельность. В рекламе должны быть указаны номер его лицензии, дата ее выдачи, срок действия и наименование органа, выдавшего эту лицензию. Кроме того, лицензиат не вправе рекламировать или иным образом размещать информацию об объекте недвижимости без согласия потребителя. После заключения договора на оказание риэлтерских услуг с потребителем лицензиат обязан на срок, указанный в договоре: снять объект недвижимости с продажи и прекратить его рекламу; не предпринимать действий, направленных на приобретение данного объекта другими потребителями. В случае расторжения (истечения срока действия) договора потребителю в течение одного дня с момента предъявления соответствующего требования должны быть возвращены все представленные им лицензиату документы.

Особо остановимся на требованиях, прописанных в документе, к договору на оказание риэлтерских услуг. Итак, согласно Правилам договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах, один из которых выдается потребителю, а второй остается у лицензиата. Этот документ должен быть подписан обеими сторонами в помещении лицензиата.

Письменный договор может не заключаться, если лицензиат только в устной форме консультирует потребителя в сфере недвижимости. В этом случае в книге регистрации договоров делается соответствующая запись с указанием фамилии, имени, отчества, места жительства и контактного телефона обратившегося, вопроса, по которому давалась консультация, и стоимости консультации. Консультация по требованию потребителя может быть выдана и в письменной форме после заключения соответствующего договора.

До момента подписания договора на оказание риэлтерских услуг лицензиат обязан ознакомить потребителя с прейскурантом на оказание риэлтерских услуг, текстом договора и разъяснить все его условия.

В договоре указываются: предмет договора; номер лицензии лицензиата, дата ее выдачи, срок действия и наименование органа, выдавшего эту лицензию; указание о том, что потребитель ознакомлен с прейскурантом на оказываемые услуги; обязанности лицензиата; обязанности потребителя; порядок оплаты услуг и форма расчетов; срок действия договора; условия расторжения договора; ответственность сторон, порядок и сроки возмещения расходов сторонами; порядок разрешения споров; адреса и реквизиты сторон; перечень переданных лицензиату документов на момент подписания договора; иные условия по соглашению сторон.

В договоре также должно быть указано содержание риэлтерских услуг, которые обязуется выполнить лицензиат, с указанием конечного результата (заключение потребителем сделки с объектом недвижимости; подбор объекта недвижимости, определенного в договоре, и т.п.). Договор должен включать обязательство лицензиата установить перечень лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости, и информировать потребителя о наличии таких лиц и их правах.

В Правилах прописано, какие разделы должен содержать договор в случае обязательства лицензиата выполнить подбор варианта сделки с объектом недвижимости. Это: описание объекта недвижимости (в случае, если потребитель является собственником объекта); требования к объекту недвижимости (в случае, если потребитель является приобретателем прав на объект) с обязательным указанием предполагаемого месторасположения объекта недвижимости, количества комнат (в том числе изолированных), предполагаемой площади (общей, жилой), ориентировочной и предельной стоимости объекта; порядок осмотра объекта недвижимости (обеспечение транспортом для доставки потребителя к месту осмотра и т.п.).

При наличии в договоре обязательства лицензиата выполнить подготовку документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, договор должен содержать следующие разделы: порядок осуществления иных платежей (пошлины, платежи за регистрацию прав, изготовление технической документации и т.п.) при осуществлении сделки с недвижимостью; сроки, необходимые для удостоверения и регистрации сделки с недвижимостью.

Кроме того, договор должен предусматривать обязанность лицензиата возместить причиненные потребителю убытки в случае признания судом сделки с объектом недвижимости недействительной из-за невыполнения либо ненадлежащего выполнения лицензиатом своих обязательств. В этом документе указываются обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства), при которых ответственность сторон не наступает.

Кроме всего прочего лицензиат обязан соблюдать конфиденциальность информации, полученной не только в процессе предоставления риэлтерских услуг потребителю, но и после завершения между ними отношений. Однако без согласия потребителя он вправе представлять сообщенные ему сведения по запросам суда, прокуратуры, органов дознания или предварительного следствия в связи с уголовными либо гражданскими делами, находящимися в их производстве, либо хозяйственного суда в связи со спорами, находящимися у него на разрешении, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Согласно Правилам требования о сохранении конфиденциальности информации распространяются на: все материалы и документы как на бумажном, так и на электронном носителе, собранные и (или) подготовленные лицензиатом в процессе совершения сделок с недвижимостью; сведения, полученные лицензиатом от потребителя; информацию о потребителе, ставшую известной лицензиату в процессе оказания услуг; факты консультирования потребителя; сведения, связанные с коммерческой деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с законодательством Республики Беларусь (коммерческая тайна).

В целях сохранения конфиденциальности информации лицензиат должен: вести раздельное делопроизводство в отношении каждого потребителя; обеспечить сохранность документов потребителя, исключив к ним доступ посторонних лиц; осуществлять консультирование, проводить переговоры с потребителем при условии отсутствия посторонних лиц.

Документы, свидетельствующие о намерении потребителя совершить сделку с недвижимостью, а также другие документы потребителя должны храниться в сейфе или ином месте, исключающем доступ посторонних. Доступ к этим документам, а также к информации о намерении потребителя совершить сделку с недвижимостью, хранящейся в компьютерной базе данных, должны иметь только риэлтеры лицензиата, для которых это необходимо в соответствии с должностными обязанностями и регламентом предоставления риэлтерских услуг.

Какие же требования предоставляются к самому процессу оказания услуг? При заключении договора на оказание риэлтерских услуг, содержащего обязательство лицензиата осуществить подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, лицензиат должен в течение оговоренного в договоре срока обеспечить занесение заявки потребителя в базу данных. Заявка потребителя после занесения в базу данных с согласия потребителя выставляется в качестве предложения для заинтересованных.

Предлагая объекты недвижимости, лицензиат должен предоставить описание, необходимое для получения наиболее полного представления потребителя об объекте недвижимости. В описании объекта недвижимости должны быть отражены обязательные характеристики, определенные СТБ 1098-98 «Услуги риэлтерские. Общие требования».

Выполняя подбор варианта сделки с объектом недвижимости, лицензиат должен сопровождать потребителя риэлтерских услуг при осмотре объекта недвижимости, если данный объект находится в одном населенном пункте с местонахождением помещения лицензиата, предназначенного для оказания риэлтерских услуг. При осмотре объекта недвижимости лицензиат должен предупредить потребителя о наличии существенных недостатков в объекте недвижимости, если таковые имеются или о них стало известно лицензиату.

Осуществив подбор варианта сделки с недвижимостью, лицензиат для исключения разногласий может (по желанию потребителей) организовать подписание предварительного договора о заключении сделки или зафиксировать в письменном виде условия совершения предстоящей сделки между потребителями – собственником объекта недвижимости и приобретателем прав на объект недвижимости. Предварительный договор заключается в соответствии со ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Лицензиат должен в срок, предусмотренный договором о предоставлении риэлтерских услуг, организовать сбор документов, необходимых для удостоверения сделки с недвижимостью, государственной регистрации объекта недвижимости, прав (перехода прав) на него, государственной регистрации сделки с объектом недвижимости, обеспечить государственную регистрацию, а также в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, нотариальное удостоверение сделки.

При подготовке к совершению сделки с недвижимостью и государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделки с ним лицензиат должен проверить подлинность, правильность оформления и комплектность необходимых документов, сделать все возможное для обеспечения защищенности прав потребителя. В случаях, если по соглашению сторон необходимо нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, лицензиат должен по согласованию с нотариусом и потребителем согласовать дату нотариального удостоверения сделки. К моменту нотариального удостоверения сделки лицензиат должен обеспечить представление нотариусу всех необходимых документов.

Лицензиат обязан предпринять необходимые меры к воспрепятствованию удостоверения и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством. Кроме того, лицензиат оказывает консультационную помощь потребителю в выборе наиболее удобной для потребителя формы расчетов. По желанию потребителя он должен организовать расчеты через поверенного, вексель, банковский счет, депозитарную ячейку и другие установленные законодательством формы расчетов.


Подготовила Елена МАСЛОВСКАЯ

11.04.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 52

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 14/2005