Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Система регистрации нуждается в усовершенствовании

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Система регистрации нуждается в усовершенствовании

В Комитете по земельным ресурсам, геодезии и картографии РБ разработан проект закона о формировании объектов недвижимости. О целях и основных положениях законопроекта шла речь на конференции, состоявшейся 20 июля текущего года.

Для начала напомним, что формирование недвижимого имущества – это процесс подготовки документов, являющихся основанием для государственной регистрации этого имущества. Без этих документов объект не может быть зарегистрирован, а следовательно не могут быть зарегистрированы право на него и сделки с ним. В свою очередь от правил и технологии формирования недвижимого имущества во многом зависит эффективность системы государственной регистрации и как следствие эффективность рынка недвижимости. Само собой ошибки или неточности, допущенные при формировании недвижимого имущества, снижают эффективность регистрации, которая направлена в первую очередь на защиту прав собственников (нынешних и будущих) этого имущества. Не случайно статьей 76 Закона РБ «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» предусмотрено принятие в 2006 году специального закона о формировании объектов недвижимости и их частей.

Рабочее название разработанного Комземом зааконопроекта – «О формировании объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав и сделок в отношение частей (реальных долей) недвижимого имущества». Исходя из прозвучавших на конференции выступлений, принятие этого законопроекта обусловлено в первую очередь тем, что действующее законодательство не в полной мере регулирует отношения, возникающие при формировании и последующей госрегистрации недвижимости. Наличие пробелов и противоречий в законодательстве препятствует реализации прав и законных интересов участников гражданского оборота объектов недвижимого имущества.

Например, в настоящее время в ряде случаев стоимость формирования недвижимого имущества оказывается существенно больше, чем стоимость самого недвижимого имущества. Такая ситуация в частности возникает при формировании земельных участков на землях с низкой стоимостью: в сельских населенных пунктах, на землях сельскохозяйственного назначения. Общепризнано, что стоимость затрат на формирование и стоимость перехода права не должна превышать 10% стоимости имущества. В противном случае система государствен­ной регистрации не может функционировать, а рынок недвижимого имущества становится теневым (нелегальным). Например, стоимость земельного участка площадью 0,05 га для об­служивания жилого дома, расположенного в 50 км. от г.Лиды, не превышает суммы, эквивалентной 50 долларам США. Стоимость же формирования земельного участка, государственной регистрации его создания и получения правоудостоверяющего документа получается в два раза больше.

В некоторых случаях, как отмечалось на конференции, субъекты гражданского права вообще не имеют возможности реализовать свои потребности в формировании недвижимого имущества. Например, среди населения имеется потребность формирования земельных участков для обслуживания каж­дой части блокированного дома, имеющей самостоятельный выход. Домов блокированного типа в стране около 200000-300000. Здесь под блокированным подразумевается дом, который разделен на несколько жилых помещений, у каждого из которых отдельный вход и в каждом живет отдельная семья. Самой собой люди хотят, чтобы и участок, на котором находится дом, был разделен на соответствующие части, что сегодняшним законодательством допускается в исключительных случаях.

Труднопреодолимой является и задача формирования земельного участка для обслуживания дома блокированного типа в тех случаях, когда правообладатели каждой квартиры в этом доме не имеют согласия в желании осуществить формирование и государственную регистра­цию земельного участка для обслуживания жилого дома. Аналогичная ситуация возникает, когда речь идет о формировании нескольких земельных участков одного целевого назначе­ния, представляющих собой единое землепользование. Потребность в таком формировании возникает, например, когда на одном из земельных участков располагается главная вещь (жилой дом), а на другом (через дорогу) ее принадлежности (гараж, баня, многолетние наса­ждения и др.), либо одно неделимое сооружение размещается на многих земельных участках.

Пробелы в законодательстве не позволяют иногда сделать простейшие вещи простыми спо­собами. Так собственники двух земельных участков не могут простым образом, путем куп­ли-продажи, решать задачу присоединения части земельного участка. Согласно статье 17 Кодекса Республики Беларусь о земле для этого земельный участок предварительно необхо­димо разделить на два самостоятельных земельных участка того же назначения. Но если же речь идет о небольших частях (1 дм.кв., 1 м.кв., 10 м.кв.,...), то такой раздел в силу упомяну­той статьи невозможен и формирование двух новых участков существенно затрудняется.

Специалисты Комзема отмечают, что одной из наиболее сложных проблем субъектов гражданского права является составление документов для государственной регистрации в случаях раздела, слияния, изменения ранее зарегистрированных объектов недвижимого имущества. Законода­тельные акты, регулирующие имущественные отношения при выполнении формирования данными способами в Республики Беларусь отсутствуют. Точно так же, как отсутствуют за­конодательные акты, устанавливающие правила формирования недвижимого имущества в случае возникновения в капитальном строении совместного домовладения; формирования главной недвижимой вещи, имеющей принадлежности; формирование недвижимой вещи пу­тем вычленения; формирование объекта недвижимости путем включения части одного капи­тального строения (изолированного помещения) в состав другого капитального строения (изолированного помещения) и др.

Или вот еще серия проблем. Законом о регистрации предусмотрено предоставление для госрегист­рации объектов недвижимости документов, подтверждающих соблюдение проти­вопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к объекту, установленных законодательством РБ. Вместе с тем не установлен порядок получения разрешений от уполномоченных органов в случаях осуществления раздела, слия­ния, вычленения объектов недвижимого имущества без проведения строительных работ.

Действующим законодательством не урегулированы отношения в области граждан­ского оборота частей (реальных долей) недвижимого имущества, в части установления стои­мости недвижимого имущества при его формировании.

Все перечисленные, а также иные недостатки отечественного законодательства сдерживают развитие рынка не­движимости и имеют нежелательные экономические и социальные последствия, -- отмечалось на конференции.

Что же измениться в случае принятия подготовленного Комземом законопроекта?

Как было сказано на конференции, законопроект затрагивает интересы всех субъектов гражданского права, что придает ему не только экономическое, но и важное социально-политическое значение.

По мнению разработчиков, принятие законопроекта будет способствовать повышению стоимости активов государства в форме недвижимой собственности. Из теории оценки известно, что стоимость недвижимой собственности тем выше, чем меньше риски правообладателей, свя­занные с обладанием права на недвижимое имущество. Соответственно, чем выше риски, тем меньше стоимость. А любое государство заинтересовано в том, чтобы потенциальная стоимость его активов (объектов недвижимости) была как можно выше. Принятие законопроекта снижает такие риски и обеспечивает тем самым рост экономики Республики Беларусь, считают разработчики законопроекта.

Принятие предложенных правил формирования недвижимого имущества будет также способствовать снижению стоимости возникновения (перехода) прав на недвижимость, уменьшению времени, затрачиваемого субъектами гражданского оборота на оформле­ние прав на объект (земельный участок, здание, помещение). Уменьшение стоимости и времени обеспечивается, например, благодаря возможности установления при­близительных границ земельных участков. При разработке законопроекта использован под­ход, согласно которому границы недвижимого имущества имеют различный правовой ста­тус, в зависимости от точности их установления. А правовой статус в свою очередь влияет на степень правовой защищенности конкретного земельного участка. То есть гра­жданам предоставляется выбор между высокой степенью защиты границ при более высокой стоимости формирования земельного участка и менее высокой -- при более дешевом способе установлении границы.

Кроме того, у граждан появятся новые, ранее недоступные возможности формирования недви­жимого имущества – например, раздел земельного участка, на котором стоит блокированный жилой дом, на несколько землевладений; вычленение изо­лированного помещения, входящего в состав общего имущества совместного домовладения; комбинирование недвижимого имущества совместного домовладения и другие. Важным резуль­татом внедрения законопроекта станет возможность доведения процесса формирования не­движимого имущества до конца даже в том случае, когда часть из его участников (кандидаты в правообладатели, владельцы соседних земельных участков и другие) не намерены участвовать в процессе формирования. Пока это является непреодолимым барьером в приобретении прав на недвижимое имущество. Спорные вопросы приходится решать в судебном порядке, что с одной стороны занимает много времени и денег а с другой далеко не всегда ведет к желательному результату.

Закон предусматривает установление единых правил и процедур формирования недвижимого имущества, возникновение в Беларуси гражданского оборота реальных долей недви­жимого имущества. При этом кадастровая стоимость, определенная по результатам государственной кадастровой оценки (переоценки) получит статус экономической характеристики объектов, учтенных в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Большое практическое значение, как полагают разработчики, будут иметь те нормы законопроекта, которые устанавливают правила формирования ранее зарегистрированного недвижимого имущества путем его раздела, слияния, комбинирования, изменения, вычлене­ния из него. Представляется полезной норма, согласно которой формирование изо­лированных помещений осуществляется одновременно с формированием многоквартирного жилого дома. Много сложных ситуаций, возникающих на практике, будет разрешаться, в случае принятия той нормы законопроекта, которая предусматривает возможность формиро­вания недвижимого имущества по заявлениям нотариусов.

Внедрение заложенных в законопроекте норм впервые в системе отечественно­го законодательства позволит регулирование гражданского оборота частей (реальных долей) недвижимого имущества и государственную регистрацию прав и сделок в отношении этих частей. В связи с этим следует отметить возможность государственной регистрации порядка пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности и со­хранения установленного порядка при отчуждении доли в праве собственности. К примеру сегодня, покупая путем участия в долевом строительстве часть торговой площади, дольщик не может в последующем продать эту часть, если она не вычленена в отдельный объект недвижимости. С принятие законопроекта такой пробел в законодательстве, как обещают разработчики, тоже будет устранен.

В заключение отметим, изложенные в проекте нормы вызывали бурную дискуссию среди участников конференции. Например, по некоторых специалистов, работающих в структуре Комзема, документ изложен недостаточно просто, чтобы его сразу смогли понять те, от кого будет зависеть его принятие. Речь в первую очередь идет о депутатах парламента. А значит, есть опасность, что принятие законопроекта может растянуться на очень длительный срок. Некоторые из специалистов высказывались за то, что поскольку предложенный законопроект затрагивает многие действующие законы, то не лучше ли было внести в них определенные изменения с целью упрощения и конкретизации системы формирования недвижимого имущества.

Единогласие же было в одном – действующую систему формирования и регистрации недвижимости нужно усовершенствовать, в том числе и путем внесения изменений в законодательство.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

08.08.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 30

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2005