Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Удобное оформление частично исполненных обязательств

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Удобное оформление частично исполненных обязательств

Гражданский кодекс установил в качестве самостоятельного основания для прекращения обязательств новацию, то есть замену одного обязательства другим между теми же лицами.

На практике способ прекращения обязательств новацией используется достаточно редко — в большинстве случаев новация применяется для оформления неисполненных обязательств должника (например, возникших из договора купли-продажи) договором займа. Однако сфера применения данного способа прекращения обязательств может быть существенно шире.

В опубликованной судебной практике есть ссылки на замену договора аренды договором купли-продажи и ряд других. Нечастое использование института новации приводит к тому, что на практике иногда возникают разногласия по поводу применения (точнее, оформления) данного способа прекращения обязательств.

В частности, почему-то вызывает сомнение правомерность указания в новом договоре на обязательства, частично исполненные в рамках первоначального договора, с отсылкой к этому договору. Между тем в ряде случаев такой схемы бывает не только возможным, но и крайне желательным. В качестве примера можно рассмотреть замену обязательств из договора долевого строительства на договор купли-продажи.

Между стороной "А" (инвестор) и стороной "В" (подрядчик) заключен договор долевого строительства, согласно которому подрядчик принимает на себя обязательства по строительству объекта недвижимости с последующей передачей его инвестору в собственность, а инвестор обязуется производить поэтапное финансирование выполняемых работ.

После окончания строительства объекта было решено произвести замену действующего договора на договор купли-продажи объекта недвижимости между теми же сторонами.

По новому договору сторона "А", ставшая покупателем, приобрела в собственность у стороны "В", превратившейся в продавца, все тот же объект недвижимости. При составлении договора купли-продажи стороны указывают полную стоимость объекта. Однако, поскольку большая часть суммы покупателем реально уже уплачена, это должно быть отражено в договоре купли-продажи со ссылкой на договор о долевом строительстве, в рамках которого сделаны платежи.

Обращение к тексту первоначального договора в данном случае абсолютно правомерно, так как новация представляет собой замену первоначального обязательства новым между теми же лицами и, как правило, по поводу того же объекта. Более того, отсутствие соответствующей ссылки в новом договоре может вызвать ряд негативных последствий.

Так, в приведенном примере сумма, подлежащая доплате, составляет условно 20 процентов от стоимости объекта. Если не указать в договоре купли-продажи на платежи, произведенные в рамках договора о долевом строительстве, то получится, что объект продается за 20 процентов от его реальной стоимости. Одновременно суммы, выплаченные в рамках договора о долевом строительстве, подлежали бы возврату инвестору (покупателю).

В такой ситуации стороны обычно оформляют отдельное решение о расторжении первоначального договора, а по обязательствам, исполненным в рамках первоначального договора одной из сторон, оформляют соглашение о зачете взаимных требований.

Между тем указание в новом договоре на зачет обязательств, уже исполненных сторонами в рамках первоначального соглашения, является совершенно правомерным. Также правомерным является включение в новый договор пункта о прекращении первоначального договора с момента подписания договора нового.

Очевидно, что поскольку первоначальный договор прекращает свое действие с подписанием нового соглашения, то ссылаться на него можно только по уже исполненным в его рамках обязательствам сторон. Так, если в рассмотренном примере подрядчик по договору долевого строительства принимал на себя гарантийные обязательства по качеству объекта, то эти обязательства должны быть перенесены в договор купли-продажи как обязанности продавца — в противном случае они утратят силу с прекращением действия первоначального договора.

Сергей КОБЕЛЯНСКИЙ

22.07.2002

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 5, за месяц 25

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 29/2002